9月19日，上海市财政局官网公布了《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，此通知受到外界诸多关注，这是上海自2011年开始试点征收个人住房房产税后，首次对房产税试点政策进行实质性优化调整。
本次政策是由上海市财政局以及国家税务总局上海市税务局印发的，并且它和8月底发布的上海房地产“沪六条”相衔接、相呼应。有专家表明，它最为突出的亮点乃是降低非沪籍以及沪籍居民家庭在试点房产税政策这方面存在的差异，从而去鼓励以及吸引人才在沪工作、生活，与此同时还进一步明晰个人房产税政策的操作细则。
《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》
非沪籍购房者房产税优惠
这次政策有着最大的调整，该调整面向的是那些并非拥有上海户籍的居民家庭，并且还增添了一项优惠政策。
相关《通知》作出规定，对于那些符合相应条件的人才，或者是持有上海居住证达到3年以上的非沪籍购房者，能够享受到购买二套以及以上住房时的房产税税收减免条款优惠，适用的是人均60平方米的免税优惠政策。在此之前，符合条件的非沪籍居民家庭主要是享受首套房免征房产税的优惠。
具体政策表述是这样的，对于符合条件情形的非沪籍购房者而言，当其在上海市进行新购住房操作，而该住房属于家庭第二套以及更多套住房时，若合并计算得出的家庭全部住房面积，这里所指的是住房建筑面积，人均面积不超过60平方米，那么新购的此套住房暂时可以免除征收房产税；要是人均面积超过了60平方米，那么对于属于新购住房超出部分的那部分面积，按照暂行办法所规定的方式来计算并征收房产税。
这样之后，非沪籍家庭购买二套房时的房产税标准，与沪籍家庭并无差异。这同样展现出上海对于改善性住房需求的扶持。谈及此情况的是上海易居房地产研究院副院长严跃进。
拿个例子来讲，有个购房者，其持有上海市居住证超过3年，一家三口，原本就已经拥有一套面积为150平方米住房了，现在又新购买了一套面积是110平方米的住房，把这两套住房的面积合并起来进行计算，这个居民家庭的全部住房建筑面积为260平方米，人均住房建筑面积是86.67平方米，全部住房面积已然超过了人均60平方米的免税住房面积标准，所以呢，这个居民家庭在新购住房里超出上述标准的那部分面积（也就是260平方米减去180平方米，等于80平方米）必须按照规定去缴纳房产税。
非沪籍购房者，若其居住证未满3年，政策给予一定优惠，实行“先征后退”规则。即上海市居住证不满3年的购房者，要先依原有房产税政策计算缴纳房产税，等居住证满3年且还在上海工作生活时，可办理退税。
新政明确要从2025年1月1日起执行，目的在于和征税周期相适配，这是由于个人住房房产税是按年征收的，是以年度作为单位来进行核算以及缴纳的 ，而2025年1月1日是新的纳税年度的起始点，如此便便于税务部门依照新政策去开展全年的税收征管工作。
这里要进行提醒，倘若购房人所购的应税住房是符合上述暂免征收规定的情形，那么其能够朝着应税住房所在地方的税务机关去进行申报，并且还要重新办理一下房产税纳税信息的申报以及认定，对于所属期在2025年1月1日往后多征收的那些税款是可以予以退还的。
于税率而言，在2025年时，若新购房每平方米的市场交易价格小于或等于94446元，那么房产税税率是0.4% ；要是2025年新购房每平方米市场交易价格大于94446元，税率则为0.6%，这个税率分界线是依照上年度新房销售均价的2倍计算出来的，并且每年都会予以调整。
新楼盘认购
新房市场供需热情激发
有专家指出，金融税费等一系列政策十分给力，这将会更有效地促进住房消费需求的释放。事实上，在房地产“沪六条”发布以后，房地产市场呈现出积极向好的态势，新房市场出现了明显的变化。
开发商的卖房热情被激发了，纷纷开始冲刺“金九”。
9月13日，是楼市新政出台后的第三个周六，上海市房地产交易中心公布了最新一批已取得预售证的楼盘名单，这批名单里累计有16个项目，这些项目共有1942套房源，这些房源将要进入市场，且房源数量与同比情况相比实现了翻倍，有这样的变化。
9月17日，上海当中，有9个新的楼盘同时开展认购活动，这里面存在着许多是很有人气的项目，像浦东新杨思的翡云悦府一期，像浦东新杨思的翡云悦府二期，像是北蔡的绿城逸庐，还像是杨浦滨江保利外滩启PARK77。它们全部都处在上海的重点发展区域当中，在土地出让这个阶段的时候就引来了许多房企去进行争夺。9月18日，又有6个楼盘开启认购，包含越秀招商和樾长宁，包含招商臻境，包含时代之城，包含建发海宸，包含象屿天宸雅颂，包含润云金茂府。
到9月19日这个时间点，上海存在着正在进行认购活动的新房项目，还有正在开盘的新房项目，以及有着计划要开盘的新房项目，这些项目数量接近于40个，此数量创下了2025年单月的最高纪录。根据不完全的统计情况来看，在本月上旬进入市场的新盘，主要是集中在外环以外的区域。
市场迎来了一波认购的小高峰，闵行梅陇保利海上印首日认购率超过了100%，闵行兰香湖象屿天誉兰香首日认购率同样超过了100%，普陀桃浦润云金茂府项目首日认购率为91%，宝山杨行金茂棠前首日认购率接近80%。
事实上，自楼市新政颁布起始，认购的热情便渐渐回暖。有专家宣称，8月份新房市场的交易进程，月初始终处于震荡状态，一直到楼市利好政策推出，最终一周成交迅速反弹。
上海市房管局公布了数据，数据显示，“沪六条”出台一周，上海一二手住房成交量比起政策之前显著增长，这种增长推动了8月商品住房成交量，使得环比从负转正。8月，上海一二手住房累计成交是192万平方米，环比增加了4%，同比增长2%。其中，一手住房成交43万平方米，环比增幅达到7.5%；二手住房成交1.75万套，环比增加4%，同比增幅达到11%。位于外环以外的市场，其展现出来的表现更为显著突出，其中，一手房方面，每日平均到来访问的数量相较于政策实施之前提高了百分之四十，二手房方面，每日平均新增加的购房委托的数量相较于政策实施之前增多了百分之二十，并且，每日平均的居间合同的数量增加了百分之三十。
说这话的是上海中原地产分析师卢文曦，他表示，“沪六条”的限购宽松以及信贷政策优化，这两个方面对于刚需需求以及改善需求而言，均呈现出十分友好的态势，并且是在传统销售季公布的这一情况，有助于稳定市场预期。政策效果逐渐在各区成交方面得到反映，郊区的反应显得尤为明显。以上周为例，也就是9月8日至14日这段时间，新房成交面积排名位列前三名的分别是松江、奉贤和浦东。
附：《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》
上海市各个区的财政局，国家税务总局在上海市各个区地税务局，市财政监督局，国家税务总局上海市税务局的各个税务分局。
出于能更优质地去满足居民刚性住房需求以及多样化改善性住房需求的目的，为促使本市房地产市场实现平稳且健康地发展，依据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号，也就是以下所讲的“暂行办法”），还有《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（沪建房管联〔2025〕417号）内部的相关规定，现下就对本市个人住房房产税试点有关政策作出如下这般的优化调整：
其一，是持有本市居住证，且在本市工作生活，符合国家以及本市有关规定引进的高层次人才，还有重点产业紧缺急需人才，其二，是持有本市居住证满3年，同时在本市工作生活的购房人。
在本市购买了新的住房，并且该住房是属于家庭的第一套住房，这种情况下会暂时免除征收房产税。
（二）在本市新购的住房，并且属于家庭第二套以及以上住房的情况，将该家庭全部住房面积合并计算，这里的全部住房面积指的是住房建筑面积，下同，若人均不超过60平方米，也就是免税住房面积，包含60平方米，那么新购的住房暂时免予征收房产税；要是人均超过60平方米，对应那些属于新购住房超出60平方米部分的面积，则按照暂行办法的规定来计算征收房产税。
第二，对于持有本市居住证，然而居住证年限不满3年的购房人，他们的上述住房，首先要凭借暂行办法的规定来计算，接着进行征收房产税的操作。后面等到这些购房人持有本市居住证满3年，并且在本市工作生活时，他们符合第一条规定的免税住房，以及在本市居住证持证期间已经被征收的房产税，是可以被退还的。
三、上述政策自二〇二五年一月一日起开始执行，对于已购应税住房的购房人，若其住房符合上述暂免征收规定，那么可向应税住房所在地的税务机关进行申报，接着重新办理房产税纳税信息的申报以及认定，关于所属期在二〇二五年一月一日以后多征收的税款，是可以予以退还的。
上海市财政局
国家税务总局上海市税务局
2025年9月16日
