70城房价数据由国家统计局发布，显示出今年2月时，新房价格环比跌幅持续收窄，二手房价格环比跌幅也持续收窄。其中，一线城市房价已然踏上“止跌线”，北京二手房价格环比上涨了0.3%，上海二手房价格环比上涨了0.2%，在全国范围内领跑。
那么内地楼市的“最后一跌”(即反弹的起点)，到底还有多远？
曾有国金证券进行过深度研究并指出，对于判断房地产市场是否止跌回稳而言，存在着3个关键项，分别是，二手房与新房成交占比要企稳，租金回报率与二手房价格比例也需企稳，房价收入比对应的估值泡沫要得到消化。
按照现今市场调整的节奏，依据这些要素，国金证券所做出的判断为——今年二季度楼市停止下跌并趋于稳定。稳定的先后次序是：崭新优质的房屋大于老旧破败的小户型房屋大于用于改善居住条件的房屋大于老旧的现房；新建房屋的数量大于二手房屋的价格。
诸多专家，像丁祖昱，还有孟晓苏，以及任泽平，摩根大通经济学家邢自强，重阳投资首席经济学家王庆，瑞银中国首席经济学家汪涛等，都做出过“2026年是中国房地产行业底部”这样一个判断，这是非常有趣的。
那么如果“楼市最后一跌”即将发生，市场会是一种怎样的情形？
1️⃣ 增速“归0”，成交稳在14亿
当前，新房市场呈现出一种“有价无量”的态势，而二手房市场呢，“以价换量”这种状况变得越发明显了。
新房市场遭受挤压属于自然现象，一方面，人口需求从高位回落，另一方面，购买二手房的人日益增多，然而新房成交不会被无限压缩，二手房交易也不会无限增长。
对于国金证券所做出的预测而言，在不将投机性需求纳入考量范围的情形之下，我国新增住房需求将会稳定于大概14亿平方米的水平。而实际上，当下的市场基本上已然达到了相应标准。
数据表明，在2023年的时候，我国新房以及二手房的总成交面积已然下滑至15亿平方米左右，到了2024年，依旧处于该水平，再有，进入2025年和2026年，将会维持在14亿至15亿的水平区间，这也就意味着，新房方面已然不存在太多的增量空间了，国金作出预测，在2026年的时候，新建住宅销售面积同比增速有希望“回到0附近”。
那样的话依照当下的速度，今年上半年全国范围之内18个主要城市的二手房成交于总成交里的占比将会抵达60%至63%这个区间，并且超过日本。
2️⃣ 房价回调幅度超国际水平，租金回报率还没到位
截止今年3月的第三周，一线城市新房价格出现了环比0.2%的微弱上涨态势，二手房议价空间缩小至5%以内。丁祖昱团队对1970年以来，57个国家和地区的最长房价调整周期开展了统计。
存在这样的结果，表现在国际房价调整周期方面，其为平均4.5年，平均回调幅度达22%。就中国而言，从2021年一直到如今，我国已经调整了超过4年，其中二手房价已经相较于较高点下跌了约40%，并且由此超过了国际平均跌幅。
跌到一定程度的二手房价，是否已经处于低位了呢？有一个可作为参考依据的指标，那就是“租金回报率”，它所指的是，房子出租后所获得的收益，要能够与购买房子时所支出的房价，以及在持有房子过程中产生的其它各种各样的成本，达成一种合理的占比关系。
美国房地产市场在2011年刚企稳之时，其净租金回报率约为4.75%，日本房地产市场在2009年刚企稳之际，其净租金回报率约为2.28%。
丁祖昱团队进行了“全国30城租金回报率”的调取动作，其得出的数据中位数是2.06%，而按照Wind口径所统计的全国百城租金回报率处于2.37%。
能够看得出，从整体方面来讲，国内二手房的租金收益率已然快要接近合理水准了，要是租金收益率存在继续呈现走强态势的情况，那么二手房价的整体下行空间将会进一步缩小。
事实上，当下，对于北京、上海、杭州以及深圳而言，二手房挂牌量正呈现出急剧下降的态势，这同时也表明，二手房挂牌量增长最为迅速的那个阶段已然过去，市场由此进入到存量博弈的阶段，在经历“最后一跌”之后实现回稳，这是具有较大概率的一种趋势。
3️⃣ 新房三年没涨了，房价收入比趋于合理
新房市场，已然是一个历经深度调整过后的市场。就数据而言，2025年百城新房成交的均价，与2024年处于持平状态，这表明新房成交价格维持稳定，而2026年也不存在任何会使新房价格大幅上涨的因素，预计市场均价同比也将会持平企稳。
对于全国百城的新房而言，假定新供给为80平方米，然而最多只能卖出100平方米，其供求比已然连续2年仅仅维持在0.81，并且新开工量已经连续4年低于新房销售量。
现在全国范围内，真正契合国家“好房子”标准的比例不到5%，因而新房市场存在需求，不过发展空间仅针对好房子。在这样的格局情形下，国金证券进行测算，要是依照当前我国2025年二手房成交的中位数以及家庭可支配收入来重新估算房价收入比，哪怕是如北京和上海这般的一线城市，房价收入比也未超过15，整体已然回归至相对合理的区间。
换而言之，能够买得起新房的那些人，他们的收入致使他们觉得压力并非如自己所想象的那般巨大，起码就如同前些年时那种“将几代人的钱包都掏空的痛苦感觉正在逐渐减弱。
当今楼市的变动区别于以往年份，这些究竟是不是“拐点”的讯号、“止跌回升趋于稳定”的表征……您是怎样看待的呢？
