在深圳，会被法拍房按在地上反复摩擦的高端住宅是谁？
是南山区的宝能城。
在深圳，几乎每隔一定的时间段，就会出现具有集中性质的法拍房源，而这种情况是极为少见的。
豪宅滑落
在深圳，每个板块当中，都有一个如同定海神针一般的小区存在着，它代表着整个板块的价值高度，也代表着市场共识。
说的是，龙华存在红山的汇龙湾，龙岗存在大运的颐安都会中央，光明存在龙光玖龙台，南山存在华润城等 。
宝能城，处于深圳市南山区西丽大学城板块那儿，身为西丽板块的豪宅标杆，往昔备受市场追捧 。
2020年，有总值2100万以上、面积255平米以上的68套楼王出售，其每平米均价9.8万，该楼王推售信息发布后，仅5分钟就被抢购完，创造了当年深圳史上开盘通知时限最短的纪录。
那时，市场有着这样一种戏称，那便是，当你瞅见宝能城销售公告的那个瞬间，便已然注定要输了。
不过，宝能城出现滑落的情况，起始于3年之前，此后隔三岔五，宝能城就会有法拍房被摆放到货架之上，。
最近，宝能城再次上架法拍房源——
一百六十套，隶属于商住混合用地以及商业性质的，宝能城花园东区三期的房产，被放置在了货架之上。
曾经，价值达10亿元以及附带利息的物品被抵押给了中信，且并非仅抵押给中信这一家，这些抵押物之中，存在着二次抵押、三次抵押乃至四次抵押的情况，并且部分抵押物还呈现出有租赁以及被占用的状况。
换而言之，这批标的物已经发挥了最大价值。
过去宝能城也曾经多次被集中法拍。
484套房产，在2018年至2021年期间，分别被抵押给了银行与基金公司，这里包含223套住宅，还有261套公寓。在2022年以及2023年，分6个批次进行了集中法拍。
在2022年9月，第一批房源被拿出来进行拍卖之际，将近11万人前来围观，20套房源全部都被拍出，其中有6套房源是以底价成交的，8套房源成交均价突破了10万元/㎡，然而仍存在均价不足10万/㎡的情况，其价格远低于当时二手房实际正常成交的市场价，当年的市场价正常成交水平处于11 - 14万/平的区间。
随后，宝能城每一批次的法拍价格，都在随着时间的不断推移而逐渐走低，不过也就是只有仅仅部分户型能够拍出符合市场行情的价值 。
2025年2月13日，宝能城有8套楼王，其面积分别为131㎡、253 - 258㎡、421㎡，属于高层大户型，这些集中进行法拍，一拍流拍后，于今年3月21日二拍成功出让，成交总价约在1326万至3456万元之间，成交单价在7.99万至10.04万元/㎡之间，同样要么低于同期二手房挂牌均价10.89万元/㎡，要么只能维持二手房正常的市场成交价。
所以，这些年，针对于宝能城而言，最为致命的洗刷情况，并非源自该城二手房的挂盘情况呈现，而是在于，宝能城一段时间过后，便会有几十套乃至上百套曾经已被抵押了的房产，走上法拍房的售卖货架。
不过，好在这次上拍的不是住宅，而是商业标的。
这是位于深圳南山区西丽的网红楼盘，它同样还是标杆楼盘，宝能城东区人家的总数是1348户，西区人家的总数是1848户，不然呢这160套房产，对于宝能城花园所造成的冲击，那又将会是从来都没有过的 。
西丽楼市现状
现在，宝能城的二手房于中介平台之上的挂盘数量达到了199套，其东区的挂盘平均价格大约是10.9万每平米，西区的挂盘平均价格大约是8.7万每平米 。
宝能城那儿，不管是东区的二手房最新成交价格，还是西区的二手房最新成交价格，都已然从高峰时期每平十四五万的价格，调整为了8字头以及7字头的价格。
就在今年9月的时候，宝能城西区有一套房屋成功达成交易，该房屋面积共计160.87平，是5房户型，朝向为西南向着高楼层方向，其成交总价大约是1246万，经过折合计算单价等同于约7.75万每平。同样的情况是，其他那些大户型房屋在6月以及8月期间所实现的成交，其成交单价同样也是没有达到8万每㎡ 。
在宝能城东区，今年9月之际，有一套房屋成功成交，其面积为89.93平，属于4房户型，朝向为东南向且处于高楼层位置，成交的总价大约是766万，折合下来单价约为8.52万/平，相较于去年相同户型的总价格，便宜了几十万。
虽说此次那一百六十套房源不属于住宅类性质的资产，然而坚信宝能城的法拍情况并非仅止于此。
这对宝能城的业主而言，都是不利因素。
不光是对小区自身的二手房形成了一定程度的冲击，对于周边的小区而言，也同样是存在着影响的。
宝能城曾是南山西丽大学城片区成为典型楼盘的存在，其持续刷新西丽价格，在深圳卖出后海的价格，除了这片区域的概念，最大的一个因素是小区花园不但大，而且户型赠送比例高， 89平方米的面积能够做成四房，部分房源的得房率能高达百分百，甚至还能更高 。
这便说明，宝能城的法拍房成交状况中，不仅存在低于市场价格进行交易的情况，而且竟然是市场里最为优质的那一种类户型依据低价达成了成交 。
像博林天瑞、深铁阅山境进而还有远洋天著华府这样处于同类档次的小区，把赠送部分算进去之后，实际得房率处于72%至90%这个范围之内。
今年9月，博林天瑞成交两套住宅，其中一套为81.05平的2房，其成交总价约620万，折合单价约7.45万每平，另外一套是254.27平的4房，成交总价约2040万，折合单价约8.02万每平。
其中，远洋天著华府有两套住宅成功达成交易，一套面积是105.16平的4房，其成交的总价为842万，经由换算后的单价大约是8.01万每平，另一套面积为120.96平的4房，成交总价是1000万，折合下来的单价约为8.27万每平。
当价格水平之间的差距并非显著地很突出之时，不管怎样去进行选择，市场都会去计算一番账目。
所以，宝能城价格的滑落，也就意味着板块的市场神话终结。
