2016年3月25日上午，上海政府召开联合新闻发布会，正式公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场均衡健康发展的若干意见》。众所周知，2016年开年以来，上海楼市突然大幅升温，无论新房还是二手房，都出现了量价齐升的现象。据中国房地产信息网数据显示，2016年1-2月上海新房销售面积274.78万平方米，同比增长22.9%。其中，住宅销售面积226.98万平方米，同比增长13.5%。 上海链家市场研究部监测数据也显示，2016年2月，上海二手房均价高达3.51万元/平方米，二手住宅均价同比上涨8.8%。二手房成交2.8万套，同比增长166.58%，创下同期新高。与之相对应，上海各大售楼处频频出现抢购潮，供应紧张。在此背景下，可以认为，此次出台史上“最严”楼市调控，主要是为了应对当前房地产市场的暴涨趋势。
为了解公众对上海房地产市场325新政策的评价以及对未来市场的预期，上海财经大学房地产研究所通过上海城市与房地产青年学者协会公众号发起了针对房地产市场325新政策的投票。本次投票共有254人参与，其中居住在上海且有上海户籍的占52%，居住在上海但有非本地户籍的占36%，非本地选民或未披露所在地信息的占12%。也就是说，居住在上海的选民中有59%有本地户籍，41%有非本地户籍，这与目前上海非本地居民占41%的比例完全一致。选民排名靠前的行业包括科研院所及高校（26%）、金融业（19%）、工业领域（13%）、房地产行业（9%）和其他事业单位（8%）。 行业分布比较均衡，且普遍受教育程度较高，具有较好的代表性。同时，在参与调查的选民中，有23%的人认为对房地产新政策非常熟悉，有59%的人认为基本了解，仅有18%的人认为不是很清楚，因此本次调查的可信度较高。
对于此项规定，本次调查的受访民众普遍认为，新政策将对楼市产生较大影响，包括加强对外地居民购房限制、提高二套房首付比例（含认房不贷）、增加住房供应等。不过，也有民众对将外地居民购房最低连续社保缴费年限由2年提高至5年、二套房认房不贷、贷款首付需自有资金等政策提出质疑，认为并不合理。也有民众认为，新政策一出台就立即执行，缺乏缓冲，并不妥当。
以下为投票结果详细分析：
对于如何有效抑制房价，27%的投票者认为，加强限购对降低房价有明显作用。其中，18%的参与者认为，将外地居民购房最低连续社保缴费年限由2年提高至5年的政策对抑制房价有明显作用，是降低住房需求的最大杀手锏。这一举措将直接抑制外地居民的住房需求。相比于老龄化的1400万本地居民，60岁以上的老年人口占比超过三成，平均年龄非常年轻、购房需求旺盛的980万外地居民是上海房地产市场最大的刚需来源。加强对外地居民限购，大大降低了需求基数，尤其有助于稳定中小户型住宅价格。5%的公众认为，加强对以企业名义购房的限制（企业要等三年才能上市），对抑制房价有一定作用。 这一直被认为是限购的一大漏洞，不少外地购房者借此规避限购。另有4%的人认为，加强不动产登记和交易备案也能抑制房价上涨。加强不动产登记可以让政府更容易查明个人不动产的产权归属，从而影响房价。新需求侧政策的出台，短期内可以缓解供需矛盾，抑制房价上涨。但从长期来看，这种政策调控只能在短期内抑制需求。
对于差别信贷，提高二套房首付比例，17%的人认为可以有效降低房价，对房价的杀伤力仅次于加强对非户籍人口的限购。另有13%的人认为，认二套房不认贷也是一个重要杀手锏，可以有效抑制房价上涨。目前，凡是在房地产交易系统有房的，无论是否有贷款记录、房贷是否结清，均适用差别信贷政策，即购买第二套普通自住住房首付比例不得低于50%；购买非普通自住住房首付比例不得低于70%。可见，公众普遍认为，通过加强对资金流的约束，提高二套房首付比例，可以大大提高炒房成本，将在一定程度上抑制投机行为。
另有9%的参与者认为，加强首付核查、禁止首付贷等场外融资将抑制房价。购房者需承诺自有首付，银行会根据其收入、资金来源等情况予以确认，加强管理，避免杠杆融资、场外融资。互联网平台、房产中介等推出的首付贷等场外融资业务，对近期上海房价非理性上涨也起到了一定推动作用。因此，应加强对房产中介的监管，对为房地产交易提供多种形式金融服务的各类非正规金融机构进行专项整治，抑制房地产投机行为。
上述政策均从需求侧发力，包括增加住宅用地供应、提高中小户型商品房供应比重、加快旧区及“城中村”改造、扩大符合政策要求的住房困难群体受惠范围等。10%投票者同意增加住宅用地供应，并对此表示支持。
与此同时，民众希望多渠道增加住房供给，从供给侧加快住房有效供给，进而缓解房价上涨势头。例如，5%的人认为增加人才公寓数量、增加工业用地上建设的生活服务设施比例会影响房价，而4%的参与者认为廉租房与公租房整合、共同产权房完善等政策可以抑制房价。这些政策主要是构建多层次、全覆盖的住房供应体系，如逐步增加公租房，解决部分人的住房贷款问题。此外，推进保障性住房和廉租房建设，多渠道筹集人才公寓住房，鼓励有条件的企业和单位建设人才公寓（单位租赁房）出租给员工，也有助于解决部分住房需求。
相当一部分选民（5%）对成立房地产市场监管联席会议、建立统一规范的房地产市场信息发布机制表示担忧。新政的另一大打击是加强房地产市场监管，特别是加大对房地产中介机构的监管力度。
但另一方面，31%的受访者对将外地常住人口购房最低连续社保缴费年限由2年提高至5年的政策反应最为强烈，有所质疑。这也可以理解，考虑到本次调查中居住在上海但非本市户籍的受访者占比约为41%（与上海常住人口中非户籍人口占比完全一致），本轮调控对这些购房者的影响十分明显。假设一名本科毕业生22岁毕业并开始工作，开始缴纳社保，那么他要等到27岁才能开始买房，连续缴纳5年的社保抑制了外地常住人口正常的购房需求。不少网友也反映，上海限购政策要求外地常住人口必须结婚才能买房，这非常不合理，属于利用公权力干涉居民的人生选择，是一种歧视。
“认房不认贷”二套房新政明显比此前“认贷不认房”政策更为严格，有12%的受访者对此表示质疑。325新政出台前，不少银行对拥有一套住房且已结清贷款的购房群体，在购买二套房时给予首套房贷款优惠，即贷款首付仅为三成，利率优惠。新政将二套房普通住房首付比例调整为五成，非普通住房首付比例调整为七成。这一新政的实施，虽然可以规范大户型商品房交易，抑制房价上涨，但也在一定程度上伤害了合理的改善性需求。
10%的投票者对贷款购房必须承诺首付为自有资金的要求提出质疑，另有11%的参与者认为，新政策一出台就立即实施，让很多购房者和围观者措手不及，造成预期不稳定，包括影响非本市户籍、已达到社保年龄的购房者的购房需求。
调查发现，近半数选民（49%）认为房地产新政是必要且适当的，但其中34%的选民认为房地产新政出台太晚，本应更早出台，错过了房地产市场调控的最佳时机。也有15%的选民认为房地产市场调控是必要且合理的，但此次力度过大。这一抱怨可能主要针对的是大幅增加非本市居民的社保限制年限。不过，也有一部分人（14%）认为房地产市场可以自我调控。少部分受访者（16%）认为新政力度过大，可能导致房地产市场下滑。
连日评选中，325条新政给上海房地产市场成交带来强烈震动，但对房价的实际影响尚不明朗，对后市预期的分化仍在持续。
本次投票还针对325新政后上海楼市短期走势预测展开投票。大部分投票者（65%）认为成交量将大幅萎缩，但仅有11%的投票者看淡上海房价。绝大多数投票者对上海房价信心较强，认为上海房价至少会保持稳定，更有多达37%的投票者认为上海房价将继续上涨。仅有10%的投票者认为短期市场前景难料。
在中长期市场前景方面，绝大多数投票者对未来上海房价将保持稳定，至少整体不会下跌持乐观态度。其中，31%的人认为上海房价整体将继续上涨，但22%的人认为上海房价将总体保持稳定，担心上海局部房价下跌。另有8%的人认为上海房价将整体下跌，但只是局部企稳，9%的人认为整体将下跌，另有7%的人表示无法判断后市。
调查主持人认为，上海推出新政策最根本的动机是为了稳定近期房价的过快上涨。上海在楼市供给侧采取了一些动作，但通过供给侧的调整来解决近期房价过热的问题还需要一段时间。而出台一些能够迅速见效的需求侧新政策，如调整首付比例、加强限购等，预计能很快见效。因此，这轮调控总体上是有针对性的，通过行政限购、信贷调控等多重手段，重点抑制短期过热的高端产品成交，力争短期内实现供需平衡，从而给过热的房价降温。但压力之下，为了尽快看到成效，这次调控难免力度过大。要化解当前房地产市场的非理性过热情绪和房价加速上涨，除了加强需求侧管理外，还需要加大供给侧管理，让土地供应和房地产供应更加均衡有序。
问卷设计：上海财经大学房地产研究所执行所长陈杰教授
分析及撰写：上海财经大学房地产研究所博士生张燕燕、硕士生李倩倩
分析点评：上海财经大学房地产研究所执行所长陈杰教授
城市与房地产研究：urbanestate
