澳洲房地产市场的一个长期变量，正在从人口总量转向人口结构。
依据ABS 2021年人口普查所知, Millennials, 即平常所讲的千禧一代, 于澳洲人口里所占比例已然达到21.5%, 其人数超出540万, 差不多快要赶上Baby Boomers, 进而成为澳洲最大代际群体当中的一员。也就是说, 未来十年澳洲住房需求所产生的变化, 很大一部分是源于这代人步入新的生命阶段。
早年的千禧一代, 更贴近读书需求, 更靠近就业需求, 更趋近租房需求, 更接近首次置业需求, 更逼近城市生活方式需求。所以, 在过去的那段时间当中, 他们支撑起了内城公寓需求, 支撑起了大学周边租赁需求, 支撑起了CBD周边生活圈需求, 支撑起了咖啡店需求, 支撑起了共享办公需求, 支撑起了城市更新等一整套年轻化城市需求。
当下, 这批人正步入下一阶段。最年长的千禧一代已迈入40多岁, 好些人开始直面家庭、子女教育、远程办公以及长期居住稳定性。住房需求也跟着产生变化, 一房或两房公寓可契合年轻阶段的生活, 不过进入家庭阶段后, 更多卧室、书房、储物空间、户外区域、学校、公园以及社区配套会变得更为重要。
以ABS进行的代际比较来显示, Millennials的置业节奏相较于上一代而言更晚, 是这样情况。在25至39岁这个阶段之中, Millennials的住房拥有率是55%, 该比率低于同年龄阶段Gen X的62%, 并且也低于Baby Boomers的66%, 便是如此情形。这恰恰说明了Milennials们进入住房市场的时间被向后推送了, 而在其背后存在着房价、贷款能力、收入增长以及生活方式变化等诸多重因素, 就是这般状况。
这类被延迟的需求, 后续会以不一样的形式回到市场, Millennials依旧看重住房拥有权, 只不过他们进入市场的时间比较晚, 随着家庭形成, 他们对于更大住宅、生活方式型城区、良好交通、社区基础设施以及生活配套的需求正在提高, 与此同时, 负担能力压力也将不少买家推向了更远的中环、外环以及增长走廊城区。
仅从产品层面去看, 这将会对未来住宅市场里的供给导向产生影响。家庭型独立屋是会受到持续关注的, 联排别墅也会受到相应关注, duplex同样会被持续关注, 低中密度住宅也有持续被关注的可能性, 靠近学校以及交通便利的中环城区会持续受到重视被予以关注, 不仅此新兴住宅社区带有较好生活配套也是会继续被引入关注范围的。对诸多家庭来讲, 住宅已绝非仅是通勤的代步方式, 它还承担起了远程去办公的功能, 承担起育儿的职责, 承担起学习的用途, 要承担可供休闲的功用, 更要承担起长期生活的功能。
这不外乎就是说明了为何住房方面的探讨不能够仅仅着眼于“建造了多少套”, 由ABS所做出的家庭以及住户层面的预测表明, 澳洲住户的数量预估会从2021年的大概1000万户, 增长至等到2046年时会达成的1330万至1390万户；家庭数量预估将会从720万增长至950万至970万。直至2046年, 家庭住户依旧预估会占到所有住户的68%至70%, 这仍然是澳洲最为主要的居住形式。
对于供应端而言, 往后若干年里, 最值得去留意观察的, 是产品结构能不能跟得上这般变化。高密度公寓依旧存在着它的市场, 特别是在交通节点之处、大学周边区域以及租赁需求强劲的地方；然而, 当家庭型买家数量增多以后, 联排住宅、duplex、低中密度住宅, 还有那些配备有学校、购物设施、公园以及交通配套的新社区, 将会承接更多切实的需求。
这同样会致使某些中环处、外环处以及增长走廊城区持续遭受再度评估, 对于步入家庭阶段的买家而言, 城区的吸引力常常源自一组颇为特定的条件, 价格究竟还算不算能够承受, 房子到底够不够用, 学校是否便利, 通勤方式可不可以接受, 周边生活是否已然成熟, 往昔偏向年轻人口以及内城生活方式的需求, 正缓缓地拓展至更为广阔的家庭居住版图。
值得长期跟踪的是这条人口线索, 决定短期买家节奏的是利率以及贷款能力, 影响未来住房需求方向的是家庭形成, 随着Millennials陆续步入中年阶段, 在澳洲住宅市场的讨论里, 会越来越多地回归到一个更具实际性的问题, 即哪些城区、哪些产品能够承接下一阶段的家庭型需求。
