周伟在长沙湘农桥社区，于那栋1975年建成的老楼里居住了32年。2023年，一场大雨过后，四楼住户家的天花板塌了，雨水与墙皮一同砸在餐桌上。那段时间，他跟邻居们每天都得检查承重墙是否有新裂缝，晚上一旦听到楼板咯吱响便睡不着觉。经专业机构鉴定，这栋预制板楼被列为C级危房，墙体倾斜度超出标准，电路老化引发火灾的风险极高。
等来的并非拆迁通知，而是一份题为“原拆原建”的方案，楼依旧在那片地，拆除后进行重建，居民再搬回来居住，2025年11月，一幢带有电梯的四层新楼在原址交付，周伟算了一笔账，居民与代建企业所签署的价格为每平方米3056元，其中市、区两级财政奖补了1050元。
对此种变化而言，它并非是单独出现的例子。在2026年3月，《人民日报》于一天当中接连刊载两篇文章，这两篇文章是专门针对老旧住房更新展开讨论的。其中一篇文章论述的是问题，而另一篇文章阐述的是路径。在更早的2025年8月时，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》在国家层面首次明确地提出了“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
城市发展的逻辑出现了根基性的转变，以往几十年来，凭借着持续以“摊大饼”般形式，向外伸展新区，可随着人口增长速度变缓以及土地资源变得紧张，这种方式已然难以持续推进。自然资源部存有文件清晰表明，新增的建设用地原则上不准用于房地产开发，城市若要实现发展，就只能朝着内部的存量索取空间，朝着老房子索要品质。
称为那个“原拆原建”，其关键在于“自主更新”，居民是进行实施的主体，政府给予政策方面的支持，并提供一部分资金补贴，这跟传统的以商业开发当成目的、进而出现“拆迁暴富”情况的征地拆迁有着本质上的区别，它不会去改变土地的性质，不会生成新的土地出让，居民所拥有的状况是“产权更新”而并非“产权置换”。
那么，能优先进入这个名单的是哪些老房子呢？政策清晰地划定了门槛。首要对象有经专业鉴定为 C 级、D 级的危房。其次是 2000 年以前建成且设计标准落后的房屋，更特别是预制板结构 的老楼。无独立厨卫的“非成套”住宅、使用年限超过 40 年的房子，以及市政设施严重缺失的小区，也在优先考虑的范围之内。
钱源何处，乃横亘眼前之最为实在的一道障碍。往昔诸多改造规划一经核算成本便停滞不前了。居民尽数自行掏钱并不实际，开发商独自投入又欠缺获利的驱动力。
现存探索的模式是多元共同承担，以遂宁介福东路106号楼作为例子来讲，项目一共投资的金钱数额大概约有2000万元，居民所出的资金是900多万元，剩下由船山区政府以及代建的兴船公司统一筹划解决，居民的资金分开4次去缴纳，代建公司先进行垫付，对于一时间很难凑齐房款的住户，街道办负责协助调和矛盾难题，公司同意欠款，并且帮助联系商业贷款。
起支撑作用的重要因素是政府补贴 ，于长沙来说 ，针对C 、D级危房拆除重建项目 ，市 、区财政会按照1比1的比例给予奖补 ，针对于广州花都集群街2号楼项目 ，居民筹集超800万元资金 ，政府补助了大概60万元用于设计 、监理等方面的费用 ，除此之外 ，该项目能够申请中央以及省级的危旧房改造补助资金 ，还有地方政府专项债券。
项目自身的“造血”，构成了资金拼图的另一块。许多方案会设计新房源，新房源数量比原住户数略多。比如介福东路106号楼项目新建了80套房屋，在72户居民回迁之后，剩余的8套房屋用于出售或者租赁，将所得收入用来反哺建设资金。
一幢年代久远的楼常常住着几十户人家，每一个人的想法都是不相同的。楼上的期望安装电梯，楼下的忧虑挡住光线，只要有几户表示不同意，那么事情便会陷入僵局。民法典作出规制，改建、重建需要专有部分面积占比三分之二以上并且人数占比三分之二以上的业主，参与表决，并且要经过参与表决的业主四分之三同意。然而在许多地方实际的操作过程中，以往常常要求百分之百同意。
居住在广州花都区集群街2号楼的居民徐耀通是一名老党员，当初他提出“大家集资，拆了重建”的提议时，邻居们有着各不相同的反应，此后街道办和社区分别召开了9次居民大会，还进行了40多次入户走访，针对过渡安置、户型设计等问题逐个作出回应。
将工作做通的关键所在，乃是算清楚几笔切切实实存在的账。周伟于长沙之时，给邻居们算过“四笔账”：其一为“安全账”，用以展示危房鉴定报告；其二是“成本账”，拿来对比重建价与市场商品房价格；其三称作“长远账”，表明城市发展已然迈入更新阶段，不再进行大规模的拆除与建设；其四乃“情感账”，作出承诺要保留原有的社区网络以及邻里关系。
即便是这样，那种存在少数人持有不一样意见的情形还是难以避免的。在遂宁船山区介福东路106号这里，就碰到了这般的难题。2024年8月进行征求意见这个过程的时候，有个别住户一直是不同意的。最终呢，那些同意进行重建的居民一起来出资，买下了不愿意参与的住户的产权，如此项目才能够得以推进。
业主们达成了一致的认识，资金的筹措事项已办理妥当，接下来面临的关键环节是审核批准。以往某一个具体方案从启动立项到正式开工付诸建设，需要前往涉及规划、住房与城市建设、消防安全以及人民防空等多个不同职能部门，整个流程拖延长达一年甚至半年这样漫长的时间乃是极为平常之事。
集群街2号楼，于建筑方案设计之际，遭遇了具体的难题。依据当地的技术规定，危房进行重建时，原则上是不可以增加面积、高度以及基底面积的。然而，新的设计方案想要满足独立的厨卫，增设电梯，还要扩宽疏散楼梯从而符合防火规范，如此一来，基底面积就得增加31.21平方米，而建筑面积也要增加120.33平方米。
花都区并非简单将该项目否决掉，而是把它纳入到了“老旧小区微改造试点”当中，并且还研究制定并出台了专门针对此的试点方案。该方案准许适度增添建筑面积，对于住宅合理增加的那部分，在居民补缴土地出让金之后，便能够获取不动产权证。这个项目的相关实施办法，后来被住房城乡建设部列入可进行复制的经验做法清单里。
大幅度压缩的还有审批流程，一些城市推出了“四证联办”等并联审批模式，有报道讲广州的审批时间从以往的47天缩短成了5天，北京西城区也有类似举措，把审批时间从一年多压缩到了数日。
这些正在积累经验以便更大范围推广的是试点项目，在“十四五”期间上海徐汇区计划原拆原建16个项目，这些项目涉及11万多平方米，能让3100户居民从中受益，北京马家堡路68号院2号楼作为试点时采用模块化建造方式，仅用46天就达成了主体封顶。
