2019年8月，临港率先打响上海房地产市场松绑第一枪！
购房资格由家庭变为个人，社保年限由5年缩短为3年，户口迁移年限缩短。
随后，临港本地的“3年社保要求”对人才缩短至1-3个月（上海都市圈仍要求3年），购房限制也进一步放宽。
今年9月，上海宣布“认房不认贷”，很多人一夜之间成了“首次购房者”。
10月24日，金山也加入到松绑大军中，效仿临港，将社保年限由5年压缩为3年，购房资格也由家庭改为个人。
目前，上海偏远郊区临港、金山等地的限购措施已经放松。
然而，上海另外5个已进入规划阶段、备受期待的新城却迟迟未有动作。
那么，上海五个新城中的嘉定、青浦、松江、奉贤，是不是也该效仿呢？
打破上海限购政策空白
临港、金山限购的放松，无疑打开了上海限购的一个缺口。
在放松方向上，上海近年来首先选择了远郊区县。
远郊区的房地产市场库存较大，价格较低。
选择这些地区作为试点，不会对上海房地产市场的整体稳定产生较大影响。
另一方面，虽然上海房地产市场总体健康，但郊区房地产市场面临较大的销售压力。
郊区限购放宽之后，我们可以很好观察到楼市的反应。
这将有助于降低风险并针对五个新城市制定适当的应对措施。
据统计，临港商品房库存量超过60万平方米，潜在土地库存超过300万平方米，销售压力较大；
金山商品房存量超过80万平方米，销售周期由去年底的19.1个月提升至目前的25.5个月。
解决去库存难问题，必须根据实际情况采取相应措施。
虽然临港和金山房地产市场都存在库存高、销售难的问题。
但两者有着本质的区别，需要分别讨论。
临港
近3年，临港商住用地成交面积约646.2万平方米，其中商品住宅成交量约200万平方米。
考虑到存量土地的减少，潜在土地库存超过300万平方米。
按照上海人均住房面积30.58平方米计算，临港住房供应量可容纳21万人。
2019年至2021年，临港地区常住人口由30万增加至45万。
3年内人口增加了15万。
可以说，目前临港地区的住宅供应量已经超过了新增住房的需求。
截至10月底，临港地区商品住宅库存面积超过60万平方米。
但今年以来，临港地区每月平均仅销售5万平方米左右商品住宅，楼市面临较大销售压力。
这背后，其实是临港人才引进的放缓和不足。
以前像万达钻石湾那样的抢购房场景不复存在，临港的人才已经被大量新房供应所消耗。
新的人才急需，临港必须放宽购房限制。
目前，临港新区是上海五个新城中人口密度最低的。
根据临港新片区规划，到2035年，临港将吸引人口250万人，其中主城区南汇新城人口将达到147万人。
《南汇新城“十四五”规划建设行动计划》披露的数据，2025年南汇新城常住人口将达到75万。
但根据《浦东新区统计年鉴2022》数据，截至2021年末，南汇新城人口为37.65万人。
也就是说，临港新片区仅实现了2025年人口输入目标的50%。
2025年即将到来，要实现这一目标，每年需要引进9.3万人，这无疑是一项艰巨的任务。
您认为临港新片区为何不放宽户籍和购房限制？
住宅供应的提前到来，导致临港楼市短期面临较大压力。
这主要是因为自2019年临港新片区设立以来，临港新房供应量大幅增加，超过了人才流入的速度。
人才是有限的，当其被过度消耗时，就需要引进新的人才。
加之市场持续下滑，郊区新房销售存在一定困难，临港楼市难免十分冷清。
从长远看，临港新城是上海是继浦东之后的下一个万亿级新区，完全可以依靠政策刺激来发展。
临港新兴产业涵盖集成电路、生物医药、人工智能、航空航天等诸多前沿、高水平产业。
作为重点产业聚集区，人才需求巨大，只要产业和人口能够不断发展壮大，临港房地产市场的压力就能逐步化解。
未来临港只需控制土地供应，楼市就会更加健康。
金山
不仅临港，金山区同样存在住宅库存高、销售滞后的问题。
目前金山区住宅库存量约7900套，位居上海各区第二位。
与年初相比，金山库存增加800台，销售周期延长至25.5个月，销售压力明显增大。
不过，金山的房地产市场与临港的房地产市场有所不同。
金山是一个独立的市场体系，具有内生性的特征。
内生市场的优势在于与城市的联系较弱。
主城区限购对郊区影响很大，郊区放宽限制对主城区影响不大。
因此金山放松限购之后，对上海主城区的影响相对较小，政策的制定也比较自由。
金山区属于上海“南转型”区域，金山石化历史包袱沉重，给产业升级、人才引进带来难题。
金山的年轻一代更倾向于在嘉兴平湖买房，一是离金山近，二是没有限购的话价格更低。
放宽限购肯定有利于留住人才，解决金山区库存过高的问题。
无独有偶，上海“北方转型”区域的宝山吴淞创新城、南大智慧城区域；
其余五个新城片区也已明确表示，将出台类似临港新城限购措施。
现在才刚刚进入规划阶段，是不是该跟进一下了？
上海五大新城放开限购需谨慎
新五城放宽限购，相当于在上海楼市撕开了一个更大的口子，影响无疑是巨大的。
如果上海5个新城市及宝山部分地区逐一松绑，那么就需要谨慎了：
1、上海中心的破旧房屋将更加难卖，房价还会继续下跌，未来注定会被抛弃，最好不要去碰；
2、新五城放开之后，最先拉动的是400-500万的市场，然后带动外环地区600-800万的市场，最后蔓延到中环，这中间有个过程，短期内变化可能不会太大；
3、上海周边房子卖的越来越难，昆山花桥、太仓六合等上海周边地区房价还会继续跌！
上海新五城放宽限购，基本是以牺牲上海周边地区为代价的，这将引发上海周边房产更多的抛售。
花桥、太仓、嘉善、平湖、海盐、杭州湾、启东、海门等地又将受到冲击。
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