一、制定背景
(一)政策背景
去年以来，党的十九届五中全会提出要解决好大城市住房突出问题，中央经济工作会议也提出要解决好大城市住房突出问题，2021年政府工作报告同样提出要解决好大城市住房突出问题，党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的要求，6月24日出台的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）明确提出“完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，从国家层面正式确认了共有产权住房是住房保障体系重要中以“三房”为主体的组成部分 。《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021 - 2025年）》提出，要加快完善依照“三房”为主体架构的住房保障体系，《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（2021 - 2025年）》表明，需积极推进共有产权住房得以建设。
(二)目的意义
我市当下住房保障体系，于保障制度方面是以公租房为主，于保障方式方面是实物配租与货币补贴同时并举。推动共有产权保障住房发展，对于秉持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位而言，有着重要意义，其可弥补杭州住房保障体系中缺乏出售类型保障房的那块短板，能在住房供给侧构建起多层次住房供应体系，还可推进高质量发展共同富裕示范区建设。
二、相关依据
1. 《住房和城乡建设部发出的关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》这一文件，其文号为建保函〔2019〕220号 。
1. 二。 2. 《国务院办公厅的关于加快发展保障性租赁住房方面意见》的（该意见文号为国办发〔2021〕22号） 。
3．《关于浙江高质量发展来建设共同富裕示范区的实施方案（2021至2025年期间）》 。
4．《杭州制定的 争取成为浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（2021 年至 2025 年）》 ，句号。
三、主要内容
《杭州市共有产权保障住房管理办法》，也就是以下简称所说的《管理办法》，总共有四十一条，其主要内容是像下面这样的：
（一）明确概念定义
政府提供政策，建设单位开展开发建设，限定了面积、销售价格、还有使用和处分权利，共产权保障住房面向符合条件的市区户籍以及稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权，这是《管理办法》第一条明确指出的保障性住房，上述概念定义基本明晰了共有产权保障住房的保障属性，以及户籍和非户籍家庭全覆盖的保障范围，《管理办法》第四条表明购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益 。
（二）明确基本原则及用地保障
《管理办法》第三条清楚表明，要坚持房子是用来住的而非用来炒的定位，共有产权保障住房的建设以及管理，实行政府主导、市级统筹、统一规划、分级建设这样的基本原则。第七条清晰指出，共有产权保障住房建设用地被纳入本市国有建设用地年度供应计划，其用地指标按不低于国有建设用地出让总量的一定比例单独列出，用地会予以优先供应。
（三）明确职责分工
结合共有产权保障住房分级建设，采用以区为主的模式，按照市政府统筹协调，市级职能部门、区政府这三个层次，明确职责分工。
按照《管理办法》第五条的相关规定，市政府创设组建市住房保障工作领导小组，该领导小组承担着对于共有产权保障住房政策、规划以及计划等一系列重大事项执行决策与协调的重要职责，同时，该领导小组还肩负着指定市属国有企业作为担当市级共有产权保障住房政府份额的代持机构的关键任务。市住房保障和房产管理部门，是行政管理部门，针对共有产权保障住房建设和管理工作，负责政策制定，负责组织实施，还要监督指导工作，又负责组织实施市级共有产权保障住房的供应、使用、退出及监督管理等工作，并且负责会同市发改、财政等部门拟定共有产权保障住房销售基准价格、产权份额。市住房保障服务中心负责具体实施工作。同时，对市规划和自然资源部门、市城乡建设部门、市发改部门的职责进行了明确。在区级这个层面上，行政区内各区的政府，要承担起组织开展本行政区域以内区级归属于共有产权保障范畴住房的建设工作、供应工作、使用安排、退出处置以及监督管理等一系列相关工作啊，还要肩负起指定一家区属国有企业这样一件使命，将其作为区级共有产权保障住房政府份额的代持机构呢。而区住房城乡建设主管部门，要负责具体的实施工作哟。
（四）明确建设方式
《管理办法》第九条清晰表明，共有产权保障住房存有划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转用这三种筹集方式。于划拨土地集中新建的情形下，市级做地主体以及各区政府身为市、区两级共有产权保障住房的筹建主体，由具备开发资质的国有企业展开开发建设，土地使用权划拨至该国有企业名下。有出让土地集中新建这种情况，秉持“限房价、定份额、竞地价”的原则，于宗地出让方案里限定购房家庭所持有份额，明确套型面积，明确交付时间，明确销售方式，明确销售基准价等内容，通过“竞地价”方式公开出让住宅用地，由土地受让企业开展开发建设 。具备居住条件且位置合适的以下既有房源被转用时可转化为共有产权保障住房，这些房源包括具备居住状况且位置能予以确认确定为适宜的政府房源、执行执行征收（征收）行为的拆迁安置房、在市场上进行交易买卖的商品房或属于其他社会范畴的房源，其转化按规定的程序来操作，具体的规则由市级住房保障以及房产管理的部门会同市级财政、城乡建设诸如这些类的部门另外去制定。
（五）明确户型面积
《管理办法》第十条规定，共有产权保障住房户型主要倾向于中小套型为主，并且套型设计要做到功能布局颇为合理，从而能够有效地满足居住需求。要是存在既有房源转用的情况，则不会受到之前所提及的套型限制。
（六）明确价格管理
《管理办法》第十一条明晰，共有产权保障住房，其销售基准价须按同地段、同类型商品住房之市场价格经合理优惠而后确定。单套销售价格依照销售基准价及其浮动幅度来确定，并且此单套房售价在售房阶段要向社会予以公布。对于划拨土地的共有产权保障住房而言，购房家庭能够依据自身支付能力，在50% - 80%的范围之内去选择产权份额比例，然后按照单套销售价格所对应的不同比例来支付购房款。对于出让土地的共有产权保障住房，购房家庭的产权份额是土地出让时就已明确确定好的份额比例，其需依照单套销售价格所对应的产权比例来支付购房款 。
（七）明确准入条件
经遵循户籍非户籍无一遗漏全面覆盖、依据不同类别加以确定准入原则，《管理办法》第十五条清晰表明，在契合限购相应前提条件之下，针对户籍家庭有着规定要求，即主申请人需具备一定年限之上的市区户籍，购房家庭在一定年限之内于市区不存在房产信息，单身申请人务必年满30周岁以及契合市政府所规约的其他条件；面对于非户籍家庭也存有规范要求，意味着主申请人需持有《浙江省居住证》或者《浙江省引进人才居住证》，主申请人于申请之前在市区累计缴纳社保额度或者个人所得税达到满一定年限，购房家庭在一定年头之内于市区是没有房产的，单身申请人要年满30周岁以及涉及市政府规定的其他附加条件。购房家庭房产核定范围涵盖这些：对于申请家庭含有未成年子女的情况，市区内已进行不动产登记的房产在此范围内，购房合同已经网签备案的房产也在其中，承租的公有住房也就是福利分房同样属于此列，已签订征收拆迁安置协议但未进行不动产登记的房产也被包含，还有批地建房情况等也在核定范围内。其中涉及年限的规定以及房源供应方案，具体于申请时其受理公告里明确。
（八）明确销售和申购程序
《管理办法》第十七条把销售和申购程序定明为申请预售、发布公告等四个步骤，其中为资格审核环节，规定申请家庭提出申请，经审核后，依规则确定配售摇号选房排序名单并予以公告，具体规则要在受理公告里明确。在配售摇号选房环节，规定放弃选房或选住房后放弃购置房屋的家庭，自当次选房终结之日起两年内不准申请共有产权保障住房。
（九）明确签订合同
《管理办法》第十九条作出明确规定，对于共有产权保障住房购房家庭而言，其应当与开发企业签订《共有产权保障住房购房合同》，并且要与代持机构签订《共有产权保障住房使用管理协议》。
（十）明确不动产登记
《管理办法》第二十一条清晰表明，共有产权保障住房购房家庭需依据规定去办理共有产权保障住房不动产登记 ，不动产登记机构理应在预告登记证明以及不动产权证上记录不动产权利人 ，附带记载共有产权保障住房 、购房家庭份额 、政府份额 、限制交易年限等内容 ，划拨土地建设和出让土地建设共有产权保障住房的 ，不动产登记土地性质分别是划拨以及出让 。
（十一）明确与其他住房保障政策的衔接
承租公租房的家庭，购买共有产权保障住房时，《管理办法》第二十三条明确规定，应在签订购房合同前，腾退原承租的房源；享受公租房租赁补贴的家庭，购买共有产权保障住房，自签订购房合同次月起，停止发放该补贴；享受高层次人才租赁补贴的家庭，购买共有产权保障住房，自签订购房合同次月起，停止发放此补贴；享受新引进大学毕业生租房补贴的家庭，购买共有产权保障住房，自签订购房合同次月起，停止发放上述补贴。
（十二）明确增购管理
在《管理办法》中，第二十五条有着明确规定，对于共有产权保障住房购房家庭来讲，当其取得不动产权证达到满5年的时候，便能够向代持机构提出一次性增购政府份额的申请 ，而且在增购之后，所涉住房的性质就会转为商品住房 ，不过即便如此，仍然会被视作享受过共有产权保障住房保障。对于土地部分，划拨土地的权利性质会进行调整，会调整为出让，而出让的年限设定为70年，其自非税收入票据填发之日开始计算。另外，不动产权证还会有附记内容，即需要取得原不动产权证满10年后，才可以通过买卖、赠与等方式实现上市交易 。市发展和改革部门同市财政部门、住房保障以及房产管理等部门一起，针对增购价格做市场评估，每年会举行一次公布 。
（十三）明确回购管理
《管理办法》第二十六条清晰表明，共有产权保障住房购房家庭倘若因为某些缘故需要退出保障。就向代持机构提出回购其份额的申请，之后由代持机构实施回购动作。要是取得不动产权证的时间未满5年，那么回购价款是原销售价款加上依靠中国人民银行同期存款基准利率来计算的利息。要是这时市场价格比上述价格低，就以市场价格进行回购。而满5年的情形下，回购价款依据增购价格来执行。
（十四）明确上市交易限制
符合《管理办法》第二十八条规定情形的，即共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满10年的情况，可以把该共有产权保障住房份额进行上市交易。其中代持机构在同等条件下是具备优先购买权的；只有当代持机构放弃优先购买权之后，购房家庭才能够向他人转让。购房家庭会按照其产权份额获取转让总价款的相应部分。在转让之后，住房性质会转变为商品住房，土地性质也会从划拨调整为出让。
（十五）明确违规处理制度
《管理办法》第三十五条中，对共有产权保障住房购房家庭存在违反本办法第二十四条规定行为时，代持机构可按《共有产权保障住房使用管理协议》相关约定要求改正并追究违约责任，作出了针对违规使用行为的规定，第三十六条和三十七条则分别对违规使用行为以及违规申请共有产权保障住房的行为，进行了规定的明确 。对违规申请行为而言，《管理办法》第三十六条明晰，共有产权保障住房购房家庭若运用隐瞒事实、弄虚作假等方式，以违规手段获取申购资格，那么市住房保障和房产管理部门或者区住房城乡建设主管部门应当取消其资格，依照以下规定予以处理，且禁止其于10年内再度申请本市各类保障性住房：若已签订购房合同但房源尚未交付，由开发企业与之解除购房合；若已交付房源，由市住房保障和房产管理部门或者区住房城乡建设主管部门通知其限期腾退，再由开发企业与之解除购房合同；若逾期未腾退，责令其按违规行为被发现时政府份额的增购价格增购政府份额（若未公布增购价格，则按同地段商品住房市场评估价执行），并就已购份额按照上述价格补缴差价款。同时，《管理办法》第三十七条作出明确规定，若购房家庭被责令增购政府份额，那么所购的房源必须在购房家庭获取原不动产权证达到15年之后，才能够借助买卖、赠与等各类方式实现上市交易。
四、文件解读机关
解读机关：杭州市住房保障和房产管理局
解读人： 童丽丽
政策咨询电话：0571-87709582
