2022年，天安一号物业费为12元，是外环首个物业费突破10元的项目。 当时就被投诉死了。
现在，你说物业费是10元？ 到处都有这样的新磁盘。
不知道从什么时候开始，开发商开始迈出右脚，物业费也越来越贵，越来越离谱。 徐汇滨江小区第11批，物业费14.8元，而且这并不是豪宅……
现在新房有10元以下的物业费吗？ ？
那些老牌豪宅，物业费才4到5元！ 陆家嘴世茂滨江、仁恒滨江花园共5栋，徐汇滨江大道公园共4栋。
许多小魔女团队的新客户感叹：他们真的住不起新房。 为了买新房，他们必须贷款。 现在他们还要缴纳如此昂贵的物业费和车位管理费。 冬天连地暖都开不了！
如果只需要买一套100平米的房子，物业费就12元，一年就是14400元。 如果买150平米的房子，物业费一年就21600元。 此前出售的老房子物业费仅为2元，成本上涨了6倍多。
我们的一位客户是一位即将退休的公务员，他说，在选房时，他还在纠结买小户型还是大户型，但一想到马上就要退休了，工资就会下降，他就选择了买大户型。必须还清抵押贷款。
如果你在新小区买大户型，物业费和车位管理费就要2000到3000，这还不包括地暖、水电费等其他费用，如果实在承担不起，你只能选择一个小的。
也有人调侃说，退休前每天早上喝一杯咖啡的人，退休后只能吃油条了。
就算一个月不吃不喝，也要花几千。 关键是不知道物业提供什么服务。
近期，广州出台物业费限制，最高仅为2.8元，还降低了停车位服务费。
消息传出后，上海购房群中不少新业主都在讨论上海天价房价怎么办？
01
物业费为何这么贵？ 谁决定新的房产？
上海规定，新房必须通过招投标方式选择物业管理公司，根据服务内容制定相关价格，并向街道报告，落实相应的物业服务制度。
这意味着物业费的设立并没有严格的监管要求。
由于新房限价，开发商不得不弥补物业费、车位管理费等利润损失。
所以这个所谓的“招标”对于大家都了解的只是一个形式而已。
物业公司要么是开发商的儿子、教子，要么是侄子，并且已经进行了相关的利润分配。
02
房地产公司的盈利能力如何？
一个小区可以收取多少物业费，利润率有多高？
以浦东中心的一个新项目为例。 社区有600多户，平均公寓面积110平方米，总面积约7万平方米。 按照物业费10.2元、车位管理费约200~300元/人计算，车位配比为1:1.8。 该物业一个月可收取约90万物业费，一年可收取1000万物业费。
物业管理公司的费用是多少？
物业公司成本包括：公共物业及配套设施的维护保养费用； 雇用管理人员的工资； 公共水电费； 购买或租赁必要的机械设备的费用； 财产保险; 清洁费； 并在公共区域种植花卉。 、植草和维护费用等。
事实上，人工成本是物业管理公司最大的成本支出。
但600户的社区其实并不是很大，只有9栋楼，地下2层停车位，还有一个会所（99%的社区还没有会所）。
所需物业团队配备物业经理2名，经理薪资15000，副经理薪资10000，主管最多4名（工程、环境、保安、客服），薪资8000/月，假设1栋楼大楼配备一名管家（事实上，大多数新房不可能每栋楼都配备管家），总共9名管家，工资为每月6000。 这些人员每月的费用为11万至12万。
清洁和保安全部外包。 安保配置主要由白夜班监控岗3人、白夜班门卫4人、白夜巡逻值班4人组成。 开荒保洁人员约4人，精密保洁保洁人员约3人。 粗略计算每月费用在8万左右。
俱乐部的运营主要包括能源消耗支出、材料采购、维修保养等，摊铺到每月1万元左右的费用。 日常维护实际上主要是设施设备的维修、保养和零星维护费用，按每月10万计算。
每个月的房产成本在30万左右。 与90万元的财产性收入相比，利润高达60%至70%。 这是一个刚需社区，平均公寓面积为100平方米。 如果是一个以大公寓为主的房产怎么办？ 如果平均设定值提高到150平方米，利润率会更高。
但缴纳高额物业费就能享受高端服务吗？ 现实就是一巴掌打在脸上。
03
房产真的准备好了吗？
物业服务水平不仅关系到日常生活体验，还严重影响房价。
当新房进入二手房市场时，物业管理的好坏将直接影响一个小区的声誉。
想象一下，您是一名二手房买家。 如果你看到这个小区的草坪荒芜，大家可以随意出入，保安都是抽烟的老头，乱建、乱停车已经成为常态，你还会有购买的欲望吗？
物业费在合理的价格范围内较高。 如果你能享受到优质便捷的服务，社区维护得很好，环境优美，那么我相信大家都能接受。
但我担心那财产是害虫、寄生虫或吸血鬼。 一个无能的物业公司一定会让业主明白社会的复杂性。
今年2月，中远湾城一位业主对其前任提起诉讼，胜诉。 该诉讼历时两年，大量账目得到核实。 一审判决是物业公司向小区业主返还4000万元。
小区业主表示，2008年后，小区物业管理服务逐渐下滑，道路坑坑洼洼且没有处理，小区内灌木枯死且无人看管，夜间灯光十分昏暗且老人容易摔倒，业主也经常维权。 更可怕的是，社区管理混乱，财务账目不明。
案件律师介绍，返还的4000万元是物业费、地下车库停车费实际结算后的余额、业主应占公共收入的余额以及不应计入的各种成本费用。
这里的伎俩很多，比如物业管理侵占公共收入，或者将不属于物业管理费的成本计入物业费等。 一旦业主委员会的监督不到位，就有可能发生这种情况，尤其是在大型社区。
例如，小区内一棵树死了，需要更换养护资金或管理费，业主可以更换梁柱。 由于树木的特性、生长年龄、规格不同，价格也会相差很大，而业主对这些细节不了解，也没有概念。 时间管。
你还记得“大华物业业主群事件”吗？ 跟不上市场的地产公司，在开发商的保护伞下，就变成了黑暗势力，为所欲为。
新交付的房子里，小区内的植被枯黄，千足虫肆意生长。 物业没有聘请专业的消毒团队来处理问题，耽误和欺骗了业主4-5个月（具体情况这里就不细说了，有兴趣的可以自行搜索）。 连基本的属性功能都无法保证。 这种没有服务意识的态度是不可能得到业主认可的。
后来业主们联手赶走了开发商的儿子，取而代之的是滨江地产。 自从产权变更后，整个社区都焕然一新。
虽然这两个社区都成功维权，但在数千个社区中却是极少数成功案例，奋斗之路异常艰难。 如果想要改变属性，在实际操作过程中会遇到很多障碍。 首先必须成立业主委员会。 业主委员会作出决议，业主过半数投票→旧房产终止→新房产招标→业主投票→新房产入住。
过程看似简单，但实际上障碍重重：成立业主大会难吗？ 业主委员会内部是否存在分歧，各持己见？ 有人被物业公司贿赂成为内奸？ 物业公司拒绝离开物业、以业主拖欠物业费为由拒绝与新物业公司办理交接、阻止新物业公司进入物业等等……
漫画：李晓君
如今，广州出台了物业费不得超过2.8元的严格规定，并开始整治物业费乱象。
不过，目前还没有迹象表明上海出台了相关政策，因为广州已经放宽了新房限价，而上海还没有。
如果新房的物业费真的降低，开发商可能会跟风。
恐怕在未来很长一段时间内，我们购买新房时，都会被迫缴纳高额的房产费——以弥补开发商限价带来的利润不足。
