近日，上海房地产市场传出一则有趣的消息，浦东新区陆家嘴板块的一个“老破小”小区，一天售出93套房子。在一个挂牌均价10多万每平米的地方，一天能卖出这么多房子，而且还出现抢购潮，真是让人惊叹上海有钱人多。
这次事件是否和即将试点的房地产税有关？别着急，我先给大家讲讲这个热点话题的真相。
真相：房东并非网传的富豪
网上流传的版本称，出售93套房子的房东是一位有钱的大叔，但事实并非如此。
陆家嘴这93栋破旧房屋，其实是历史遗留问题。世茂集团在当时计划在该地区建设项目时，曾与社区居民协商购买事宜，最终完成了110栋房屋的购买，但几栋楼的居民觉得购买价格太低，没有同意。
由于没能收购到所有房子，导致世贸中心项目无法进行，于是2014年他们和链家等几家房产中介达成协议，将110套房子全部卖给他们，此次事件中的93套房子就包含在这110套房子中，所以不是土豪卖的，而是房产中介卖的。
前几年中介卖出过几套房子，大部分（93套房子）留着租给别人，但今年下半年开始，各大中介集团要求旗下子公司清仓，这93套房子就被中介集体挂牌出售。
至于为何如此抢手，一是因为房价便宜，这个小区挂牌价10万元/平米，在售的93套房源均价仅为8.5万元/平米；二是这栋房子属于“老、破、小”户型，不少人预计未来会被拆迁；三是卖房的房东原本就是中介，所以这笔交易没有中介费，这样一栋总价几百万元的房子就省了近10万元的中介费。
我国现行房地产相关税费简介
最近热议的话题就是房地产税试点改革，毫无疑问这会对房地产市场产生影响，但短期内仅限于试点城市。因为试点期限是5年，也就是说，没有列入试点的城市至少5年内不会开始征收房地产税。但列入试点的城市很可能会在明年正式开征，而上海就是可能被列入试点范围的城市之一。
请注意，房地产税和房产税是不一样的！这里简单介绍一下房产持有阶段相关的税种。所谓持有阶段税，就是每年都要缴纳的。
1. 企业需缴纳的房产税
其实房产税从上世纪80年代就有了，但是只有公司才需要交，个人住宅不免税。公司缴纳的房产税有两种。
第一，房子不是出租给自己用的，年税率1.2%，按照房子原值计算税款，扣除原值部分。扣除原值多少呢？不同地区不一样，上海一般是20%。
比如，某公司有一栋自用的办公楼，原价5亿元。
那么一年需要缴纳的房产税=500万*（1-20%）*1.2%=480万元。
第二，如果房子出租的话，年税率是租金的12%。
比如这家公司把办公楼出租，每年租金收入5000万元。
那么一年需要缴纳的房产税=5000万*12%=600万。
2.个人需缴纳的房产税
上面说了，我们国家个人住宅是免征房产税的，但是有两个城市例外，一个是上海，一个是重庆，这两个城市是个人房产税的试点城市，从2011年就开始征收了，也就是说，有些人已经缴纳了11年的个人房产税。
重庆的房产税试点政策主要针对的是拥有豪宅的个人，不具有代表性，所以人们一般指的是上海的试点政策。
在上海个人房产税政策中，税率分为两档，一档为0.4%，一档为0.6%。由于需要扣除原值的30%，因此实际税率为0.28%和0.42%。征税时，户籍居民购买的第一套房免税，购买第二套及以上住房仅对超过人均居住面积60平方米的部分征税。
上海试点政策为什么没有推广到全国呢？我的看法是因为真正需要交个人房产税的人很少，每年拿到的税款也不多，借鉴意义不大。
93套房子出售或与房地产税试点改革有关
我们再回到某小区一天卖出93套房子的事件，了解后半部分的朋友应该能想到，代理人持有的93套房子是要交房产税的，因为代理人在购买世贸中心的110套房子时，是以公司名义进行交易的（上海有限购，一个家庭最多只能买两套房子，个人不可能一下子买93套房子）。
除已售出的物业外，手头上的93处物业，均需缴纳物业税，税率为原值的1.2%或租金的12%。也就是说，不考虑偷税漏税，该机构每年都需要缴纳物业税。那么，集团为何要求旗下子公司尽快清仓呢？
第一个原因是近期全国房地产市场调控政策比较严厉，房企担心房价下跌以后卖不出去，所以决定清库存。但上海热门区域卖房没有问题，这次推出的93套房子在一天之内就销售一空。也就是说，房企不需要一次性把所有房源都以低于市场价15%的均价卖出去，可以慢慢卖，肯定会以低于市场价5%-10%的价格卖出去。
第二个原因可能与上海作为房地产税改革的潜在试点城市有关。
大家要知道，开征房地产税的主要目的不是为了打压房价，调控楼市的手段有很多，但都达不到开征房地产税的地步，限购、限售、限贷就够了，那为什么要开征房地产税呢？
最重要的原因是财政收入，随着我国城镇化率的提高，可供出售的土地越来越少，土地出让收入就会减少，而对存量房产征收房地产税可以部分弥补土地出让收入的减少。
正是基于以上原因，房地产税的一个关键点就是不能收得太少，因此，这次房地产税试点不可能像11年前上海房地产税试点那样，收得很少的税。
那怎么避免呢？可以采取累进税率，比如第一套房免税，第二套房0.5%，第三套房1.5%，以此类推。或者规定每人50平方米免税，50到80平方米之间的部分0.5%，80到100平方米之间的部分1.5%……
简单来说，在保证没有太多房产资源的人不用交税的同时，拥有多套房产的人就会被要求交更多的税，而且拥有的房产越多，需要交的税款就会呈跳跃式增加（非比例线性增加）。
因此，中介公司或许正在未雨绸缪，清空所有仓位，以防止出现房产税试点后需要缴纳远超目前房产税的局面。
综上所述，当房地产税正式进入试点时，最有可能受到影响的就是那些拥有较多房产的人群，而且受影响的范围会大大扩大。
比如上海现在的个人房产税政策是2011年实施的，在这之前不管你买了多少套房子，都不需要交税，但是买了房子可能就不用交房产税了，只要房子没卖掉就行。
比如，原来房产税率是固定的，但未来随着房产数量的增加，房产税率会快速上升。
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