从北京开始，家庭满足相应条件于五环外买房不受套数限制。之后到上海，只要于当地缴纳社保满一年，不管是家庭形式还是个人方式，在外环外购房数量不设限制。
2023年起始，城市之中优化、调整限购政策的数量越来越多，直至2024年12月，北京、上海、深圳、天津以及海南部分区域实施限购 。
一线城市之中，政策方面的变化，格外引人予以关注。此时此刻，广州这个城市，已经全方位取消了限购举措，深圳这座城市，取消了外围区域的限购规定，核心区域大幅度降低了限购所设立以来的门槛，深圳这座城市还取消了限售规定。上海这座城市，则同样降低了信贷以及限购所设立的相应门槛，并且针对增值税免征的年限作出了相应调整。
像北京和上海这样，身为限购执行最为严格的城市，此次那儿限购政策的松缓。表明全国住房限购政策整个儿渐渐退出。是又朝着前方前进了关键的一步。
有着多位从事地产领域研究工作的人，向时代周报记者表明，要是楼市呈现出持续的疲弱态势，那么相关的城市大半会持续去推进限购调减的步伐。
一、外环外去化周期约17个月
近段时间，上海发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，也就是所谓的“沪六条”，其内容涵盖了调减住房限购这一方面，还包括优化住房公积金这一领域，同时有优化个人住房信贷这一范畴，另外还有完善个人住房房产税这一类别。
在其中，关于上海外环外放松限购这一项，其原文的表述是这样的：首先，一是提到符合条件的居民家庭，在外环外进行购房时不限套数。这里所讲的符合本市住房购买条件的居民家庭，涵盖了本市户籍居民家庭，以及在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，这些家庭在外环外购买住房，无论是新建商品住房还是二手住房，都不限套数。其次，二是表明成年单身人士要按照居民家庭来执行住房限购政策。
也就是说，在“沪六条”之后呢，那种在当地缴满了1年社保的情况，不管是家庭的形式，还是个人的状态，都能够在外环外购买不限数量的房子。并且呢，再加上公积金、商贷以及房地产税的调整，要是不把房价波动的因素考虑进去的话，“沪六条”之后购房的性价比会进一步地得到提高。
近日从市场反馈来看，时代周报记者采访了多名上海房产中介，了解到，“沪六条”之下，外环外市场呈现出冷热不均的状况。有房产中介表示咨询量显著增长，房产销售平台链家的数据也显示整体咨询量上涨；但也有中介称咨询量没有变化，在分析原因时提到：楼市信心不足，外环内在进一步争夺外环外的购买力等 。
更远一步去观察那楼市的行情状况，在当前这个阶段，房地产已然进入到深度的调整阶段时期，而上海，当作是全国楼市之中最为坚韧不拔非常坚挺的城市当中的一个，它的内部同样展现出“冰火两重天”的态势景象呢。
按照国家统计局所公布的，关于2025年上半年全国房地产市场的基本情况，在70个城市当中，上海房价的表现显得格外突出，其中新房价格与去年同期相比上涨了5.8%，大幅度地领先于全国其他城市，引领房价上涨；在二手房方面，上海房价呈现同比下降状态，下降幅度为1.3%，这个降幅在全国范围内是最低的 。
这背后，上海中原地产有资深分析师卢文曦，其对时代周报记者表明，上海新房有很明显的豪宅化倾向，正是这些豪宅类产品，将整体价格水平拉高了。
然而，在有着豪宅作为支撑、均价走势在全国处于领先地位的这种情况的背后呵，上海的楼市出现了局部遭遇冷淡的状况，换个说法来讲呢，那就是分化的程度变得更加厉害了。
身边那些在三四年前购买了房子的朋友，如今房子的总价基本上下降了两三成，存在这样的情况，有的房子当下卖出去所获得的价格，甚至都无法追上所欠的贷款 。
长期对上海楼市予以关注并进行投资的贺贺，告知时代周报记者，近些年来，上海价格保持坚挺或者出现上扬态势的房子，主要处于核心地段，或者其在景观、学区、商圈等方面的生活配套具备高度优质的特点，“然而大部分上海房子（价格）已回归到2016年的水平”。
以环线为维度来看，又以上海外环外量价承压较为明显。
据公开数据显示，上海外环以外的一手房套数，占据全市将近八成的比例，这里正是上海新房供应的主要战场所在。
不过，上海外环外存在着较大的去化压力，来自中国房地产住宅信息服务平台CRIC的数据表明，截止到2025年7月末，从近12个月商品住宅的流速来观察，上海新建商品住宅的去化周期是13.3个月，其中外环外的去化周期为17.6个月，而外环内的去化周期仅仅7.3个月。
二、楼市分化加剧
依据房产交易平台链家所提供的数据，在“沪六条”发布的当日，当地新房咨询量呈现出显著的增长态势。
然而，从事相关行业的人员感受存在差异。于上海开展房产销售工作的老谢，向时代周报记者讲述，“沪六条”出台前后，他所收到的咨询数量未发生改变，这是由于此次外环外并非全面解除限购，而是针对原本就拥有购房资格的群体放宽购房数量；另外，“沪六条”对新房的支持更为明显，“当下上海外环外二手房交易占据主流，原因在于（二手房）具备整体位置优越、价格低廉的特点”。
再从外环外三类主要购买力分析。
首先存在着这样一群刚需的人，也就是那些在上海工作生活的，想要购买首套房的买家。对于这一部分人来讲，“沪六条”实行放开外环外购房数量的政策，这对他们来说呢，并没有产生任何改变，然而再叠加“沪六条”里公积金政策的调整，对于一定的群体而言，可以在一定程度上降低购房的门槛，这样就能够有效地促使那些已经有购房准备的人加快购房的进度。
依赖此情况，外环外优质板块迎接到显著热度的高升，依据华夏时报报道，宝山某个楼盘于采访中间言明，新政过后置业顾问在单日接收到数十个购房咨询电话，约看以及咨询数据达到平日的3倍，一位项目营销顾问讲述，新政落地之后，一些原本就是刚需重点关注的外环外区域像闵行、青浦、宝山等热度应当会明显提升。
从改善群体的角度再次来看，这次外环外解除限购，会促使那些已有住房的改善群体前往外环外去购置更新型、空间更大且配套相对较好的房子，像那些追求更优质居住品质的家庭就是这样，还有那些打算搬到外环外进行养老的人群也行这样 。
然而，就上海不同区域的居住品质以及受众偏好情况而言，地产经济学家邓浩志觉得，存在这样一种状况，那就是在外环内拥有房产，却打算前往外环外去置换一套更新且更大的房子的这类买家，数量极为稀罕。
其次便是投资群体，贺贺觉得，于当下外环外楼市的走向情形状况之下，再加上上海的房地产税相关政策，投资住房以期等待其升值获利的阶段时期已然结束啦，现阶段更多的是将手头有资金钱财当作是进行一个资产配置的可供选择的项目选项，投资群体愈发倾向于去挑选外环内或者外环外当中少数的热门板块区域，或者是具备拥有优质学区配套或者有着高出平均的租赁需求的小户型房屋，“那种位于高层楼的老旧破败小房子，是没有优秀学区条件又距离地铁站点很远，并且生活方面的配套设施比较薄弱欠缺的片区区域，在后续接下来的一段时期时间之内，是会更加不受到他人欢迎喜爱的”。
三、“北上深或将继续放松限购”
北京五环以外区域，放松了限购政策之后所呈现出的楼市表现，成为了购房者针对于上海外环以外区域，放松限购之后的楼市走向的参考依据 。
经梳理发觉，在北京五环外放松限购十天之后，北京新房成交了一千零六十九套，与环比相比增长了百分之三十七，二手房带看量有了大幅度的提升。然而在另一边，因为放松限购致使五环外挂牌量持续不断地增加，“回龙观出现踩踏式抛售”这样的说法流传开来 。
从调整力度而言，上海与北京限购放来力度相当。
在房地产领域，短期内其状况取决于政策，中期则由土地决定，长期受人口影响。就区域经济以及城市未来发展潜力而言，盘古智库高级研究院的江翰，向时代周报记者表明，上海具备很强的经济活力，拥有极大的人口吸引力，并且有着配套政策的调整，使得市场预期相对稳定。
鉴于此，他持有这样的看法，上海外环以外区域若放松限购，那些靠近轨道、具备产业支撑以及配套完善的片区，将会有较多购买力涌入；而那些位置偏远且配套欠佳的片区，由于缺乏产业和人口支撑，进而楼市回暖的难度较大。
从整体方面来看，邓浩志持有这样的观点，不管北京这个地方还是上海这个地方，在现阶段的时候，限购松绑仅仅是针对外围区域展开的，并且还是处于外围区域自身限购政策本来就相对宽松的情形之下，“所以此次上海外环外对于限购的放松，能够带来的购买力依旧是比较有限幅度的必然是处于外环线以外区域。当然在政策相关因素之外，同样存在经济基本面所起到的作用，这其中涵盖了外贸发展形势、房地产市场所具备的信心等诸多方面” 。
从全国范围来看，过去住房限购作为一种用以抑制投机炒房、用以保障刚需购房者权益的政策手段。随着房地产步入深度调整时期，它已在多数城市被取消。当下仍在施行限购 policy 的城市只有北京、上海、深圳以及三亚、海口，并且北京、上海已在部分方面放宽限购 limits。
上述多位从事房产研究工作的人员都觉得，在当前这个阶段当中，那些存在实施限购情况的城市或者城区，其本质上的缘由在于当地的政府经过判断之后觉得所在地区的楼市目前依然处于处于供小于求的此种阶段之中了 。紧接着 ，随着房地产方面情况的不断变化 ，北京 、上海以及深圳这几个城市放宽限购政策的这种行动大概率上将会不停地往前面推进 。
