恒大许家印被捕引发中国楼市巨大震动。 市场扑朔迷离，如何看清形势？
一线城市全面实施“认房不贷”，全国二线及以下城市取消限购限售，一系列楼市宽松政策在国庆前集体实施。 楼市发生了哪些变化？
上海是房地产市场最火热的一线城市，上海房地产市场走势也是全国房地产市场的晴雨表。 有媒体报道称，“认房不贷”政策出台三周以来，上海新房市场经历了繁荣-熄火-稳定三部曲。
与此同时，二手房挂牌价格持续下跌，部分豪宅甚至降价600万出售。 网友调侃称，本来是想推销，结果集体出走。 那么，未来楼市将走向何方？ 经济将何去何从？
上海新豪宅成交量优异
中原地产数据显示，8月28日至9月3日当周，上海新房成交面积27.71万平方米，环比增长113.98%； 新政强脉后，9月4日至9月10日当周，新房成交面积仅5.66万平方米，环比下降近80%； 新政后第三周，环比涨幅再次增长53%。
其中，受改善需求拉动，上海内环豪宅销售好于外环。 9月25日，上海徐汇区热门楼盘云锦东方三期第二批新增的105套在当天下午抽奖号码244号左右时全部售罄，参与的买家还需要积分排队。
随后，上海内环14万+豪宅海悦黄浦园公开承诺。 虽然没有触发积分队列，但仍然需要按照2.5:1的比例抽签选房。
上海豪宅之所以依然火爆，是因为内环的新建房产已经非常稀缺，大量富人需要升级改造住房。 在“认房不贷”和首付比例降低的刺激下，以旧换新的客户让豪宅市场再度火爆。
二手房降价出售，业主出逃
事实上，每平方米10万元以上的新建豪宅销售火爆，主要购买群体是改善型需求。 新房稀缺，而且新房的品质比老房要高。 在富人集中的上海，出现换房热潮是很正常的事情。
不过，想要享受“认房不贷”的政策，就必须卖掉自己的旧房，这也推动了二手房挂牌数量的增加。 9月初，挂牌量最高单日增量超过1400套。
数据显示，75%的二手房总价在630万以下，以中小户型为主，95.5%的二手房面积在150平方米以下。 与此同时，为了加快旧房销售，二手房价格也被“踩踏”。
此外，上海部分外国人和移民群体集体返回移民国，也加速了二手房的抛售和降价。 世茂滨江一栋高层江景房于2022年6月以2600万元挂牌，随后价格一路下跌。 到今年8月31日，已经下降了500万元以上，现在是2030万元。
二手房代理商普遍反映，各项利好政策刺激了内环新房销售，但二手房交易压力依然巨大。
刺激政策能否刺激楼市复苏？
这从上海楼市的现状就可以看出。 改善需求是采购主力。 富人集团将旧的二手房卖掉，换上新房。 受此影响，上海楼市整体销量并未暴增。 因此，我们可以对全国做出以下预测：
首先，房地产市场两极分化。 在各种刺激政策下，改善住房的需求确实有所恢复。 富裕群体是换房的主力军。 由于土地稀缺，核心地区的新房价格仍然坚挺。
但二手房价格与新房价格倒挂严重。 郊区房价继续下跌。
其次，依靠富裕群体购房将难以扭转整体市场走势。 核心区高价房的流动性较小，有钱人互相交易、交换，会导致整体楼市供应充足，二手房价格下跌，也导致平均房价下降。仍然下跌。
从一二线楼市房价平均成交价格来看，大部分城市较2022年出现了6%以上的跌幅。
第三，暂时的房价走势是骗人的，一年后的表现才是真实的。 8、9月各项刺激政策的集体释放将推动部分改善需求的集体实现，但整体市场观望情绪依然浓厚。
特别是对于急需的人来说，由于收入较低，经济还处于曲折的复苏过程中，各大企业还在裁员，他们买房的热情并不大。 例如，一对在大工厂工作的夫妇承认，他们的收入不再增加，面临被解雇的风险。 虽然首付比例降低至20%，但这却增加了贷款金额，导致还贷压力加大。
比如上海一套800万的房子，首付比例降低到20%后，只需要160万就可以购买。 但本金640万，每月还款金额高达4万多元，加上每月家庭消费1.5万元。 算了一下家庭收入，我发现我不敢上车了。
财富增值效应不复存在，信心难以建立
当前，整个经济面临的主要问题是信心不足，而信心不足的因素是多方面的。 有国际环境的影响，技术发展停滞导致产能严重过剩，还有美元加息造成的全球外流效应。
此前，欧美国家资金的不断释放，导致欧美人的股票和房产收入增加，刺激了欧美消费者的消费热情。 也促进了中国商品在欧美市场的热销，进而促进了中国人民收入的普遍增长。
中国快速的城市化也促进了国内投资的强劲和消费的高增长。 如今美元加息，欧美房价持续下跌，股票投资收益也开始下降。 欧美通胀严重，影响了消费者的热情。
此外，制造业大量转移至东南亚、印度、墨西哥等地，抑制了我国商品出口的增长。 此外，房价高企，国内城市化进程即将结束。 在内外部双重压力下，投资和消费都开始放缓。
因此，2023年将是中产阶级财富普遍缩水的时期。 面对这种困境，我们需要做好长期准备，忍受财富缩水和收入增长停滞。
正如巴菲特所说，他在投资领域的成就来自于时代的高增长。 他警告投资者，高增长是不可持续的。 财富边际收益递减是自然规律。 整个世界都是一个“熵增”的过程，和生命一样，逐渐走向衰老和死亡。
回顾1929年大萧条和历次经济危机，正是“技术创新”引领世界经济走出困境。 但技术创新的难度却越来越大。 2008年3G技术的普及，让世界经历了短暂的“熵减”。
如今，什么样的突破性技术能够再次将世界经济从衰退的泥潭中拉出来？ 我们期待科学家的智慧。
