是的，你没看错。就在大家还沉浸在春节的喜悦中时，今年房地产市场的第一枪已经在上海打响。大家期盼的房价大潮真的来了，而这一次，上海又一次领跑全国。上海真的要迎来新一轮房价大潮了吗？
春节前夕，上海中心区高价楼盘定价最贴切的描述。
与此同时，法拍物业也出现涨价迹象。同样在春节前，位于虹口区中粮瑞虹海景1号（瑞虹新城九期）的一处法拍物业以总价3410万元成交，折合单价约17.8万元。该物业买入总价约2185万元，单价11.4万元/平方米，相当于两年半获利1225万元，涨幅约56%。
此时上海各地的人们都在思考房价上涨，一致看好。上海真的要掀起全国新一轮房价暴涨潮了吗？阿登先生认为，要看到事物的两面性，2024年房地产的整体趋势是价值重估，不能盲目乐观。
趋势一：黄金地段价格保持坚挺甚至小幅上涨，同时政策将进一步放松，取消积分限制。从近十年内环二手房和二套房房价走势来看，内环二套房不断上涨，甚至逼近16万元/㎡。去年内环二套房均分刚过60分，比2022年72.69的平均分少了近十几分；文章开头提到的黄浦豪宅绿城外滩兰庭二期，一年涨价1.8万元/㎡。按照这样的涨价速度，2024年必然会进一步取消部分限购，以激发市场活力。
趋势二：非核心区域房价将继续下跌，并最终回归价值。春节前，上海出台了限制非上海户籍居民在外环以外购房的政策，自认为力度挺大，但市场反馈一般，至少春节前是如此。
节前新推上海宝山南大区域低开，其实暗示着外环以外降价潮的开始：中环金茂府联动价6.7万元/㎡，本期房源均价63650元/㎡；华润中环置地中心·润府6.9万元/㎡，本期房源均价6.6万元/㎡。
还有一些地区的二手房价格在2023年将下跌40%。随着人口的流失，这一趋势可能会在2024年继续加强。
外环房价还会继续下跌，原因在于上海郊区和深圳不一样，是名副其实的“郊区”，从最近的青浦到人民广场开车一般需要一个多小时；而且郊区的库存普遍较高。
趋势三：整体价格逐步回归理性，或有抄底机会。数据显示，2023年上海二手房成交总套数为18.01万套，平均总价336万元/套，平均成交价40574元/平方米；其中90平方米以下占69%，300万以下占60.4%，外环外占52.9%。也就是说，即便在房价最贵的城市上海，大部分成交仍以刚需房、改善房为主，花千万以上买房的依然寥寥无几，更别说三千万、五千万、上亿了。
很大一部分原因是上海对外来者的吸引力逐渐下降，但市场上从来不缺少捡便宜的机会，尤其是在价格趋于理性的市场。
上海楼市是全国楼市的一个缩影，总体来看，这一轮房地产救市力度还是比较大的，但未来全面解禁限购的可能性不大，尤其是厦门等其他城市，全面解禁后房价回落的例子比比皆是。
房地产市场进入了重估阶段，不用再像以前那样期待房价爆发式增长，未来20年投资房地产实现快速升值已经不可能了。从上海看全国，2024年房地产基本呈现三个特点：
趋势一：黄金地段房价保持强劲甚至略有上涨
趋势二：非核心地段房价将继续下跌，并最终回归价值。
趋势三：整体价格逐步回归理性，或有逢低吸纳机会。
（2023年3月阿登先生在文章中成功预测了本轮房价下跌）
