2020年2月10日，在经历了一个惊心动魄、一再延长的居家抗“疫”长假后，上海全面复工。承担着千亿GDP任务的位于上海临港的特斯拉上海工厂全面复工。A股市场特斯拉概念股飙升，特斯拉概念指数上涨3.94%。美股特斯拉开盘前一度上涨逾9%，重回800美元大关。同日，新增4例新冠肺炎确诊病例，全市迎来返工客。上海发布《关于进一步严格落实各项疫情防控措施的通知》，出台多项措施支持企业复工复产。 这完全符合习近平总书记日前在中央政治局常委会会议上提出的“一手抓疫情防控，一手抓经济，坚决打赢疫情防控阻击战，确保实现今年经济社会发展目标任务”的要求。
作为世界中心城市、中国经济金融中心城市、长三角一体化的龙头，上海不会通过“封城”这种简单粗暴的方式来控制疫情，而是有能力、有行动在控疫与保增长之间找到平衡点。
面对疫情，上海有全国最先进的医疗资源、良好的工业化基础和高素质的市民群体，也有1988年抗击甲肝疫情、2003年抗击非典疫情以来积累的公共卫生管理经验，临危不惧！面对当前疫情防控和复工复产的两难困境，已开始逐步交出答卷，并为疫后经济恢复做好了相应的安排和准备。围绕建设“五个中心”、“三位一体”的国际化大都市目标，在全市大多数企业和市民（包括外籍人士和流动人口）的自觉参与下，有序为相关行业、企业、市民营造了包括立法条件、行政条件、财税条件、金融条件等在内的抗“疫”必备的营商环境！
很多朋友非常关心在新型冠状病毒疫情的影响下，上海房价未来的走势如何？
基于今年新冠病毒疫情的影响，我们选取了2003年“非典”时期和2020年新冠病毒疫情前后的经济数据（或政策预期）进行对比。
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货币供应量比较（来自央行和金融信息数据）
中国是发展中国家，长期以来经济都是靠宽松的货币政策拉动的。应对2003年非典、2009年国际金融危机，我们都是利用货币政策拉动经济增长。货币供应量增加、物价上涨，带动房价、租金全面上涨（房价上涨是资产价格上涨的典型表现）。正常情况下M2增速应该控制在13%左右。如果M2降到8%左右，那么考虑到经济增长和货币贬值速度的叠加（理想状态是成正比的，中国今年基本在6%左右），房价基本会保持稳定。比如2019年上海房价基本持平，国内房价整体波动不大。但如果M2增速达到20%，由于货币注入的乘数效应，房价涨幅通常会超过M2的增速。
通常政府通过限制贷款来控制M2供给过多导致的房价上涨，所以分析上海未来房价走势的重点看点之一就是贷款政策是否会放松？（包括放宽贷款对象、下调贷款利率）。目前上海房地产调控措施中的贷款限制和银行利率已逐步放松，2020年1月20个城市首套房贷款利率环比下调，下调后上海首套房贷款利率低至4.82%，创两年半以来新低。除了支持国家解决疫情后中小企业困难，不少银行都推出了宽松的信贷政策。央行前行长周小川讲了一句大实话：住房贷款依然是银行业最重要的业务之一，有保障、有长期收益，不良贷款占比极小，是银行业最好的贷款业务之一。 长期以来，上海房产凭借其稀缺性和良好的入住率，成为银行眼中的硬通货，长三角地区的银行业普遍接受上海房产的抵押贷款。
2020年1月1日，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点，释放8000亿元长期资金。2020年2月3日，央行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作，释放资金。从货币政策走势来看，再投入3-4万亿元是非常有必要的。今年GDP损失可能超过2万亿元，全年降幅1-2%已经是非常理想的数字了。非典时期，损失只有1400多亿元，只占当年GDP的1%，M2又多释放了4万亿元。
上海自房改以来一直保持正增长；2020年，由于新冠肺炎的影响，今年上半年经济和房地产市场肯定会受到很大影响，但在M2增加（基本M2增长预期不如2003年）和经济增长（中国经济近20年几乎没有低于5%）的带动下，在M2和经济增长的推动下，房地产价格会继续上涨。2008年，中国M2总规模只有40万亿元，到2018年末，M2总规模达到185万亿元，10年时间，M2规模增长了4.5倍，2018年，中国GDP只有90万亿元，M2与GDP之比为2，即M2总规模是GDP的2倍。货币超发，势必造成房价和房租上涨。 2008年至2018年间，中国M2增长约4.5倍，对应房价涨幅超过4.5倍。疫情之下，政府需要促进经济增长，货币政策是主要手段。
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供求关系（相关历史数据来源于历年上海国民经济和社会发展统计公报）
上海规划和国土资源局公布的信息显示，截至2017年底，上海已实际压减低效建设用地28平方公里（其中“198区域”压减22.7平方公里，其余为零散居住用地），每年压减建设用地不少于15平方公里。
2018年11月21日，《关于全面推进本市土地资源高质量利用的若干意见》（以下简称《高质量用地政策》）正式发布。该政策立足上海土地资源现状，致力于“存量要空间、质量促发展”，提升土地利用绩效。
根据《上海城市总体规划（2017-2035年）》，2020年上海城市建设用地规模控制在3185平方公里，2035年控制在3200平方公里。但值得注意的是，截至2015年底，上海城市建设用地规模已达3071平方公里。这意味着，未来十几年，上海城市建设用地规模的增量空间只有100多平方公里。
近年来，上海商品房可用土地减少，住宅开工量大幅下降，竣工量也随之下降，整体供应量无法完全满足购买需求，而上海开发商在上海最严限购政策的背景下，并未降低其上海拿地热情。
上海作为中国的经济中心，拥有充裕的资金和人才资源，而长三角市场历来是房地产开发商的必争之地。数据显示，包括世茂、徐汇、阳光城、荣盛、正荣、中骏、禹洲、宝龙、三盛等来自福建的房地产集团，融创、中梁、祥盛、弘阳、港龙等来自江浙的房地产集团，以及龙湖、蓝光、东源、协信等来自川渝的房地产集团等近30家均已进入上海。
近年来，上海不断拆除违章建筑，推动城市产业升级，仅2018、2019年拆除违章建筑面积就超过2000万平方米，促进了低端、低效、高污染产业和相关行业从业人员的转移；但2018年上海上海55万人口净增长（2019年尚未统计）。大量高素质人口的引入，推动了上海经济和产业转型，促进了经济发展，但在这轮新冠疫情的影响下，也对上海城市治理提出了新的更高的要求。
长三角一体化示范区加速推进，税收制度创新等一系列制度将有突破，行业、市场、政府都高度关注税收制度创新。为配合上海贯彻落实习近平总书记“加快向具有全球影响力的科技创新中心迈进”的要求，推动临港新城建设发展，上海在2019年实施了新的户籍转户籍政策，一定程度上放宽了落户政策，鼓励创业创新、落户临港的高端人才落户上海。可以预见，上海中短期户籍转户籍政策和人口输入将保持不变，助力上海吸引人才落户。
截至2019年7月，上海累计吸引跨国公司地区总部696家（含大中华区、亚洲及大区域总部104家）和研发中心450家，并发布《关于促进跨国公司地区总部在我市发展的若干意见》，成为中国大陆吸引跨国公司地区总部和外资研发中心最多的城市。
2019年12月，上海虹桥商务区管委会发布最新统计数据，截至目前，虹桥商务区累计吸引各类总部型企业289家，包括世界500强投资性实体企业16家、外资地区总部27家、境内外上市公司总部或功能性总部、地区总部121家，行业领先企业总部125家，包括华为华东总部、阿里巴巴上海总部、腾讯上海总部、今日头条上海总部、拼多多、饿了么、携程等集团，吸引了大批新生代智力劳动者。
上海在每一个五年规划中都提出了经济转型、产业升级的方向，确立了上海在全国乃至世界的经济和产业地位。近年来，上海第一产业总体比重不断降低，第二产业稳步增长，第三产业快速增长；万元GDP综合能耗逐步下降，上海也从传统的高能耗工业城市转变为高技术装备、国际金融、贸易、航运等领域发达的国际金融大都市。
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上海房价变化趋势（相关历史数据来源于历年上海国民经济和社会发展统计公报）
无论是2003年“非典”时期，还是2008年国际金融危机爆发之年，受房地产供给平衡问题、M2增加、经济增长、人口上海上海等因素影响，上海房地产市场都出现了价格报复性反弹，并一直持续上涨，直至2017年年底。
从房地产市场调控力度来看，上海是全国门槛最高的城市之一，对单户购房和连续缴纳社保五年以上的家庭购房均有限制。2018年7月2日，上海住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局发布《规范企业购买商品住房暂行规定》，开始限制个人以企业名义或企业自营方式在上海购买住宅。上海通过多项严厉的地方调控政策，在短期内限制了部分有购买力人群的购房需求，在房地产供给不足的情况下，达到了延缓、推迟购房者购房需求的目的。
虽然2018年1-4月上海商品房（住宅）平均销售价格呈现非市场性短期下跌趋势，但5月之后上海房价快速上涨，2018年商品房（住宅）平均销售价格较2017年上涨11.5%。2019年上海商品房（住宅）平均销售价格基本持平，平均房价5.39万元/平方米。上海中环周边房价据不精确统计（部分数据来自房天下、链家、中原等地产媒体或经纪公司）约为6万元/平方米。 以上海为例，商品住宅平均购买价格为450万元（目前上海外环周边均价不低于5万元/套，面积在90平方米左右），基本在高价位维持并增长。
受新冠肺炎疫情影响，今年一季度上海及全国经济可能非常不尽人意。上海房地产领域限价、限购政策有望适度放松，但考虑到上海整体发展思路、政策法规、产业导向及其他政府工作要求，预计上海限购、限贷等房地产限制措施短期内将适度放松但不会全面解除。由于上海整体新增商品房供给不足、M2增加、人口正向流入、全国开发商对上海的青睐、上海上海上海房价难跌。
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以上海为代表的一线城市房地产除了居住功能外，还兼具投资属性。2020年及上海一段时间，在常住人口必然增长、人力资源成本上升、土地取得及出让成本增加、M2增长等背景下，居住成本和房价继续增长一段时间的可能性很大。
在顺应时代发展的过程中，上海科学的城市定位、城市大局观和市场化的制度安排，将构成上海向世界中心城市迈进的基石。上海将推出更加完善的公共政策（包括更加完备的公共卫生管理办法），提供更加周到的公共服务，从过去“集中力量办大事”、“硬核强官”的集中优势，走向尊重城市发展科学、依靠开放的民众权利意识。抗击疫情如此，相关法制建设和政策安排亦是如此！比如2016年底在全国率先启动的R4集中租赁住宅小区建设，以及连续三年保持租赁住房土地供应比例在30%左右的有力制度安排，也为城市的可持续发展、市民财富的积累、新上海融入上海奠定了坚实的基础。
