《中国经济周刊》 记者 张宇轩 郭志强 | 北京报道
“认房不认贷”“降低首付比例”“降低利率”……
连日来，多场高层会议中，有中央政治局会议，还有国务院常务会议。在这些会议上，关于房地产政策的议题成了重要内容，这也引发了各界的高度关注。
走向下半年，跟着房地产市场政策优化调整的节奏持续加快，楼市正迎来一波比以往更为强烈的利好信号。
各部委密集出台政策调整房地产市场
国务院常务会议在7月21日有着涉房地产行业相关政策实施及市场发展的要求指示，其在7月31日也有，并且中央政治局会议于7月24日同样针对房地产行业相关政策实施以及市场发展提出了明确要求和指示 。综合三次会议内容，当中确定提出要求，要依据不同城市情况采取相应策略来促使房地产市场平稳且健康地发展，保障住房方面的刚性需求，合理给予改善性需求支持，此外还要积极推进城中村改造以及“平急两用”公共基础设施建设；要扎实有效地防范并化解重点领域存在的风险；要强化金融监管力度，稳步推进高风险中小金融机构进行改革以化解风险；要加速开展研究来构建房地产业新的发展模式；等等 。
与此同时，各个相关部门也都纷纷进行跟进，针对房地产相关政策给出了新一轮的具体优化调整举措 。
7月20日，国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》，该指引全文36次提及“住房”这一关键词，针对个人购买住房、个人销售住房、个人租赁住房，给予了多项税费的减免 ；7月28日，住建部官网发文进行了披露，在近日召开的企业座谈会上，住建部部长倪虹强调指出，要继续巩固房地产市场企稳回升的态势，要大力支持刚性住房需求以及改善性住房需求，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例、降低购买首套住房贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施 ；7月31日，国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》，其中同样提出了“支持刚性和改善性住房需求”，还提出了“做好保交楼、保民生、保稳定工作”“完善住房保障基础性制度和支持政策”等重点内容 。
与此同时，北京，这座重要城市表示会适时去调整优化相关房地产政策，上海，此座关键城市发表言语要满足刚性及改善性住房相应需求，深圳，这座重点城市宣称将促进房地产市场平稳且健康地发展，广州，这座核心城市也在第一时间表明会适时调整优化房地产政策 。
上半年，全国有超百市（县）出台房地产政策逾300条 ，这是据中指研究院监测得出的情况 。其中多项政策是去年政策调整的沿袭与深化 ，各地进行了多方面举措 ，从优化限购 ，到优化限贷 ，再到优化限售 ，还包括调整公积金和限价 ，发放购房补贴 ，人才引进和落户等 ，各种各样 。
针对于此，开源证券的分析师齐东持有这样的看法，7月的时候中央政治局会议、央行以及住建部等都颇为密集地发出了声音，据此预计后续那些支持刚需以及改善需求的政策将会陆陆续续地颁布出台，政策的拐点已然充分地显现出来；同时预计各个地方政府也会持续不断地进行跟进，进而共同去带动房地产销售实现企稳回暖的态势。“我们对于投资强度高、布局区域优良、机制具备市场化特点的强信用房企提升市场份额表示看好” 。
易居研究院研究总监严跃进，向《中国经济周刊》记者分析表明，上半年房地产市场运行的关键，是在于进行住房消费需求的提振，后续的重心其中之一，是在于行政、金融以及财政等方面，落实那些见效快的政策，以此来对市场进一步降温的情况加以防范 。
受政策利好影响，一夜之间，个别城市的市场情绪恢复。
比如说，我爱我家系统呈现出一种情况，这种情况是，在南京城东环陵路那里的紫园小区，有着一套别墅，这套别墅户型大概是310平方米，其刚在7月21日上架，刚开始挂牌的时候价格是1850万元，到了7月29日，它的报价出人意料不按原来那样了，突然涨了100万元，于是总价就到了1950万元。
有报道称，在广州二手房市场当中，部分业主存在“追风”涨价的情况，其涨价幅度处在数万元直至数十万元的范围之内，更有甚者，有卖家在一日之内便涨价百万元 。
好多位有关房地产市场的分析专业人士觉着，时下，有不少购房者始终保持着观望的态度，预估房地产市场回转的情形现在来说还太早了。
有一位邵阳地区的购房者，跟《中国经济周刊》的记者诉苦说，其在过去两年于湖南邵东购置了一套全新的房子，到如今却是连收房都心存顾虑，因为一旦收房，那物业费、装修费等费用便会接连不断毫无停息地涌来。让他为此感到烦闷苦恼的事情还不止这些，由于受到市场方面的影响，他所购买房屋的平均价格已然下降了每平方米2000元。
如何理解房地产供求关系变化？
我国房地产市场，其供求关系，发生了重大变化，这是中央政治局会议，对于房地产市场，所做出的最新判断。
在2023年第4期的《求是》杂志上面，所发表出来的 《当前经济工作的几个重大问题》 这篇文章里头，有着 “深入研判此房地产市场供求关系以及城镇化格局等一些重大趋势性、结构性变化，抓紧去研究那中长期治本之策” 的如此表述 。
6月28日，住建部部长倪虹于署名文章《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》之中有所提及，言及“住房发展已然达成从总量短缺至结构性供给不足之转变，进而步入结构优化以及品质提升的发展阶段；城市发展自大规模增量建设转变为存量提质改造与增量结构调整两者并重，由此进入城市更新的关键时期”。
在2023年7月14日的时候，人民银行货币政策司司长邹澜，于国新办新闻发布会上进行了表示，其言道，鉴于我国房地产市场供求关系已然发生了深刻变化，往昔在市场长期处于过热阶段时陆续出台的政策存在着边际优化的空间，金融部门会积极去配合有关部门加强针对政策的研究，依据不同城市的情况来施行政策从而提高政策的精准度，以此更好地去支持刚性以及改善性住房需求，进而促进房地产市场能够平稳且健康地发展 。
中金研报持有这样的观点，房地产供求关系出现了变化，这主要是指，在经历了过去20多年的高速建设之后，我国房地产市场整体上已经度过了供不应求、长期处于过热状态的阶段，城镇居民住房在质量和数量方面都已经得到了显著的提升；在这样的新形势当下，一部分新房需求已经攀升至顶峰或者进入了下行周期，与此同时，存量以及增量住房供给较为充足的城市，有必要在“因城施策”的框架范围之内，对房地产政策进行优化，以此来支持合理的“刚性和改善性”购房需求得到释放。
因我国社会主要矛盾产生变化，住房与之和城乡建设发展态势伴随发生深刻改变，此改变亦于头部房企的业绩变动里得以体现。
7月31日，中指研究院发布了前7个月房企业绩榜单，克而瑞研究中心也发布了前7个月房企业绩榜单。从百强房企的整体表现来瞧，依据中指研究院数据，在2023年1至7月期间，百强房企销售总额是39944亿元，跟同比相比下降了4.6%。其中，TOP100房企7月单月销售额跟同比比下降了34.1%，跟环比比下降了33.8%。
从头部房企具的业绩排名去瞧，保利发展、万科以及碧桂园，分别凭借2678.2亿元、2244亿元还有1958.6亿元的全口径销售金额，位列行业的前三甲 。
中金研报经分析认为，中央政治局会议再度清晰确认，房地产市场的供求关系已然发生重大变更，后续或许会出现更多相关政策，以此增强力度，坚决维持房地产市场处于健康且平稳的发展态势之中。
政策调整还有多大空间？
在房地产市场向来存在的众多政策调整项目当中，最受人们关注的便是限购、限售、限贷、公积金调整、交易税费这些和购房者利益紧密关联的内容，这次的调整同样如此。
中金公司统计测算表明，在“认房认贷”限购政策方面，我国当前32个超高或高能级城市当中，存在这样的情况，有20个城市，对于“无房有贷款记录”的家庭，所执行的最低首付比例，要高于其对“无房无贷款记录”家庭也就是“纯刚需”家庭的执行标准。倘若所有城市都从“认房认贷”转变为“认房不认贷”，那么“无房有贷款记录”家庭的首付比例下调幅度大概是13个百分点，其中多数城市的下调幅度是10个百分点，要是相关政策得以落实，或许会对“卖一买一”“卖旧买新”的改善性需求释放给予一定支持，符合国家政策起始的意图。
对于首套住房首付比例下调这件事，在中金公司瞧起来，也是仍然存在着一定的政策方面的空间的 。当下，存在32个超高或者高能级城市，当中只有北京、上海的纯刚需家庭依旧适用35%的首付比例，别的城市都已经降低到了最低标准，也就是限购城市为30%，非限购城市为20%；不过考虑到其中28个城市还是限购城市，要是依照过去一年多各地在“因城施策”框架下对限购范围的微调思路，各地仍旧能够按照实际供需情况对限购范围做出一定合理的调整，这对于部分区域改善居民家庭的住房支付能力或许会有帮助。
另外，中金公司持这样的看法，在那种改善性住房进行换购时会涉及到的税费减免这一情况当中，原本规定是到今年年末就截止的换购住房期间个人所得税这一块的退税政策要是能够延续下去，与此同时少数城市当下依旧在执行的“满五”住房免征政策要是可以进行适度的优化，或许会对房地产市场位于需求的那一端给予一定程度的支撑。在房贷利率这一方面，当前一线城市首套房贷平均利率是4.50%，二套房贷平均利率是5.03%，而其余城市首套房贷平均利率是3.88%，二套房贷平均利率是4.80%，那些处于头部位置的城市其下调空间比较大。
政策调整能否提振房地产市场？
提升到宏观的层面，那密集的政策调整可不可以有效地扭转当下房地产市场处于低迷的状态，进而推动经济的全局呢？
向《中国经济周刊》表示的评级机构惠誉中国称近期出台了一些支持房企的措施，其中包括允许房企延迟一年偿还贷款，这或许对房地产行业企稳有帮助。另外住房竣工量有所回升，这表明停滞项目开始恢复施工作业。不过鉴于6月住宅商品房销售和房屋新开工面积继续下滑，分别同比萎缩28%和34%，这显示住宅建设行业的疲态可能会持续较长时间。
中金公司持有这样一番见解，最近的这段时日里，会议当中所提到的政策调整，对于居民的购房需求，是有着相对而言较为直接的影响的；倘若这些政策能够落地实施，那么对于新房销售而言，恐会起到一定的提振作用；鉴于当下政策的思路，还是以根据不同城市的具体情况来制定相应政策为主的，故而后续各个地方的政策，也许会随着时间的推进而陆续落地，如此一来，房地产市场呈现出温和复苏态势的这种可见性，也就随之增强了。然而，需要考虑到的是，从政策开始落实，一直到销售状况实现改善，进而传导至拿地上量以及开工投资得到提振，这其中仍然存在着一定的时间滞后阶段，且还会受到譬如核心区位土地供应节奏这类外部因素的干扰，所以在本年度内，投资改善的速度以及幅度，或许会比销售改善的速度更慢，程度更弱，但是从中长期角度来看，也会产生一定的提振效果。
倘若热门城市针对房地产交易限制性政策轻易地“松绑”，那么是否终将致使炒房客再次把房价炒高呢，社交平台之上的观点相较于有着不一样的机构分析的全局性而言，是更具备那种带有现实实际意义的，其中对于有可能会有的政策方面潜在风险的那种担忧同样是值得予以关注的 。
对此，严跃进分析得出这样的看法，政策调整应当秉持分类调控的总体思路，要去破解政策调整可能会引发的“炒高房价”这一问题，关键之处在于将市场摸得清楚、摸得准确、摸得透彻。一线城市的情况繁杂，存在极为显著的结构差异方面的问题。购房相关政策的宽松，需要依据这一点来做出差异化。宽松政策能够结合不同的区域、不同的物业、不同的时段、不同的群体来进行细化。唯有如此，才能够兼顾各方，确保房地产市场获得平稳健康的发展 。
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第15期）
2023年第15期《中国经济周刊》封面
