央广网北京5月28日电 记者门庭婷报道 5月27日，上海市公布房地产调控新规，实施一系列重要举措，涉及九个方面内容。其中包括调整住房购买限制措施、满足多个孩子家庭合理居住需要、改进住房贷款办法、鼓励老旧房屋置换，以及调整土地和房产供应安排等。
业内专家们普遍认为，上海自2011年起调整的房地产政策中，“527新政”的变动程度最为显著，其推行强度也大大出乎市场意料。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰研究指出，此次上海政策变动，不同于以往的逐步放开措施，其特点在于更加精准、力度更足、覆盖面更宽，旨在通过减少费用、降低条件、改变供应格局及促进消费等手段，对信贷管理、购房限制、土地分配等领域进行干预。
这项新规定具体有哪些变动？这些变化会给购房人群带来什么后果？权威人士将逐条为你说明。
看点一：非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年
《关于改进本市房地产市场稳定发展相关规定的文件》（简称为《文件》）明确，需要改进住房购买限制措施。外地户籍居民家庭以及单身者购买房产时，缴纳社会保险或个人所得税的时长，需要改为在购房前连续缴纳达到三年或更长时间。
业内普遍看法是，上海这次修改住房购买限制措施，改动幅度很大，调整社保缴纳时间要求后，对解决基本住房需求很有帮助，能更有效地体现以住为本的政策思路。
（图源：上海易居房地产研究院）
关注点二：人才购房所需社保缴纳时间从三年调整为一年，覆盖区域从特定产业区域扩展至整个行政区域
《通知》表明，新城以及南北转型等关键区域的非本地居民购房，需缴纳社保或个税的时间，调整为购房前连续交满两年以上，同时购房区域扩展到该区全部范围；自贸区临港新片区非本地居民，依旧按连续交满一年的标准执行。
张波院长分析说，此次政策调整中，放开限购的幅度最为显著，其市场效应也最为明显，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等地的限购年限已压缩为两年，这对促进周边区域新建房屋的销售将产生关键作用。
看点三：非本市户籍单身人士可购买外环内二手房
《通知》建议，调整外地户口单身者购房区域，涵盖外环以内二手房交易。
上海中原地产分析师卢文曦指出，外地户口单身人士如今可在全市选购一套二手房。这一政策让购房者的选择范围扩大，若他们选择购买外环内二手房，则有助于盘活现有房产市场，使寻求改善居住条件的买家有机会卖出旧房再购置新房，从而促进新房与二手房之间的购房流程衔接。
看点四：调整离异购房、赠与住房等政策口径
《通知》明确指出，终止对离婚者购房时合并计算住房数量的做法，今后夫妻分居后置业的，不再以分居前家庭拥有的房产数量作为参考依据，同时修改了房屋赠与的相关条款，原先已经过户的赠与房产，将不再算作赠予者名下的房产数量。
张波指出，不再依据离婚状况来统计购房数量，同时，已经赠予的房产也不再计入赠予者的房产拥有总量，这些调整都是为了废除部分不合理的约束条件，从而更好地满足个人居住需求。
看点五：支持企业购买小户型二手房
《通知》提出，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈道，鼓励公司购置房产供员工租赁使用，是执行“517新政”的具体做法，公司购买小面积老旧二手房或小面积住房，提供给员工租房的，不受购房套数限制，此举也是为了推动二手房交易更加活跃
卢文曦也表明，二手房里价格不高面积小的房子数量很多，这是市场需要处理的关键部分。通过借助公司方面的作用，既能满足员工们的住房问题，也能减少二手房市场上房的总数，让市场的供需关系变得稳定下来。
看点六：多子女家庭可额外增加一套购买名额
《通知》建议，针对有两个或更多孩子的家庭，不论是否属于本地户籍，在遵守当前住房购买规定的同时，可以额外购置一套房产；此外，调整了有两个或更多孩子的家庭在申请个人住房贷款时，对首套住房的界定方式。
说明：这项政策一方面表现出对生育多子女行为的支持，另一方面也能应对各类群体多样化的诉求，卢文曦对此作出阐述。
关注第七点，商业贷款首套房首付比例从三成调整为两成，商业贷款利率首套房从百分之四点一下调至百分之三点五
官方文件指出，需依据各地实际情况对个人购房贷款政策进行改进。首套房产商业贷款利率调整为百分之三点五，首付款的最低额度设定为总价的百分之二十以上。其次个人购买第二套住房的贷款利率调整为百分之三十九；首付款的最低比例不得低于百分之三十五，自贸区临港新片区以及嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区和金山区这六个行政区域全域继续推行不同政策，个人购买第二套住房的贷款利率下限为百分之三十七，首付款的最低比例不得低于百分之三十。
卢文曦谈到，减少首付款门槛，对迫切需要住房的人和希望改善住房条件的人都很有帮助，可以让他们更有能力购买。特别是那些想换房的人，由于现在二手房卖的时间比较长，如果他们急着卖掉旧房，就可能不得不在价格上做出很大牺牲。这种情况下，有些人可能会推迟或者干脆取消换房的想法。现在降低购房首付款的数额，达到了此前购买首套房产时的标准，这就允许人们优先购置新住宅，同时可以逐步出售二手房，等二手房售出后，所得款项能够用于偿还部分贷款，从而减轻还款负担，因此买卖过程中的迫切心情和紧张情绪会显著降低。
利率下调能够减轻每月还款压力。依照最新利率水平，若采用等额本息还款法，贷款本金为100万元，还款期限为30年，那么每月需还款4717元，整个还款期间总共将支付69.80万元的利息，相较之前分别降低了约202元和7.3万元。
重点八：个人住房贷款的上限从第一套120万元提升到160万元，针对有多个孩子的家庭，额度还能在此基础上增加20%
《通知》明确，要更好地运用公积金个人贷款，帮助民众满足必要的住房要求，同时将本市该类贷款的顶格额度略微上调。
首套住房个人公积金最高可贷80万，家庭最高可贷160万。多子女家庭购房，首套房最高额度可增加20%，达到192万。购买第二套改善型住房，个人最高可贷65万，家庭最高可贷130万。
陈炬兰透露，上调公积金贷款条件，将逐步减少民众置业的费用与难度。
看点九：“以旧换新”可申请补贴
《通知》倡导帮助生活拮据的家庭提升住房环境。分阶段实施提供临时住所、补助装修搬迁等适当资助政策，鼓励老旧住房更新换代，以利于家庭住房条件的提升。
卢文曦指出，很多城市正在开展相关任务，上海的措施更彰显“以人为本”。经济条件较差的家庭同样渴望生活进步，通过提供适当的经济支持，既能激发民众对美好生活的追求，又能促进闲置房产的流通。
看点十：提升住房品质，让购房人放心购房、安心收房
《通知》强调，需综合运用多种手段，促进打造环保节能、智慧高效且稳固可靠的优质住宅。要着力提升住宅工程品质管控水平，健全完善质量样板间展示机制，增强土地出让、项目施工、房屋售卖及交付等各阶段的协同监督，确保购房民众能够安心置产、放心入住。
分析：新规实施后，上海房地产调控力度比北京、深圳要缓和。易居研究院总监严跃进指出，这项政策体现了当前房地产“四低”的趋势，包含低门槛、低房价、低首付、低利率，这对购房者的进入条件有正面影响，并且显著促进了房地产市场的发展。现阶段，购房者的情绪较为乐观，关于政策的询问次数增多，同时实地看房活动也更为频繁。从现实情况分析，它对接下来城市中的二手房交易、面积较大的房产供应、新建商品房销售等方面都产生了显著的推动效果，实际上有助于减少库存积压，并且能够促进新房与二手房之间的交易流动更加顺畅。
六月是上半年结束的关键时刻，此时推出相关措施有助于稳定房地产市场交易，这些措施向首次置业者和希望改善居住条件的买家传递了积极信息，预计房屋成交数量将保持稳定并呈现增长趋势。
