为全面提高法官司法能力和案件裁判质量，进一步促进同类案件价值取向与法律遵循相统一，实现司法公正，上海第一中级人民法院探索总结类似案件的裁判方法。 总结共性、热点问题，提炼法官优秀审判经验和方法，形成类案裁判标准和方法。
房屋租赁合同无效案件的审理思路及审理要点
目前，房屋租赁合同纠纷案件在房地产案件中占比最大。 此类案件中合同效力的认定和后果处理是审判实践中面临的首要问题和难点。 此前，关于房屋租赁合同效力认定的裁判思路已在第七届审委会案例摘要《房屋租赁合同效力认定的审理思路及判断要点》中进行了系统介绍。 被认定无效的房屋租赁合同如何处理也是本案审理和判决的关键。 因此，有必要对此类案件的审理思路和裁判要点进行梳理、总结和总结。
一、典型案例
案例一：双方过错认定
因承租人赵某拖欠租金，出租人刘某起诉法院要求解除合同。 随后，赵某以刘某隐瞒该房屋属于违法建筑为由，反诉确认合同无效，并主张刘某应对合同无效承担全部过错责任。 刘某辩称，赵某在签订合同时未审查房屋性质，也应承担相应的过错责任。
案例2：涉及扩张损失的责任分担
A公司租赁B公司厂房，双方同意A公司可以在租赁区域内建设房屋。 该房产归B公司所有，A公司仅有使用权。 后来，A公司建造的房屋因违法建设被拆除，A公司起诉法院，要求B公司赔偿扩建损失。
案例三：房屋占用及使用费的确定
C公司租用D公司的房屋用于经营餐厅。 双方合同约定，D公司有义务配合C公司办理相关登记手续。 随后，C公司以D公司未能提供认证所需材料，导致其无法经营为由，要求解除合同。 同时，因该房屋属于违法建设，租赁合同无效。 C公司声称只需按合同租金的40%向D公司支付房屋占用费。
二、房屋租赁合同无效案件审理难点
（一）合同无效后果的处理事项复杂
房屋租赁合同被认定无效后，法院会涉及房屋返还、房屋占用费、公用事业费、保证金、押金、装修损失、设备损失、改扩建损失、搬迁补偿等诸多事项。 .在处理无效合同的后果时。 ，而且主诉和反诉往往是交织在一起的。 如果忽略个别后果，可能会造成双方利益分配不平衡，因此审判存在一定难度。
（二）造成合同无效的当事人过错难以认定的。
房屋租赁合同无效的情况下，导致合同无效的情形通常比较复杂。 法院在审查相关因素，特别是租赁房屋的产权状况和违法性质时，往往会因为租赁房屋的房龄、相关法律、法规、政策文件的变化，或者房屋已经被拆迁等原因而进行审查。多次改建、扩建等，其原因是难以认定当事人的过错。
（三）无效损失难以确定
实践中，租赁房屋违法建设是导致租赁合同无效的主要情况。 承租人要求出租人赔偿因装修、改建、扩建造成的损失，特别是租赁房屋因违法已被拆除或部分拆除，装修现状已不复存在的。 此类情况如何准确认定合同无效造成的损失？ 审判困难。
（四）住房占用费确定困难
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占用费的，法院参照合同约定的租金标准，一般应予批准。 支持。 但在实践中，每个案件的情况都不同。 例如，当租赁市场价格大幅波动、标的物违法、房屋存在严重质量缺陷、当事人未实际使用房屋等情况时，法院是否以及如何参照房屋租赁合同中约定的租金标准评估房屋时签订合同。 使用费很难确定。
三、房屋租赁合同无效案件的审理思路及判断要点
法院在处理房屋租赁合同无效的后果时，必须本着诚实信用原则，充分考虑当事人的过错程度、房屋的用途、合同主体的义务、合同履行等因素，合理分配当事人之间的责任，避免一方承担合同无效责任。 受益并实现各方利益的救济和平衡。
（一）造成合同无效主体过错责任的认定
在这种情况下，法院首先要确认导致房屋租赁合同无效的主体的过错责任。 实践中，导致合同无效的情况主要有两种：一是租赁房屋违法建设； 二是非法转租。
1.出租房屋违法建设时主体过错责任的认定
随着环境综合整治行动的开展，绝大多数房屋租赁合同无效案件是因房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设而被认定无效的。没有合法的施工程序。 在这种情况下，法院应考虑租赁房屋的产权状况、当事人对房屋的了解程度、承租人是否尽到注意义务、出租人是否有担保、隐瞒、欺诈等行为。综合判定双方的过错责任。 。
首先，提供出租房屋是房屋租赁合同中出租人的主要义务。 一般情况下，出租人作为租赁物的管理人或者实际控制人，应当比承租人更清楚地了解租赁物的实际情况。 因房屋违法导致租赁合同无效时，承租人虽然也对租赁房屋的状况负有审慎注意义务，但疏忽注意的过错程度较轻，应当承担次要责任。因合同无效而造成的损失。 具体责任比例由法院根据案件情况确定。
其次，如果有证据表明承租人明知合同无效仍继续出租房屋，法院一般应认定其与出租人有同一过错，双方对由此造成的损失承担同等责任。合同无效。
三、如果承租人在订立房屋租赁合同时已尽到注意义务，但出租人提供虚假材料，使承租人有理由相信所租赁的房屋合法的，原则上承租人无需承担因合同无效而造成的损失。 。
例如，案件一中，赵某疏忽检查房屋产权及相应权证，仅凭出租人的口头担保签订房屋租赁合同。 其未尽到相应的注意义务。 因此，法院判决赵某承担合同无效30%的责任。 责任; 刘某明知未经批准自行建造房屋属于违法建设，应承担合同无效70%的责任。
二、非法转租案件中主体过错责任的认定
承租人未经出租人同意将房屋转租的行为，法院不认为有效。 承租人明知仍与转承租人签订合同的，一般应由承租人承担主要过错责任。 如果您在签订合同前未尽到应有的注意义务，则应承担次过错责任。 转租人的注意义务通常要求出租人出示先前的合同或出租人同意转租的证明。
3、合同先行无效的主体过错责任的认定
实践中，租赁合同往往直接约定合同无效的责任分担，该约定应当无效。 理由是，该协议不属于民法典（草案）第507条规定的“合同纠纷解决条款”，也不属于民法典第567条规定的“和解、清算条款”（草稿）。 如果法院确认当事人事先约定的合同无效后果的效力，则与基于否定性法律评价的合同无效后果产生逻辑冲突。
当然，租赁合同被仲裁机构或者法院认定无效后，当事人就如何处理合同无效的后果达成一致的，应当视为有效。 需要说明的是，租赁合同当事人对合同无效责任分担的具体约定，在一定程度上可以作为认定当事人风险预见性和主观过错程度的依据。
（二）合同无效后损失赔偿的确定
法院在确定造成合同无效的当事人的过错责任后，应当进一步审查损失赔偿的具体范围、标准和数额。 这时就需要根据当事人的过错程度合理确定责任，避免出现当事人重复获利的情况。 在房屋租赁合同无效的情况下，损失赔偿金的认定主要涉及房屋装修、扩建损失的认定。
1、合同无效后损失赔偿范围的确定
与合同解除时合同主体因违约而承担的损失责任不同，合同无效后当事人承担的承包过错责任是对对方信托利益损失的补偿。 目的是补偿一方因合同无效而实际遭受的损失，从而将其利益恢复到合同签订前的状态。 信赖利益不包括也不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。 据此，无效租赁合同的损失赔偿范围通常仅包括装修费、改扩建费等直接损失，而不包括承租人经营损失、员工遣散费等间接损失。
2、装修损失的确定
（一）装修损失审核规则
房屋租赁合同无效时，法院对房屋装修损失的审查规则如下：
第一，承租人未经出租人同意对房屋进行装修的，造成的损失由承租人自行承担。 出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，应当支持。 但在实践中，承租人的装修设施往往难以拆除，强行拆除成本过高或可能对房屋造成严重损坏。 法院应当引导当事人充分利用装修设施，并对加建当事人给予适当补偿。
二是承租人在征得出租人同意的情况下装修、装修时，出租人同意使用的装修、装潢可以折价归出租人所有； 对于出租人不同意使用的装修、装潢，应具体情况处理：如果附着物尚未形成，承租人可以拆除，但房屋应当恢复原样。其原始状态； 构成查封的，双方按照导致合同无效的过错责任分担现值损失。
三、房屋租赁合同到期但被认定无效的，这是因为承租人在投资装修时对租赁期限以及到期后不再续约的风险进行了预估，且承租人在租赁期内已享受了所有装修。 装修效益已作为租赁目的实现，装修投资不再纳入因合同无效造成的损失范围。 承租人因租赁合同无效而主张装修损失的，法院一般不予支持。
（二）装修损失处理要点
一是关于对承租人的相关说明。 房屋租赁合同被认定无效后，法院应当向承租人说明是否要求赔偿装修损失。 承租人坚持不提出索赔或仅提出抗辩的，法院对装修损失不予处理，并可通知承租人另行提起诉讼。 如果法院判决承租人搬出房屋，应当告知承租人可以对房屋的装修和相应的法律风险采取必要的证据保全措施。
二是关于出租人同意装修的认定。 出租人未明确同意装修的，法院应当根据房屋类型、合同约定的租赁用途以及合同的实际履行情况来认定出租人对承租人装修的意见。 出租人根据房屋租赁合同中的租赁目的约定可以预见承租人的装修行为，或者出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装修，但在合理期限内未提出异议的，或者在合理期限内未提出异议的。合理期限 如果提出异议后合同继续履行，法院一般可以认定出租人对承租人的装修没有异议。
三、关于出租人同意使用装饰物品的认定。 在房屋尚未拆除或者尚未确认拆除时，出租人是否同意使用该装修，法院应当根据本案装修的实际使用情况、日常生活经验和情况等综合判断。装修的实际使用价值。 如果出租人在诉讼过程中对于是否同意使用装修意见不一致，法院一般不会适当审理，除非出租人已给出合理解释或有充分证据证明装修不能使用，例如已拆除或即将拆除。 人们很容易认为出租人不同意使用装饰物品。
（3）装修损失计算方法
与合同终止时以残值损失计算装修损失不同，合同无效后装修损失的计算应仅考虑合同被确认无效时存在的实际价值，即，以现值损失为准。
一般情况下，现值损失可以采用“现值评估法”确定，即对纠纷发生时现有装修、装修工程的工程造价进行评估。 具体数额可根据个案装修物品的性质、使用寿命、磨损程度、实际剩余使用价值、市场情况等因素综合确定，避免给一方造成额外收益。 当装饰品价值较小、当事人对金额争议不大时，应当努力促使当事人就装饰品价值达成一致，以降低当事人的诉讼成本。
需要注意的是，出租房屋已被拆除或部分拆除时，如有其他反映装修现状的证据，如相关装修合同、付款凭证、拆除前现场照片等，法院可以委托评估机构评估该房产的现值。 对损失进行评估。 根据现有证据和材料无法认定的，应当根据案件的不同情况，对承租人的装修损失进行认定。 因不能归咎于承租人的原因导致案件难以举证的，法院可以适用减轻证明规则，以保护承租人的合法权益。
3. 膨胀损失的测定
（一）扩张损失审核规则
合同无效，承租人未经出租人同意擅自扩建的，由此造成的损失由承租人承担。 承租人经出租人同意扩建的，若双方对扩建费用的处理未达成一致，但已办理合法施工手续的，则扩建费用由出租人承担； 未履行法定施工程序的，双方共同承担过错责任。
需要注意的是，法院可以根据合同的相关规定、租赁标的物本身的合法性、双方的建设报告义务、合作行为、扩张效益等来确定双方的过错责任和损失。 、扩张规模、风险控制、成本现值等因素，结合当事人的主观过错，确定合理的责任比例和损失数额。
（二）承租人自行扩张造成损失的处理要点
在房屋租赁合同无效的情况下，承租人自行扩建房屋，因房屋属于违法建筑而被拆除，承租人要求出租人分担损失的，法院应当考虑房屋租赁合同是否有效。承租人询问施工程序以及是否可以降低违法建筑的风险。 综合确定可预见性、出租人是否收取建筑物租金等因素。
例如案例2，由于B公司租赁的厂房本身没有合法的建设手续，因此扩建建筑获得合法手续的可能性较小。 因此，B公司应有能力预见扩建部分拆除的风险。 但B公司仍采取放任态度，同意A公司扩张，并应对相关损失承担次要责任。 因此，法院判决B公司应赔偿A公司一定比例的扩张成本。
(3)膨胀损失的计算方法
与装饰项目处理中计算现值损失不同，扩建损失是根据扩建项目的成本计算的。 基于平衡双方利益的考虑，法院在计算此类损失时一般可以采用工程成本支出法，即将承租人在扩建过程中实际支付的工程费用视为扩建损失。 实践中，具体金额可根据案件中扩建的使用状况和实际使用价值、出租人的扩建收益、市场价格波动、政策情况等因素综合确定，避免任何一方因合同无效而受益。
（三）房屋返还和占用费的确定
房屋租赁合同无效后，根据合同无效原则，承租人应当返还因合同而取得的财产，包括因租赁房屋而取得的占有权益和房屋的实际占有； 出租人应当返还承租人因签订租金、保证金等合同利益而获得的财产。实践中，承租人应当返还的财产与出租人应当返还的租金可以相互扣除。
一、办理退房要点
（一）房屋及时交接情况的说明
房屋租赁合同无效案件，由于涉及事项较多，往往需要司法鉴定程序，审理周期较长。 法院首先应充分询问当事人目前租赁房屋的使用情况。 如果租赁房屋空置无人居住，法院应当引导双方及时移交租赁房屋，避免诉讼期间双方损失进一步扩大。
（二）分租客返还房屋的说明
房屋租赁合同无效后，出租人可以按照合同要求承租人返还房屋，也可以要求分租人以名义腾出房屋；如果实际使用人是分租客，则可以要求分租人腾出房屋。房主的。 如果出租人仅以承租人为被告提起诉讼，法院可以向出租人说明可以追加转承租人作为共同被告，或者申请通知转承租人作为共同被告参加诉讼。无独立主张权的第三方； 法院也可以直接通知承租人。 转承租人作为第三人参加诉讼，无独立请求权。 如果分租客过多且各自的利益主张不同，法院不应将分租客追加为第三人，当事人可以根据案件具体情况分别解决。
2、房屋占用费标准确定
（一）房屋占用费确定的一般规则
合同无效时房屋占用和使用费的确定没有绝对的标准。 但如果当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费和使用费，法院一般应予支持。 审理过程中，法院应避免简单、机械地根据租赁合同中的租金标准确定占用费标准，而应充分考虑承租人经营或增建与房屋升值或贬值之间的相关性，避免不平衡。的利益。
（二）特殊情况下房屋占用费的标准确定
当标的物违法、房屋存在重大缺陷无法正常使用，或者因租赁合同期限较长导致租赁市场价格大幅波动，合同约定的租金标准明显偏离市场价格时，如果完全参照合同规定的租金标准来确定租金标准，那么特许权使用费的占有是不公平的。 此时，法院应帮助双方就使用费标准达成一致； 如果不能达成协议，可以审查承租人对房屋的实际使用情况、房屋的可出租性、承租人是否对房屋质量提出异议、要求修缮以及合同等。 目的是否达到等诸多因素，并参考类似地段同类房屋的出租情况，合理确定占用费的计算标准和调整比例。
例如，案例3中，C公司长期使用涉案房屋进行正常经营。 法院综合考虑了C公司涉案房屋的用途及合同无效的原因、租赁市场价格的变化、房屋的缺陷以及合同的履行等情况。 确定C公司应支付房屋占用和使用合同租金的60%。
（三）转租房屋占用费的标准确定
由于房屋已被转租人继续占用使用且无法返还，出租人要求参照租赁合同或转租合同中的租金标准，向转租人主张逾期返还房屋占用费的，承租人或转承租人，法院一般应予支持。 法院根据租金标准的合理性、市场情况以及促使分租客尽快搬出等因素，一般应参照分租合同中的租金标准来认定出租人收取房屋费用分租客收取的占用费。 具体标准仍需确定。 根据案件的实际情况作出具体判断。
（四）免租期内房屋占用费的标准确定
房屋租赁合同无效的，约定的免租期条款同时无效。 承租人应当返还免租期内因占用房屋而获得的收益，即出租人有权以不当得利为由向承租人追偿该期间使用房屋的使用费。 一般来说，出租人在免租期内的收入实际上反映在租赁期内收取的租金总额中。 如果租赁期结束，则可以理解为出租人实际实现了免租期的收入。 因此，其无权进一步索赔。 因此，基于公平原则，法院应参照合同约定的租金标准，同时考虑承租人实际占有房屋占合同约定租赁期限的比例，公平合理地确定免责事项。 ，以及房屋能否正常使用的性能状况。 租赁期间的房屋占用费。
四、其他需要说明的问题
在违建房屋整治过程中，出租人因房屋装修、装修、扩建等获得补偿，因该补偿不属于合同无效，承租人请求分割补偿的，法院不能直接视为合同无效后果的处理，应根据赔偿协议的内容、赔偿项目及构成、承租人的分担等因素综合认定。
来源｜上海第一中级人民法院
