昨天我们说新一轮房价上涨可能不会超过六个月，并从经济、人口迁移、供需、各项政策支持等角度进行了分析。 今天我们就来说说两个具体的城市。 那就是上海和深圳。 两个城市都有一个共同特点：房价高、需求大、人口净流入。
不过，今天对上海楼市的分析，我们还是从另一个角度来看吧。 分析不是从供需、经济、就业、新房、二手房交易量等宏观角度进行分析，而是从城中村和租赁住房两个微观角度进行分析。
我们先来说说上海。 根据CRIC的租赁和销售数据：
2023年1月至8月，上海新增集中长租公寓近4万套，同期，紧随其后的武汉和北京各新增约5000套。 上海出租人口约为1000万，但上海长租公寓仅约15.7万套。
显然，上海长租公寓今年呈现爆发式增长，同比增长5倍。 这是令人欣慰、值得赞扬的。
同时我们还发现，在高达1000万的租赁需求中，4万套只是杯水车薪。 换句话说，这表明上海购房潜力巨大。 这还不包括一批批高学历人才落户上海带来的购房需求。
也许有人会说，目前1000万租户中没有一个是露天居住的，这说明他们有房子住。这也说明住房的实际供需是平衡的。
是的，这个说法是正确的。 然而，这群租房者中的大多数人都想购买自己的房屋。 作为中国人，买房是基本需求。 尤其对于年轻人来说，拥有自己的房子是结婚的必要条件。 与此同时，这些现有的出租房屋很多都已经很旧了。 按照重庆、成都、杭州的标准，早就该改建为棚户区了。
由于上海本身并不缺钱，同时大量的房屋装修也会进一步推动房价的增长。 因此，上海、北京这样的城市只是小规模发展。 目前，为推动高质量发展，上海规划了35个城中村改造项目。 例如，三林楔形绿地城中村项目占地365公顷。 虽然这35个城中村改造与棚户区改造不同，但仍然会出现大量拆迁。 随着目前补偿货币化的推进，加上近两年上海土地供应紧张，上海供应很快就会超过需求。 这将为上海带来一波房价上涨。
再说说深圳吧。
说起深圳，深圳的开放、包容、活力，吸引了一大批年轻人来到深圳追梦。 但深圳的房地产与其他城市有明显不同。 就是小产权的比例比你想象的要高。 北京大学副教授童德在题为《深圳城中村草图与改造模式分析》的报告中表示：
城中村可以说是深圳居住空间的“半边天”。
“一半的住宅用地来自城中村。”
由此可见，深圳城中村占比较大，租赁需求巨大。
北京大学副教授童德给出的数据显示，深圳可能是目前唯一一个城中村建设用地使用率达到三分之一的城市。 他说：
深圳村集体实际占用土地面积，包括村址周边生态用地，占全市面积的1/4。 如果看建设用地比例，达到1/3。 从居住空间角度考虑容积率等因素，真正成为“半边天”。 “一半的住宅用地来自城中村。”
按此前行政村计算，涉及336个，自然村1044个。 “深圳已经形成了正式社区与非正式社区互动融合的格局，每个城中村都被正式社区包围着。” 正是因为城中村数量众多，也给大量刚到深圳的年轻人带来了低价租房的机会。 我可以在深圳工作，赚钱在家乡买房。
然而，深圳城中村改造已拉开大范围推进的序幕。 深圳市住建局印发的《深圳市城中村保障性住房规模化提质重点指引》显示，167个城中村、3万栋建筑、超3000万平方米潜在改造空间已被识别。 所以，问问大家装修期间住在哪里。 比如前期发生的白村事件就是一个先例。
一旦转变，这意味着什么。 住房需求将呈指数级增长，而目前深圳的住房供应只是小菜一碟。
说到这里，我还要补充一件事。 现在，自然资源部已要求各城市房价实行“价高者得”，不实行限价。 购房者应该明白这个信号。 如果你看看近两年上海、深圳的住房供应和新建住房数据，你可能会有一种大涨即将发生的感觉。
#金秋买心季#
