面对高昂的房价，实际上很多人在本质上并不符合“刚需”这一称号。
文|星空下的小白菜 来源|星空财富
问：如果你中了500万，打算怎么花？
深圳人：先把房贷还了……
问：剩下的呢？
深圳人：剩下的慢慢还……
这段话虽是笑谈，却恰如其分地描绘了2020年深圳房地产市场的景象。
今年，一场突如其来的新冠肺炎疫情席卷全球，给世界带来了混乱，并引发了广泛的危机。在此背景下，全球经济陷入萎缩，众多企业及个人在疫情冲击下艰难求存，而人们的收入预期也在持续走低。
尽管面临危机，深圳的房地产市场却显得格外繁荣。自今年起，房价持续攀升，一宗宗“日光”楼盘接连涌现，“打新”、“上涨”、“代持”等现象频现，楼市奇观接连不断。
即便实施了史上最为严格的“7·15调控”措施，这种狂热的现象依旧未能得到有效遏制。
疯狂的深圳楼市
中国房价行情网的数据揭示，在最近的一个月内，深圳市区的住宅平均价格已攀升至每平方米8.6万元。
与年初的房价相较，截至目前，深圳在2020年全年的房价涨幅已高达31%。而在某些区域，这一涨幅更是超过了50%。
近期，小白菜游览了深圳，所体验到的唯一感受是，无论我走到哪个角落，朋友们都会向我提及——“这里的房价平均达到了10万元！”
这处处10万+的均价，可比北京疯狂。
特别是自称为深圳历史上最严格的调控措施——“715新政”实施以来，深圳的房价并未受到有效抑制。
关于深圳房价为何如此疯狂，目前多数分析原因无非以下几种：
1、人口快速增长
自2010年起，深圳每年常住人口增幅显著，增加数以十万计，截至目前，该市常住人口总数已突破1350万大关。
2、土地资源少
深圳的占地面积仅有1997平方公里，而上海作为同级别的城市，其面积超过6300平方公里，北京更是达到了16800平方公里以上，广州也有7300多平方公里。换句话说，深圳的面积大约是北京的一个八分之一，或是上海和广州的三分之一左右。
3、宽松的政策
在四大传统一线城市里，深圳历来倡导更为开放和接纳的政策，诸如户籍落户事宜，相较之下，诸如北京、上海等城市，落户过程则显得尤为艰难。
在深圳，绝大多数人只要符合条件便能够成功落户，而且一旦落户，便可以立即购买房产，从而圆满实现在家乡安居乐业的愿望。
除了前面提到的三个关键因素之外，小白菜还觉得有几个其他因素同样值得关注：
1、新冠疫情
新冠疫情一方面提升了人们的担忧情绪，在一定程度上激发了内心对拥有自住房产的强烈渴望，从而促使众多人下定决心去购置或更换房产。
2、货币放水
全球范围内都在实施宽松货币政策，尽管我国尚未降低利率，但M2的增速却从过去的三年持续保持在8%的水平，如今已上升至接近11%。在今年11月，我国M2的总量攀升至217.2万亿，同比增长了10.7%，与年初1月份的202.3万亿相比，涨幅达到了近15万亿。
3、深圳长期的发展预期
今年第二季度，深圳的GDP达到了12634.30亿元，这一数字较去年同期增长了0.1%。值得注意的是，在四大一线城市中，深圳是首个成功实现经济从负增长转为正增长的城市。
今年前三个季度，深圳的GDP达到了19786.98亿元，这一数字较去年同期增长了2.6%。对比北上广三地，上海的增长率为-0.3%，北京为0.1%，而广州则是1%。由此可见，深圳以2.6%的增速在一线城市中处于领先地位。
由于人口、土地供应、货币政策以及经济趋势等多个关键因素的共同影响，导致公众普遍对深圳的房价抱有较高的预期。
在众人普遍预测深圳房价将持续保持在较高水平，且无人预料到房价会下降的背景下，这种“只买涨不买跌”的心态只会愈发加剧。
疯狂之下的担心
深圳楼市的供需状况，数据明确显示，我们无需对“供不应求”这一现象表示怀疑！
去年十月，贝壳研究院推出了《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》。该报告显示，在湾区的11个城市中，有8个城市的住房拥有率不足60%。其中，深圳的住房拥有率更是低至23.7%，在大湾区各城市中位居最低。据预测，未来10年内，湾区城市的人口将增加1000万，这将催生巨大的新增住房需求。
当然，数据这么看，深圳一片大好。
但是我们换个角度再看看呢？
贝壳找房的数据表明，深圳在11月份的二手房挂牌平均价格为82144元每平方米，与此同时，更贴近实际成交价的贝壳指数也显示为70534元每平方米。
依据深圳市人力资源和社会保障局制定的《深圳市2020年人力资源市场工资指导价位》规定，深圳市各行业月薪最高可达27906元，中等水平为6432元，最低则仅为3320元，整体平均月薪为7825元。
高位数值与平均数值的差额高达两万元，相对而言，低位数值与平均数值的差额仅为四千元。
这一现象反映出深圳的贫富悬殊程度相当严重，同时亦揭示了深圳一半的劳动力月收入不足6400元。
在今年6月，深圳人社局发布的数据显示，深圳的就业人口总数已攀升至1170.35万人，这一数字预计在585万人上下浮动。
这接近600万人，凭借自己的工资买房的希望可谓渺茫。
让我们来关注一下房价与收入的比例：在本年度，深圳的房价收入比高达43.5，这一数据在全球范围内排名第二，仅排在香港之后。
通常认为，若发达国家的房价与收入之比超过6，即被视为泡沫区域；而对于发展中国家，这一比例在6至9之间相对较为适宜。深圳的房价收入比之高，早已超出了合理与否的范畴。
小白菜提及这个例子，实则并非意在指出深圳存在泡沫现象。事实上，观察北京、上海、天津、广州、南京等城市，它们大多位于榜单的前列。
我仅仅想要强调，支撑深圳房价的并非仅仅是人口数量这一单一因素，实际上，其中绝大多数人即便终其一生，仅凭工资收入也无法购置房产。
深圳虽然有钱人多，但普通的打工人更多。
所谓“一踏入此即为深圳之子”，然而你若深入体验，便会发现，即便同为深圳之子，有人购置价值3000万的豪宅仿佛家常便饭；而有人即便只是购买一套300万的房产，依旧难以负担。
多数人的需求确实是基本，然而，这种基本需求也设定了一定的门槛。实际上，很多人并不真正符合被称作“刚需”的标准。他们所拥有的只是需求，而他们的收入水平根本不足以支撑起“刚需”的身份。更甚者，他们在这场游戏中，不过是被利用的“工具”罢了。
今年一个非常现实的现象就能证明这一点——代持！
何谓代持？
我具备在深圳购房的资格，然而资金却十分有限；相对而言，你虽不具备购房资格，却手握大量资金，并且同样渴望在深圳购置房产。
双方经过一番商议，便达成一致，签署了相关协议，决定参与“打新”项目，以我的名义购置房产，而你则负责出资，尽管如此，房产的实际拥有者显然是你。
我的收益：你给我30万，我去干这个事情。
若成功中签参与新股申购，那么你将获得丰厚的回报：新房价格可达13万元，而周边的二手房则可卖至18万元，若购得一套100平方米的房产，你的账面收益便可达500万元。
这一现象受到了官方的严厉指责，并且随后引起了监管部门的密切关注。然而，这一现象背后所揭示的是，在一场“富豪的竞技场”中，“基本需求”实际上只是一种“被利用的工具”。
深圳房价未来怎么走？
在刚刚结束的上周中央经济工作会议上，会议透露了中央对于近期全国房地产市场的立场——将着力解决大城市住房的突出问题，并将之与加强反垄断措施、遏制资本无序扩张等措施一道，明确列为2021年的八大重点任务之一。
相较于往昔，今年不仅对“房住不炒”原则进行了再次强调，更是将房地产问题独立成项，并以“重点任务”的身份呈现，这充分展现了住房问题在政策中的高度关注。
在坚持遏制房价过快上涨的总体方针指导下，未来我国各地房价的快速攀升将受到严厉的调控，深圳自然也不例外。
然而，压制并非旨在让房价迅速降低，至少并非指急剧下降。因此，深圳的调控措施预计仍旧以保持稳定为首要目标。
在政策调控手段方面，即便实施了史上最为严格的“715新政”，深圳的房价依然未能得到有效抑制，这主要是因为问题尚未从根源上得到解决。
实则而言，若房地产调控的宗旨并非旨在提升住宅供应量，那么这样的调控措施终究无法阻止房价的持续攀升。
我们之前已经讨论过，深圳房价持续攀升的根本问题是其土地资源相对匮乏，尤其是住宅用地的供应严重不足。然而，这并非因为深圳土地总量不足，实则是因为土地资源的分配存在严重的不合理现象：本应大量供应土地的区域未能得到充分分配，而那些应当缩减供应的区域却未得到相应减少。
美联物业依据官方公布的土地出让信息进行数据整理，揭示出在过去14年间，深圳在居住、商业、工业三类用地中，其比例分布依次为：居住用地占17%，商业用地占10%，工业用地占53%。
依据相关法规，规划建设用地结构中，居住用地所占比例应控制在人均20%至35%之间，工业用地则需在人均15%至25%的范围内，道路广场用地的人均比例应为8%至15%，而绿地用地的人均比例同样应为8%至15%。
通过对比分析，我们注意到深圳在土地供应方面存在一些不平衡现象，具体表现为居住用地的比例相对较低，而工业用地则超出了合理范围。
所以，接下来决定深圳房价走势的关键，就在供应上。
10月11日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案》正式对外公布，该方案的实施期限为2020年至2025年。
《方案》的开篇条款明确提出：应推动（深圳）在土地管理领域开展深入的研究与试验。具体而言，其内容包括：
意思就是：
1、非永久基本农田，农用地可以用来建房子；
2、工业用地，也可以用来建房子；
3、深圳还可向周边扩张，以增加土地供应；
4、小产权房、城中村的流通；
如此一来，困扰深圳多年的住宅用地不足、工业办公用地空置等问题，有望在一定程度上得到缓解。届时，二手房市场预计将受到一定程度的影响。
