大家好，我是Scrooge史高治。
这里将主要分享一些个人对于商业、投资和成长的思考及实践。
近期，全球各大股市因关税意外上升及贸易摩擦加剧而出现剧烈波动，导致我不得不花费大量时间进行资产调整。
幸运的是，我之前已经对部分科技股和香港股市指数进行了减持（尽管有些过早），如今这些操作换来的现金正好派上了用场。
经过一系列操作，目前现金占比略低于三成，持仓中。期待未来市场能够提供良机，以便我能够增持那些优质的个股。
提及上次遗留的讨论议题，“目前市场上普遍认为房价不会再上涨的观点主要有以下几种”：
ZC定调，房ZHU不CHAO
人口结构变化，年轻人口减少
城镇化率达到70%的瓶颈
供需失衡，库存压力大
金融属性退潮，租金收益率
风险传导，交付信心受挫，头部房企债务重组
以上所有因素当中，真正值得关注的，个人认为只有第二条，
因为它意味着全国所有城市普涨的大环境不会再有了。
即便众多二线城市的次级市场未来恐怕难以觅得增长空间，或许2017年的房价已成为了未来三十年内难以逾越的高峰。此后，很可能会出现持续而缓慢的下跌。
一线及强二线城市在这一轮去库存阶段以及“衰退紧缩”的预期之后，随着政策刺激和货币政策的宽松，市场前景依然被看好。
我们中国地域辽阔，东南西北来看总会留下几个中心城市。
在政治、教育、经济、科技、医疗以及交通等多个领域，这些因素均彰显了我国当前的最高成就，而购房和投资的需求依旧十分旺盛。
涵盖北京所在的华北平原，以沈阳为标志的东北大平原，以成都和重庆为核心的西南区域，以及以上海、南京、杭州和苏州为领头羊的华东地带，还有以广州和深圳为先锋的华南区域。
总共有十个城市，其中还有五座城市能够维持存在，例如天津、武汉、长沙等，但等等究竟指的是谁呢？
总体来看，人口结构的调整，尤其是老龄化与少子化现象，对超大型城市的发展更为有利。
超大型城市将持续吸引人口流入，这主要是因为小城镇的财政收入逐渐变得无效，难以维持众多基础设施的运行，而年轻人为了生计，不得不选择向城市迁移。
接下去依次讨论其余因素。
自2024年伊始，各地城市纷纷制定并实施了一系列促进房地产购买的方针政策。
放宽购房限制和购房资格要求、下调首付比例、减少税费负担，还有去年924会议中统一降低的贷款利率和购房首付，这些举措释放了稳定房地产市场的信号，尽管其效果有限，但从中我们可以明显察觉到政策未来走向的根本转变。
城市化水平升至70%并不意味着房价便无法上涨，数据显示，即便在2013年，日本的城镇化率已超过90%，而东京圈的新建及二手房价格在那时之后依然保持着上涨趋势，甚至达到了90年来的最高点。
Source: Real Estate Economic Institute
此情况关乎人口构成的转变，总体而言，日本依然遭受着“人口减少”以及“老龄化”等挑战。
然而，从下方的图表中可以看出，尽管我国许多城市正面临人口流失的问题，但东京都、冲绳以及神奈川县的人口数量却呈现出上升的态势。
东京都市圈的人口数量已占全国总人口的30%，且这一增长态势仍在持续。
上述因素中的第四项和第六项可以合并讨论，二者均涉及房屋的供应与需求问题。
在供应端，国家层面自去年起便助力国有企业及地方政府回购闲置的住宅，同时地方层面也在引导减缓新增土地供应，此外，得益于政策的扶持，各大城市的新房库存去化速度也在加快。
自21年以来，开发商的日子愈发艰难，无论是获取土地的面积与金额，还是新项目的开工面积，都呈现出急剧下滑的趋势。
房地产企业的供应端清算结束后，仅剩少数巨头，这预示着即便市场需求回暖，供给端也难以迅速跟上。
最后一条，我简直无法表达自己的看法，我真的不明白何为金融属性退潮的含义。
确实，租金回报率未达到2%这一现象不容忽视，然而，这恰恰反映出我们当前的基准利率水平偏高；以十年期国债利率为例，其仅为1.5%，这才是我们应当参照的基准点。
我们预计到2025年LPR将下调100个基点，降至2%以下才符合常理；而昔日余额宝的七日年化收益率曾高达5%以上，两者之间根本无法相提并论。
总之，若有一天居民购房不得再以贷款方式支付哪怕一分钱，各家各户必须以现金全额购得房产，那时方可讨论房产如何去除其金融属性。
综合来看，针对北上深杭等一线城市未来的房价走势，我们的一致观点仅用一个字概括，“涨”！
问：什么时候，zhang多少？
答：都不知道。
撰写本文的初衷仅仅是整理和阐述我对当前市场普遍看法的疑问与深入思考，绝非鼓励读者立即投身于购房行为之中。
投资决策需依据个人实际情况作出调整，务必避免生搬硬套，情绪化决策亦不可取，这些教训都是我通过亏损所深刻体会到的。
