普睿地产研究
原创
2026年，于政策方面进行前瞻性展望，城市更新，以及“好房子”理念，将会引领房地产朝着高质量方向实现转型。
2026年，中国房地产处于关键阶段，此阶段是从“止跌回稳”要迈向“高质量发展”的，“人房地钱”联动机制深化落地了，政策聚焦于城市更新以及“好房子”建设，供需两端协同发力了，随着房企债务重组推进，现金流改善了，叠加市场供求趋于平衡，预计下半年核心城市房价会逐步企稳，以“质效优先”为特征的新发展模式加速成形了…
引言：以高质量发展引领房地产行业新征程
近年来，中央针对房地产领域作出的战略部署出现转变，从原本针对短期展开调控，转变为致力于长期制度的构建，从仅仅是单一行业的管理，升级成为针对城市的系统治理。2025年7月的时候，中央城市工作会议作出明确认定，显示我国城镇化已然进入稳定发展时期，城市发展出现转变，从增量扩张转变为存量提质增效，并且把城市更新当作构建房地产发展新模式的核心关键着力点。随后，《关于推动城市高质量发展的意见》得以印发，在2025年10月，“十五五”规划建议把“推动房地产高质量发展”列为民生重点任务，如此便形成了衔接紧密的顶层设计体系。本文主要观点如下：
1.行业已然从大规模的增量扩张转变成为存量提质增效的状态，“人房地钱”要素联动机制是破解供求失衡的核心关键着力点。我国城镇化率已经达到了67%，在2025年的时候商品房成交预计会回落至9亿平方米，刚需朝着二手房进行转移，改善性需求将会成为主力构成部分。要素联动机制是通过精准匹配人口、住房、土地以及金融资源来达成目标的，各地在2025年6 - 10月供给侧政策频次达到了39次，从而有效优化了供给结构。
2.融资端凭借专项债扩容量以及“白名单”予以支撑，那供给端借助控制量来提升质量并盘活存量，如此这般双引擎稳固筑牢稳定市场的根基。在2025年的时候，专项债限额达到4.4万亿元，创造了近六年以来最大的增幅。“白名单”贷款超过7万亿元，对将近2000万套住房交付起到支持作用。新开工规模下降到新房成交的60%，2.2亿平方米存量土地回购计划能够减轻4亿平方米的库存压力。
3.需求端借助公积金优化、限购松绑、补贴减免等多元政策，精准地释放刚需与改善性合理需求，2025年公积金优化政策有305次，首套房贷利率处于2.1%-2.6%区间，北京、上海、深圳等一线城市限购松绑，郑州、青浦等地人才购房补贴最可为300万元，宁波优化契税认定规则，能有效降低置业成本。
4.城市更新属于跨领域战略举措，其能够盘活存量资产，还能够优化城市功能，并且为市场止跌回稳给予关键支撑。在2025年的时候，相关政策有134次，据《求是》测算，每年7亿平方米新房规模依靠存量更新。北京推出了土地作价出资模式，洛阳推行房票安置，以此打通存量商品房与保障房通道，达成去库存与城市升级双赢局面。
5.建设“好房子”，覆盖新房开发以及老房改造，聚焦品质来升级，成为带动行业增量的核心引擎，还成为带动产业链升级的核心引擎。在2025年，相关政策发布了118次，在北京试行阳台、挑空空间不计容，在南宁明确安全、绿色等技术标准。它不仅对接新市民刚需，还对接新市民改善需求，不光带动建材全产业链升级，而且带动智慧家居全产业链升级，进而释放持续市场潜力。
6.强化资金监管，使其与房企信用相挂钩，债务重组持续不断地推进，以此有效防范企业风险以及市场传导风险。截至2025年底，将近20家房企完成了全部或者部分债务重组，旭辉、融创等实现境内外整体重组，风险化解取得了实质进展。
7.2025年时，市场展现出供小于求的去库存状况，成交规模构筑底部，房价跌幅趋向缓和，政策实际效果渐渐显现出来。百城商品住宅供求之比下降到0.81，30个重点城市成交面积为3.26亿平方米；70城二手房价格相较于2021年初下跌超过20%，新房下跌大约10%，部分核心区域优质项目已经率先停止下跌并趋于稳定，库存去化成效初步显现出来。
8.2026年，城市更新会加力推进，“好房子”也会加力推进，核心城市房价有希望停止下跌，行业朝着健康生态加速转变，政策将会聚焦城市更新专项规划的编制，以及“好房子”标准的落地，预计2026年下半年，核心城市房价停止下跌并趋于稳定，商品房销售的降幅开始收窄，土地成交和新开工继续呈现缩量状态，库存压力急速下降，行业现金流回归正常，健康生态逐渐形成。
城市身为那种给房地产当载体哒，借由以啥“好房子、好小区、好社区、好城区”做核心的城市更新行动，它不但能够把存量资产交易盘活喽，并还能够联系或者带动人口发展进而释放出合理住房需求。住建部倪虹部长着重讲了，依据“增量 - 存量 -质量管理要求等方面的具体安排，针对城市更新的相关工作，是让房地产市场停止下跌转向稳定回升的“定心丸”。2026年初《求是》上的文章更是从存量住房更新替代方面，计算出每年七亿〇一百万〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇平方米新房较为合理的规模，突出显示城市更新对稳定需求的关键作用。
现阶段，行业依旧面临着市场信心欠缺、供需处于失衡状态以及企业资金链紧绷这三重挑战，虽说“白名单”项目的贷款金额已然超7万亿元，使得部分流动性的压力得到了缓解，然而资金回笼迟缓、基础制度并不完善等诸多问题依旧有待去加以解决。只有借助系统性的改革，去完善“人房地钱”要素的联动、房屋全生命周期管理等一系列机制，才能够达成市场信心的修复以及可持续发展，而这同样也是2026年政策的核心着力之处。
如此一来，深切领悟中央针对行业高质量进展的最新精神，精确剖析城市发展跟房地产市场平稳健康的内在逻辑关系，寻找到当前政策端的发力之处，这对于促使房地产行业朝着高质量发展新征程迈进，推动经济社会稳定繁荣有着极其关键的现实意义。
01从“大规模”到“高质量”的战略转向：政策锚定要素联动
在2025年的时候，《推进城市高质量发展意见》明确了城市发展的“两个转向”，为房地产行业划定了一条转型主线，这条主线是从“规模扩张”转变到“高质量发展”。这一战略转向的背后，是城镇化阶段的演进，是市场供求关系发生变化后的必然要求，而“人房地钱”要素联动机制的建立，则成为了政策破解行业困局的核心抓手。
1.行业阶段演进：政策适配城镇化稳定发展期
二零二四年我国城镇化率为百分之六十七，相较于二零零五年的百分之四十三，在过去二十年之中有所提升，这使得二零一七年到二零二一年新房成交面积持续超过十五亿平方米。然城镇化步入稳定发展阶段后，自二零二二年起城镇人口年增量降至一千五百万以下，又因出生人口下降以及人均住房面积接近四十平方米，刚需转向二手房，新房市场驱动力转变为改善性需求与住房更新。
2025年，城市工作会议有了新动态，“十五五”规划建议也进一步落实了相关内容，房地产政策发生了重大转变，从存量空间优化升级成为全链条高质量发展部署，四中全会把它纳入了“保障和改善民生”的核心框架，这一举措标志着该行业正式踏入“质效优先、系统重塑”的新阶段。
2.库存压力与房价调整：政策聚焦供需平衡
（1）累计库存：供给侧收缩缓解长期压力
算出按照二零一零年以来发生的有关土地成交建面以及商品房成交建面之间差值对应的计算结果，全国广义库存大约有一百三十四亿平方米，依据二零二五年九亿平方米成交规模来作出的一个测算，得到去化周期达到十五年，远远超过了五到六年的健康区间范围状况，可是呀，从二零二零年开始土地成交规模的下降幅度（百分之五十八）明显是大于新房成交下降幅度（百分之三十九）的，在二零二二年之后广义库存增长速度放慢下来，供给侧主动实施收缩行为从而为后续去库存动作筑牢了基础。
（2）房价调整：政策构筑底部支撑
从2021年下半年开始，70个大中城市的一手房价格进入下行通道，二手房价格相较于2021年初平均下跌幅度超过20%，新房下跌幅度约为10%。到2025年金融政策保持低利率状态，部分区域的租售比超过存款利率，从而为房价提供新的底部支撑。随着2026年高质量项目进入市场以及政策持续发挥作用，核心城市房价有希望停止下跌。
3.核心政策抓手：“人房地钱”要素联动机制
这份“十五五”规划建议清晰表明，需把住房发展规划与年度计划当作关键着力点，构建起“人、房、地、钱”要素相互关联互动的机制，达成“按照人的情况来确定住房，依据住房情况来确定土地，根据住房状况来确定资金”的目标。此机制成功打破了过去供地和需求相互脱离的状况，规定自然资源、住建、金融等多个部门要共同发挥力量紧密协作，依照人口流动的趋向精确地匹配住房供给以及金融资源。
2025年开始之后，地方关于供给侧的相关政策频繁地被出台，在6月到10月这个时间段内，政策出现的频次达到了39次，差不多是1月到5月频次的2倍。就像广州推出了31条有关土地利用改革的措施，这些措施规定，在去化周期低于18个月的区域，自持的商品住房补缴出让金之后就能够进行售卖，同时还支持将商办性质的房屋改建成保障性租赁住房，从而成为了要素联动方面的实践范例。
02核心引擎：融资精准滴灌+供给控量提质，双轮驱动稳市场
2026年，房地产稳定市场的核心政策的引擎，聚焦于“融资纾困”以及“供给优化”这两个大方向，融资端借助专项债扩容以及“白名单”机制来精准输血，供给端凭借控量提质以及存量盘活去优化结构，双引擎协同发力从而筑牢行业复苏的根基。
1.地方财政政策：专项债扩容加码房地产稳市场
2025年，地方政府专项债限额达到了4.4万亿元，这一数额相较于上一年增加了5000亿元，其增幅属于近六年里最大的情况，增量资金重点朝着房地产稳市场领域进行投放，这里面包含土地收储、存量商品房收购以及化解政府拖欠房企账款等方面。特别关键的是，暂停了5年的土地储备类专项债重新启动，赋予了地方政府收购定价与用途权限，成为去库存的重要政策工具。
专项债精准投向，一方面能借助土地收储实现供给结构优化，另一方面可凭借收购存量商品房直接减轻库存压力，从而为2026年市场平稳运行给予财政支撑。
2.企业融资政策：“白名单”扩容+全流程资金监管
（1）“白名单”机制：精准支持保交楼
在“十四五”这个期间，城市房地产融资协调机制促使“白名单”项目贷款规模实现突破，达到7万亿元之多，并且支持了将近2000万套住房得以交付。到了2025年，“白名单”持续进行扩容，将符合“保交楼、保民生、保稳定”条件的项目动态纳入其中，从而定向缓解房企资金方面的压力。在2025年的前11个月，房企国内贷款累计新增了1.2万亿元，仅仅同比下降2.5%，这一降幅远远低于行业投资资金来源11.9%的降幅，充分凸显出政策的精准性。
（2）资金监管制度：防范风险传递
主办银行制由政策推进，项目资金需封闭管理，以此实现“利益共享、风险共担”；现房销售制也在推广，预售资金监管得以规范。2025年，多地对监管政策进行优化，比如成都允许用保函置换30%的监管资金，西安针对诚信企业下调重点监管额度，福州 将监管额度与房企信用等级相挂钩，从而形成“事前公示+事中核查+事后追责”的闭环。
3.新增供给政策：控量提质+优质宅地倾斜
为了让供需之间的关系达到平衡平稳的状态，相关政策不间断地持续进行收缩，针对新增供地的情况以及新开工的规模去开展调控。在2025年的前11个月期间，住宅新开工的面积达到了5.3亿平方米，仅仅只是同一时期成交面积的68%，供小于求的这种去库存的趋势一直持续着没有改变。在2025年时，经营性土地成交的面积为10亿平方米，和上一年相比下降了12%，然而优质宅地占比的提升从而推动土地平均溢价率达到了5.3%，创造了自2022年以来的最高纪录。
核心城市变为优质供地主要力量，上海徐汇衡复地块楼板价达到20万元每平方米，广州、南京推出回购类保障房宅地，依靠“政府回购+确定收益”模式减少房企风险，达成稳供给与保民生双方面都赢的结果。
4.存量盘活政策：回购计划+收储再上市
2025年，各地发布了5159宗存量闲置项目回购公告，这些公告涉及的土地面积为2.2亿平方米，回购金额达到5500亿元，按照1.8的容积率进行估算，能够减轻4亿平方米的库存压力。专项债支持下的“低价收储+控规调整”模式成效显著，就像宁波江北区的地块，经过收储之后重新挂牌，楼板价下降了3700元/平方米，并且调整为四代宅产品，在盘活“死库存”的同时还增加了优质供给。
到2026年，这类关于存量盘活的政策会一直持续深入，预计会有更多闲置的地块，经过收储、调整控规之后进入市场交易，这样做既能缓解库存方面的压力，又能够稳定行业的成交规模。
03政策实践：供求两端精准发力，重塑市场平衡
2025年起，政策朝着需求端激活、供给端优化、主体端化险的方向，展开全面实践，构建起“需求有支撑、供给有品质、风险有防控”的政策体系，为2026年市场回稳筑牢实践根基，奠定实践基础。
1.需求端激活政策：多元工具精准释放合理需求
2025年，需求端稳市场政策进行了470次，这些政策涵盖公积金优化，补贴税费减免，限购松绑等多元工具，最终使得政策精妙的准确性与相互配合的协同性得到了显著提升。
（1）公积金政策：优化力度最大，代际互助成新风向
优化公积金的政策发布了305次，在需求端政策里占比65%。到2025年，公积金贷款利率降至于历史较低位置，首套房贷的利率进入到“2.1%-2.6%”这个区间内，贷款额度得到上调，提取条件也进行了放宽，等一系列政策集中实施。厦门、烟台、襄阳等好多地方都推出代际互助的公积金政策，连通了家庭资金池，降低了年轻人买房的门槛。2024年公积金的个贷率是74%，距离90%的警戒线还有施展调整的空间，到2026年，政策优化会持续深入推进。
（2）补贴与税费减免：直接降低置业成本
这类政策发布了一百二十九次，所占比例为百分之二十七。比如说，宁德针对新建商品住房给予了最高可达十二万元的补贴，郑州以及上海青浦针对高层次人才提供了最高达三百万元的购房补贴；苏州和宁波优化了契税认定准则，宁波把首套认定标准从市六区整体查询改变为按区独立查询，直接让购房者的税费支出减少了。
（3）限购松绑：一线城市引领，信号意义重大
14次发布了放开发布的限制性政策，占比为3%，不过其影响十分深远；在2025年8月到9月期间，，北京把五环外的限购给取消了，上海放宽了外环外购房套数的限制，深圳对限购政策进行了分区优化，，一线城市由外围区域着手的渐进式松绑，释放出了改善性需求，给全国市场注入了信心。
（4）配套政策：购房与公共资源挂钩
虽子女入学与之落户政策发布数量不多，但对特定需求具有的拉动作用不可轻视小看。广州南沙在探索“购房入学”之举，南京鼓楼区进行试行公寓房子女统筹入学做法，把购房跟优质教育资源予以绑定，以此吸引人口流入以及住房需求释放。此类政策凭借赋予房产附加价值，于吸引人口流入、稳定市场预期层面具备独特优势。
2.供给端优化政策：四大方向构建高品质供给体系
2025年，供给侧政策发布了554次，其聚焦于保障安居这一方向，聚焦于城市更新这一方向，聚焦于好房子这一方向，聚焦于供给侧管理这一方向，以此形成了“民生兜底+存量盘活+品质升级+市场规范”这样一个完整的框架。
（1）保障安居：兜底刚需，精准覆盖
政策发布了178次，其占比为32%，核心要点在于扩大保障性租赁住房的供给，在于优化共有产权房的政策，在于推进公租房配套的升级。重庆“十五五”规划提出要处置“久供未建、久建未完”的项目，要建立房屋全生命周期的安全管理制度；广东结合城市更新来推进保障房建设，以适配三四线城市的需求。
（2）城市更新：盘活存量，功能升级
发布政策一百三十四次，所占比例为百分之二十四，重点关注城中村改造、旧小区整治以及工业遗存活化。在北京，允许通过“作价出资或入股”的方式，去配置国有建设用地，以此降低企业参与其中的成本；于洛阳，推行房票安置这类“以购代建”模式，将存量商品房收购来当作安置房，达成去库存与城市更新的双赢局面。
（3）好房子：品质升级，从“有得住”到“住得好”
围绕绿色低碳、智慧宜居、户型优化、社区配套发力有118次政策发布，此政策发布次数占比为21%。北京试行新规做出鼓励增加阳台、设置挑空空间之事，其中指明部分面积不计入容积率。处于南宁发布技术导则这一情况，该导则从安全、舒适、绿色、智慧四个维度明确了“好房子”建造标准，以此举措推动住房供给朝着品质导向进行转型。
（4）供给侧管理：规范市场，防范风险
发布政策达106次，其占比为19%，其中涵盖了土地供应依需而定做出调整，支持优质房企进行融资，推进保交楼专项行动。福建所提出的住房发展计划是分区域实现分类供地，优先推出配套成熟的改善型住宅地块，以此来避免因盲目开发从而造成新库存。
（5）预售制度优化：现房销售试点破冰
在其他政策里头，现房销售试点有着极为显著的风向标意义，信阳、荆门等属于三四线的城市，正在推进“新出让土地实行现房销售”这项举措，对于购房者而言，签订合同以后就能够办理不动产权证，如此一来就消除了交付方面存在的风险。到了2026年，试点有希望朝着二线城市进行延伸，进而推动预售制度逐渐实现转型。
3.主体端化险政策：信用绑定+风险防控
自2025年起，有好些地方都公布了资金监管方面稳定市场的政策，比如说成都颁布了预售资金监管办法，清晰地确定了三方协议以及保函置换机制，西安推行了保函置换监管资金，准许诚信企业降低重点额度，南昌进而优化了预售资金的释放节点，依据工程进度分档次调整监管比例，当中福州在11月发布的新政有着极为显著的标志性意义。
将福州新政里房企的该项事务，也就是信用评价与资金监管深度绑定起来，按照该信用等级去实行差异化监管，AAA至A级企业，其预售门槛降低了不说，毛坯房监管额度能够降至工程总造价的0.7到1.1倍；另外，B、C级企业，不仅要进行全额监管，而且预售限制更加严格，同时还建立了信用动态调整机制。与此同时，新政要求房企公示包含建设进度、投诉预案等8项内容的预售方案，开盘的时候，不少部门驻场核查资金监管合规性，以此实现“事前公示+事中核查+事后追责”的闭环。
在监管精细化方面，这些政策做出了探索，其中成都注重流程规范，南昌注重节点弹性，而福州以信用为核心进而实现精准调控，符合国家“优化预售资金监管”的改革方向。预计后续会有更多城市跟进信用挂钩模式，在风险防控以及企业纾困之间找到平衡，逐步形成全国普适的监管框架。
4.2025年政策实效：供小于求去库存，企业债务重组提速
（1）市场表现：量稳价跌，供求关系改善
在2025年这个年份，全国范围内有30个重点城市，其新增住房成交面积达到了3.26亿平方米，与上一年度相比下降了7%，处于行业开始调整以后的中间水平；70个城市的新房价格，同比跌幅持续呈现收窄态势，核心城市里核心区域的优质项目率先实现了企稳。百城商品住宅的供求比下降到了0.81，连续四年处于供小于求的状态，去库存所取得的成效十分显著。
（2）企业端：债务重组取得突破性进展
截至2025年年底之时，将近20家房地产企业完成了全部或者部分的债务重组工作。其中，旭辉、远洋、融创、碧桂园达成境内外债务的整体重组，龙光的境内债重组取得成功，世茂、佳兆业等7家企业的境外债重组得以落地，荣盛发展、绿地控股完成境外债展期，至此行业风险化解进入实质性阶段。
042026年政策展望：城市更新与“好房子”引领高质量发展
2026年，对于房地产行业而言，是发展新模式落地且能显现成效的关键年份，政策会持续纵深推进“稳市场、提品质、防风险”的导向，城市更新以及“好房子”的建设，成为两大核心发力的要点，进而推动该行业加速迈入止跌回稳的全新周期。
1.政策核心定位：房地产是国民经济的稳定器
构建房地产发展新模式，对国民经济平稳运行而言，是重要支撑。房地产业增加值，与房地产投资一起，合计占到GDP的12%，直接带动就业人数超过7000万人，关联着几十个上下游行业。参照发达国家经验，房地产业增加值占GDP比重长期保持在10%以上，我国人均住房面积还有提升空间，“十五五”期间？城镇住房增量需求会维持在7亿平方米以上，超远期的话新房交易规模仍然能够稳定在5亿平方米以上。
与此同时，新模式借助推动房企去杠杆，以及完善基础制度，能够有效地防范系统性风险，进而为国民经济高质量发展清除障碍，而这一定位将会贯穿2026年各项政策的制定过程。
2.两大政策发力点：城市更新与“好房子”
（1）城市更新：跨领域战略部署，推进力度加码
住建部把“高质量推进城市更新”列为2026年首要工作，此工作经由中央经济工作会议被归纳入“建设强大国内市场”核心任务，其政策优先级明显高于一般稳地产举措。2026年要展开老城区和老街区专项的全面调查，还要编制“十五五”城市更新专项规划，从而打通资金、和要素等方面诸多卡点堵点。
城市更新不是那种仅仅为了稳定房地产市场的简单举措，它是一种涵盖了民生改善、经济增长以及城市高质量发展等等多个方面内容的战略部署，而且其政策优先级以及推进确定性有着明显高于一般稳定房地产政策的表现。从政策站位方面来看，中央经济工作会议把“高质量推进城市更新”归入“坚持内需主导，建设强大国内市场”这个核心任务当中，而“稳地产”是归属于后续的“化解重点领域风险”那个板块；住建部同样把“推进现代化人民城市建设、高质量开展城市更新”当作来年首要工作来安排，“稳定房地产市场”则是位列在其次。这种排序上的差异，充分展现了城市更新超越房地产行业自身的战略价值。
（2）“好房子”：品质升级核心引擎，全链条推动
伴随着新型城镇化持续不断地推进，居民针对居住品质的需求持续不停地升级，从“有房住”朝着“住好房”转变的这种趋势越来越显著。在2026年的时候，“好房子”的建设将会全面覆盖新房的开发以及老房的改造，围绕着标准、设计、材料、建造、运维这五大维度，既能够让新建的住房达到高品质住房的要求，也能够通过改造使得老旧房屋逐渐升级成“好房子”。这一过程，不但能够带动建材、施工、物业、智慧家居等全产业链实现升级，而且还能够精准对接新市民刚性需求以及城镇居民改善性需求，进而有效释放市场增量潜力，最终为房地产行业注入持久发展动力。
3.市场周期预判：2026年下半年核心城市房价有望止跌
（1）销售规模：加速企稳，降幅收窄
在2025年的时候，销售规模为9亿平方米，这一销售量已然低于合理需求区间，政策不断持续发力，产品力得以提升，如此举措将会推动改善性需求释放出来，进行预计，到2026年时，商品房销售面积会同金额降幅进一步地收窄掉，“好房子”所带来的结构性机会持续呈现出来，重点城市核心板块租售比超过存贷款利率的态势将会逐步扩散开来。
（2）库存去化：压力加速下降
2025年，新开工规模只是销售规模的三分之二，预计在2026年时，新开工将会延续缩减趋势，同时土地成交也会逐步递减，且附加专项债支持的各项相关，诸如存量收购、保障房转化等政策，行业库存压力会加快得到缓解，还有库存结构也会进一步实现优化。
（3）行业生态：现金流回正，健康发展
在二零二五年的时候，开发投资跟销售金额重新回到平衡状态，行业的“净现金流”变为正数。到了二零二六年，施工以及新开工规模持续缩小，这会促使开发投资更进一步下降，从而为行业空出合理的盈利范围；房企资产负债表修复速度加快，拥有优质布局与资产的企业会率先达成盈利提升，“准投资、稳销售、优结构”的健康态势渐渐形成。
截止到2026年，由于政策持续不断地发挥效力，供求关系进一步趋向平衡，所以预计在下半年的时候，核心城市的房价有希望停止下跌并趋于稳定，购房者的信心会得到实质性的恢复，房地产行业会在高质量发展的轨道之上达成平稳运行，并为国民经济的稳定增长给予坚实的支撑。
