我是胡叔叔。 我上海有多年的房地产研究和投资经验。 我长期以来一直关注上海房地产市场信息。 熟悉购房政策、购房攻略以及学区房信息。 欢迎关注、交流。
以下上海买房问答内容来自微信公众号“上海数说房”粉丝提问精选：
问：我来自上海。 我已经结婚8年了。 结婚前，我在龙柏拥有一套小房子。 目前已出租。 每月租金5000左右，很稳定。 结婚后，我住在丈夫的婚前房产里。 古代，北方，面积相当大； 我现在的困惑是：老公觉得龙柏的房子太旧了，未来升值潜力不大，而且没有好的对应学校； 他要我换一套新的房子，以后可以用，我要照顾孩子的教育，然后房产保值增值。 我不知道我是否属于这种情况。 如果我婚前卖掉房产，我还能再买一套房子吗？ 如果可以的话哪里买比较好？ 预算在600万左右。
胡叔：您好，龙柏新村地铁口附近的楼梯房租金回报率相当可观，基本在1.6%-1.8%。 房屋的房龄集中在1994年至2005年之间。 如果你想更换的话，可以考虑一下。 升级时还要考虑学区。 事实上，600w的房子没有升级到更大公寓的选择。 对于孩子升高中具体有哪些想法？
问：胡叔叔您好。 上海买房，现在还可以买老公的房子或者静安区的拆迁房吗？ 单价好像有点贵啊，十万多吧？ 你有什么意见？
上海叔叔：您好，如果选择静安的老公房或者拆迁房住市区的话，性价比不高。 单价高的原因主要是学区溢价高。 静安的学区还可以。 即使你想买学区房，也要避开学区房等属性较强的，寻找同等价位更实惠的。
问：胡叔叔您好，总价1100万。 我看了金地威孚和中冶商城，感觉都不错。 不知道如何选择才能使未来的利润最大化？
胡叔：您好，这两个社区是高兴板块性价比较高的社区。 金地威孚地处六小、进财双一梯队，周边配套齐全； 上城中冶还划入第六小学和进才小学。 双毅梯队，靠近地铁，环境好。 总体来说，这两个社区并没有太多的缺点，而且都是可以访问的。
问：胡叔叔您好！ 您能分析一下崇明房产的价值吗？ 你周围十个人中有九个人会投否决票。 我最初的印象是，崇明的新房除了自住、度假、养老之外，没有什么投资价值。 但最近，这个概念似乎有些动摇了。 地铁就在拐角处。 仅需25分钟即可到达金桥。 旁边有不错的幼儿园和高中。 交通大学、同济大学、上海外国语大学在大学城设有分校，商业楼宇也已开工建设。 一家医院分院也在规划和谈判，几处房产正在迅速出售。 我有点想在陈家镇东滩买第二套房子，用于投资。 我可以考虑吗？
胡叔：您好，房地产是纯粹的投资。 有一个根本性的问题。 以后你卖的时候谁来替你买？ 崇明线正在建设中，预计2026年通车，必将为沿线地区带来人气和一定的配套设施。 但毕竟，我们隔海相望，就像隔省一样。 仅上岛往返车费就100元。 东滩新盘附近唯一的位置型商业设施明道生活广场，基本都是农家乐餐厅，所以无论是通勤还是消费，既冷门又不方便。
自崇明线落户之日起，沿线地价、房价将加收地价。 目前，崇明属于地广人稀，多为农田和住宅用地。 拿地成本低，地价利润可控。 房屋净化处理过程中 该区域，东滩基本没有什么顾客是拥有房屋的农民。 其中大部分是来自浦东、宝山、杨浦的投资者。
因此，这里的小区交付后仍然不会有太多的入住率。 只会作为偶尔自住和度假的地方，类似于民宿。 虽然人进不去，但还是有3万多元、一平米的可替代地段。 崇明投资的盈利点在哪里？ 就算没有人接盘，即使未来二手房定价很高，以覆盖房产的销售，但当周边限价的新房出现时，也很难卖掉。仍在销售中。
问：胡叔叔您好，您在前滩、真如、徐泾、大宁买房如何选择投资？
胡叔：您好，行业按照属性一般分为两类：刚性需求行业和改善性行业。 两者的侧重点略有不同。 刚需板块将重点关注交通，尤其是对通勤的影响。 商圈、医院等配套设施普遍水平较低。 改善的部门一般包括高收入人群和高端配套，环境、教育等资源也要跟上。 正是这些差异，才造成了房子本身增值实力的差异。 高端设施和高素质人才增值能力较强，而交通马马虎虎，低水平设施增值能力较弱。 如果我们投资一个行业，我们一般都会看这些因素是否有改进的空间。 上海前滩地处中环路，但核心区能卖到什么价格，确实需要因素的良好配置。 如果不涨那就不合理了。 真如缺少的不是轨道交通，而是产业支撑。 如果这一点能够得到改善，那么该板块的房屋价值还是有望上涨的。 徐靖之前炒得沸沸扬扬，但各种因素没有跟上，显得有些望尘莫及。 如今行业有了新的发展，这里的房地产市场终于迎来了曙光。 大宁的房地产市场总体良好，但目前该地区没有很好的房产在售。 即使有所改善，也似乎取代了另一个迫切的需求。 上海投资回报率最高的行业和房产详情，请参见知识星球内部分享。
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目前，房地产分化越来越严重，未来赚钱的人注定只有一小部分人。
胡叔总结了上海未来最有潜力的社区和板块，其中包括很多不适合公开披露的房地产走势解读。 欢迎您关注获取内部信息。
