这一轮房地产市场，只有少数地区房价会上涨，要想盈利，就必须把资产转移到全国范围内。
在《丁彦雨航谈投资》周日慈善直播活动上的致辞
文\丁彦浩-可信财智、科信资产
第一，此轮政策放松带来的房价上涨，只会在部分局部地区呈现结构性趋势，肯定不会像过去那样是全国性的上涨。
从目前已经出台的政策可以清晰的看出，政府一反以往的房地产政策，全面放开，试图以增量资金的大量涌入推高房价，形成赚钱效应，调动市场人气，吸引增量资金，最终让社会接手地方政府和开发商即将面临的债务危机，并顺带激活房地产的支柱产业属性，促进经济增长，防止“硬着陆”。
但当前我国城镇化率已达65%，全国住房总体供需饱和的现实意味着，无论政府如何放松政策，都难以再现全国房价整体上涨的势头。
这意味着，在全国房地产市场基本面不断下滑的背景下，人为推高房价不仅难度极大，而且极易引发资产泡沫和金融危机，得不偿失。
但当前我国城镇化进程呈现出“巨型城市化”的特征，即全国人口开始大量向长三角、珠三角以及中部地区一些大城市集中，局部供需结构性状况凸显。
在此背景下，不同地区利用房地产吸引外资的能力将有所不同。
长三角、珠三角地区由于经济竞争力和产业增加值的不断提升，成为资本通过房地产流入的最佳区域，而其他地区由于经济竞争力不足、产业增加值较低，必然出现资本和人口的净流出。
此外，由于全国各地区住房需求普遍得到满足，由于住房的不可移动性，供给缺口更多是由人口流动造成的，即人口净流入地区房价上涨，是以人口净流出地区房价下跌为代价的。
这意味着，此轮政策放松带来的房价上涨，在部分局部地区会呈现结构性趋势，绝对不会像过去那样是全国性的上涨。
2、当前长三角、珠三角地区地方政府为了获得更多土地财政收入，增加当地居民资产收入，愿意推高房价、高价出让土地。
在土地有限、当地居民整体住房需求得到满足的背景下，经济竞争力更强、产业附加值更高的长三角、珠三角地区的地方政府自然倾向于以更高的价格“出让”有限的土地。
一切资产价格都可能被人为操纵的本质决定了，在国家扭转此前房地产调控政策、全面放开之后，长三角、珠三角地区的地方政府更加“胸有成竹”，完全按照市场逻辑从全国其他地区“抢夺”资本。
即全面取消一切限制性措施，保证有钱人可以无限买房，同时阻断土地供应的节奏，让无限的资本去追逐有限的住房，最终不断推高房价。这样一方面可以提高当地居民的资产价值，另一方面可以高价出让土地，获得更多的土地财政收入。
但从全国范围看，一些地区房价上涨，必须以其他地区房价下跌为代价，即零和博弈。
以往全国城市房价整体上涨是以农村房地产市场崩盘为代价的，而本轮房地产市场正以全国房价崩盘支撑部分地区房价上涨。
这意味着，虽然国家扭转此前房地产政策，在除少数超一线城市外所有地区全面放开房地产调控政策，但这轮房地产市场的受益者，仅仅是长三角、珠三角的部分地区和一些中心城市。
此轮行情的受益者，表面上是长三角、珠三角部分地区房价上涨，实际上则是土地财政带动的地方政府债务缓解、基础设施大规模发展，最终将提升整个区域房地产的内在价值，使经济发展更加可持续，形成新一轮的经济行情。
3. 大力投资长三角、珠三角是收获此轮房地产市场红利的关键
2012年之前，中国的经济发展模式是全国均衡发展，当时提出了东部振兴、中部崛起、西部大开发战略。
党的十八大以后，中国经济发展方式完全以市场为基础，使东部地区竞争力增强，对资源、资金、技术、产业、人才的吸引力增强，经济后劲更足、可持续性更强。
再加上当时中国正处于城镇化初期，农村人口大量涌入城市，甚至流入到县城，导致中国城市房价整体上涨，上一轮社会红利的释放自然是普惠性的，红利的受益者太多了。
当前，中国城镇化进程已接近尾声，呈现出“超级城市化”特征，即全国人口大量向珠三角、长三角和少数核心城市集中，这导致本轮房价上涨具有结构性，特别是带有零和博弈的特征，即少数地区房价上涨是以大量地区房价下跌为代价的。
这意味着，如果你想收获这一轮房地产市场的红利，就必须转变观念，进行一场全国性的资产动员，不能再固守过去的逻辑，死守一个基本面不断下滑的垃圾资产。
也就是说，大力投资长三角、珠三角的房地产是收获此轮房地产市场红利的关键
4、长三角、珠三角等超一线城市周边是本轮行情最佳盈利点
过去，中国房地产行业未完成一个周期，社会对其本质认识较浅，人们下意识地用历史数据去拟合未来，错误地认为房价永远只涨不跌。
但经过前几年经济放缓、房地产周期下行的趋势，社会对房地产已经有了周期性的认识，清醒地认识到房地产不可能一直涨下去。
这就给房地产投资赋予了收购力范围的概念，即在某个地区投资房地产必须权衡该地区的一般收购力，买入价格低于该地区平均收购力，才是盈利空间。
当社会平均购买力低于时，房价就会快速上涨，一旦房价涨幅超过该地区平均购买力，房价上涨必然会极其缓慢，甚至横盘整理。
目前上海的平均购买力约为每平方米6万元，也就是一套90平米的房子总价约为540万元，贷款65%，每月还贷约1.75万元，这是一般工薪家庭能承受的上限。
占居民财富绝大部分的住房，通常有两大功能，即
住宅增值
如果目的只是为了住，那么房子在家庭总财富中的占比就必须很低，否则生活必然会打折扣，无法实现效益的最大化。
此外，资源、资金、技术、产业、人才都沿着低房价流动，高房价是抑制社会增量财富流入和经济发展的最大障碍。
这意味着，一个地区的房价一旦上涨到一定水平，该地区经济发展必然会放缓，甚至停滞。
房价是周边基础设施建设、产业增加值甚至人口净流入的综合产物，最好的房产投资逻辑是在没什么的时候买，买了之后再逐步提升房价，而不是等到楼盘已经成熟了再买。
一旦你买下一套房产，周边的基础设施、产业、人口流向都已经完全成熟稳定，那么房价不仅必然包含这些，而且未来的升值空间也极其有限，投资意义不大。也就是说，“房子贵有贵的道理”在房产投资上绝对是个伪命题。
事实上，上海动辄20多万的高价房，如今更多的是一种身份的象征，房价再涨很难找到买家，有限的交易也都是通过司法拍卖、折价等方式，真正成交的比例极低。
这意味着，长三角、珠三角等超一线城市核心高价区域的房地产投资空间极其有限，而周边房价较低的城市才是此轮行情最好的获利点。
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5、追求低房价导致资金、人才、产业流动。高房价严重抑制了超一线城市的发展，基于此，部分产业不得不向周边地区转移。
一座城市的未来取决于新年轻人的净流入。事实上，一线城市的高房价早已超出了普通年轻人的承受能力，突破了他们改变命运的努力极限。当看不到希望时，无助的年轻人只有两个选择，即
1. 用脚投票，搬到价格低廉的地区，这样你才能最大化自己的价值
2. 躺着，玩得很烂，毫无生气
一个家庭是否拥有一套房子，直接决定了一个家庭的幸福感，租房居住的家庭与租房居住的家庭的幸福感是无法相比的。
资金、人才、产业为追求低房价而流动
对于一个受过高等教育的人来说，一旦房价超过他辛苦奋斗的上限，他唯一的选择就是离开，寻找一个房价更低的地方定居。
高房价必然会增加企业的经营成本，最终倒逼资金、人才、产业向房价较低地区流动。
在当前中国区域差距较大的现实下，那些仍想通过努力改变命运，但又无力承担一线城市高房价的年轻人，会涌向成都、重庆、长沙等城市。
这也是成都、长沙、重庆这几年发展迅速的原因，可惜这些城市的低房价优势正在被快速透支，最终会突破其改变命运的努力上限，拖慢城市的发展。
一个社会要朝气蓬勃、充满活力，就必须最大限度地发挥年轻人的潜力。近几十年来，深圳、杭州等城市能够快速发展，关键就在于年轻人能够通过创业，最大限度地发挥自身价值。
因此，房地产投资的基本逻辑，就是沿着年轻人的迁徙路径寻找盈利点。
一个城市一旦发展到一定程度，就会面临物理空间不足、房价过高的制约，最终使城市失去活力，发展放缓。
在创新创造附加值和增量财富的时代，年轻人是推动社会发展最关键的因素。这就是为什么现在太多城市都在用各种优惠措施吸引全国各地的人才，以提升城市竞争力，超一线城市也不例外。
一线城市房价的上涨，更多是得益于前期快速发展后基本面的改善，政府绝不能人为压制，必须尊重市场的基本原则。
全国竞争激烈，长三角、珠三角等超一线城市肯定不会袖手旁观，不会让高房价逼走年轻人，抑制他们的发展。
因此对于一线城市来说，既然无法人为压低核心区域房价，那么可以通过发展城际高铁、地铁、高铁等降低通勤成本，将部分产业转移到相对偏远的地区，以低房价给年轻人创造空间，从而保证可持续发展。
但对于一线城市来说，面积有限决定了其必须储备大量土地，为未来新兴产业的发展留出空间，如果为了眼前利益而无限期地供应土地，未来等到新兴产业兴起时，就没有土地可供应，就会错过发展机遇期。
特别是像上海、深圳这样临海、临江的城市，扩展的空间更加有限，土地供应不足的矛盾更加严峻。
基于此，上海、深圳为了发展，就必须把相关产业转移到邻近地区，以便与本地产业协同发展，获取发展的红利，绝不会转移到与自己毫不相关的其他地区。
例如，近年来华为将部分研发基地从深圳迁至东莞，不仅解决了深圳高房价阻碍年轻人发展的问题，而且与深圳形成合力，分享部分发展红利。
6、张江长三角科技城是上海和浙江共同打造的经济特区，发展潜力无限，现在是布局的最佳时机
张江长三角科技城（简称科技城）位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市交界处，横跨上海、浙江，目前正处于首期启动阶段。
该科技城由张江国家自主创新示范区管委会批准的张江枫泾科技园区与张江平湖科技园区共同建设。
图 张江长三角科技区区位图
上海、浙江两省政府发挥各自优势，打破传统地方行政区划，在统一品牌、统一规划、统筹协调的前提下，资源共享、优势互补、协同发展，打造了我国首个跨省区融合发展实践区。
上海浙共建张江长三角科技城的关键在于，上海土地供应有限，但想寻求低成本可持续发展，不希望其高房价带动高附加值产业和年轻人流向其他地区。
最后被迫浙江出土地、上海出产业，共同打造张江长三角科技城。其实，张江长三角科技城目前有三个特点，分别是：
1. 潜力无限，依托国家长三角一体化战略和浙上海共建
2、紧邻上海，又是杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的中心，特别是未来五座杭州湾跨海大桥均位于科技城内，是重要的交通枢纽。
3.房价超低，目前仅1.3万元左右，成长空间无限
4、立竿见影就能赚钱。嘉兴房地产市场新政出台21条，进入政策与市场双轮驱动的“双击”期，房价势必大幅上涨。
基于此，我买了三套房子，充分发挥我在浙江的购房资格，看到合适的机会，就全部推进去，重金投入。
图1. 购买房产示意图
7、凡在作者丁彦浩推荐的张江长三角科技城楼盘购买房屋，均可获得总价额外6000元优惠。
商人总是想赚钱，但赚钱的前提是创造真正的价值。
张江长三角科技城的房地产具有绝对的投资价值，但目前只是新规划的新区，社会认可度有限。不得已，科技城部分房地产项目与信托金融业务达成合作协议（作者 丁彦浩）
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2008年的房地产时刻又来了。如果你错过了2008年，你就不能再错过2023年了。
只需20万首付，就能让孩子在上海获得一席之地，直接决定一个家庭的未来。
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关于作者：
丁彦浩，博士后，研究领域为资本市场、股权投资、资本运作、大宗期货、期权及宏观经济研究与投资、国际关系、历史、哲学与宗教
