上海重要房产新规正式实施。有位大型中介公司的工作人员对第一财经表示，他的客户比他更早了解到这项政策，好几位同行都向他发送了相关文件，他感觉自己接下来的工作会变得非常繁忙。
5月27日，上海市公布《关于改进本地房地产市场平稳发展相关对策的通告，从社会保障缴费时长、购房条件、首付款额度、贷款利率等层面，整体调整了房产政策，旨在更充分地满足民众基本居住需要和不同层次的住房升级需求，该政策自2024年5月28日生效。
亿翰智库指出，上海是首个响应政策号召调整限购、限贷及利率等政策的一线城市，这体现了该市稳定市场的决心和积极性，各项政策共同作用，旨在缓解居民还贷负担，增强居民信心。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，上海最新出台的一系列房地产措施，能够产生显著效果。这些政策兼顾了市场调节与住房保障，同时覆盖了现有房产和新增房产，在提高居住条件、协调工作与居住地点平衡方面，也能更好地满足民众的基本住房要求和多样的改善性住房需要。这些政策的实施，有助于稳定市场预期，增强市场信心，从而推动上海房地产市场持续健康地发展。
业内分析认为，其余三个一线城市和各省市将陆续响应，尤其是目前仍执行购房限制的七个地区，包括北京、广州、深圳、石家庄、海南、天津，这些地方极有可能在现行政策上作出变动。
购房资格要求松绑
这项新规中最受瞩目的就是购房限制的调整，其调整范围广泛，关联到外地居民、专业人才、未婚人士、离异人士、公司主体、有多个孩子的家庭以及房产赠与等不同群体。
非沪籍人士购房时，所需提交的社保或个税记录时间要求，已经由原先的“持续供职五年以上”调整为“持续供职三年以上”。在五个新城和南北区域振兴等关键地带，非沪籍专才购房的社保记录时间要求，从三年进一步压缩为两年。而自贸区临港新片区，则维持着缴存满一年的标准。
此外，外地户籍购房者的可选区域大幅增加，外地单身人士购屋范围扩展到外环以内现房；原先仅限于五个新城和南北区域转型的外地优秀人才购房地带，也扩展到这些区域的全部范围。
这项政策使购房门槛变得宽松，直接增加了能够购房的人群数量，同时也拓宽了他们可以购买的房产类型。易居研究院的研究主管严跃进指出，简单来说，非上海户籍的居民如果缴纳了三年的社会保险，不论是否已婚，都可以在市区的黄浦区、虹口区等区域购买一套二手房，这为解决基本住房需求提供了便利。
上海中原地产分析师卢文曦同样指出，符合标准的非上海户籍单身人士，可在整个上海市选购一套存量房，此举能让购买者拥有更宽广的挑选空间，若决定购置外环以内房产，便有助于激活现有房产市场，使追求品质升级的买家有机会卖出手中二手房，再购置新房，从而促进新房与二手房之间的购房流程衔接。
新政策在处理离婚者购房和房产赠与方面也做了调整。政策明确，不再将离异人士的购房行为合并计算住房数量，对于夫妻分居后购买房产的情况，不再以分居前的家庭住房记录作为参考。此外，针对房产赠与行为，已经完成赠与的房产不会被计入赠予者的住房套数之内。
早先在2021年春季，上海方面曾清晰表明，一对伴侣一旦决断分开，其中任何一位在分开之后的三年之内购置住宅，其已拥有的房产数量要依据分开之前整个家庭所拥有的房产总数来核算。紧接着在同年的七月，上海又制定了新规定，清楚指出，若以赠予的形式变换房产归属，那么该房产在完成过户登记后的五年之内，依然要算作赠予者已拥有的房产数量。
卢文曦觉得，那两条新规定实质上是对过去比较严苛的标准有所放宽，以免特殊阶段过于严厉的举措影响到正常的居住需求，某中央企业在上海的销售负责人也向媒体透露，放宽离婚时购房的条件，也就等于有实力的购买者可以通过这种方式获得购房资格，从而有望增加改善型客户的数量。
对于有两个或更多孩子的家庭，不论是否属于上海本地居民，在遵守当前住房购买规定的前提下，他们还可以再购置一套房产；此外，针对有多个孩子的家庭，调整了他们在申请个人住房贷款时对首套房的认定方式，以此减轻他们购买房屋时的贷款利息支出。
亿翰智库分析，上海近期出台的政策意图深远，不仅在于刺激房地产市场，更着眼于长远的高质量发展，旨在发挥城市特色吸引更多居民，增强城市生机，推动发展动力，同时应对人口老化和生育率下降等挑战，后续政策或将继续调整宽松。
进一步降低购房成本
上海此次在降低购房条件的同时，还优化了住房信贷措施，针对商业贷款和公积金贷款，不断下调首付比例、利率以及贷款额度，以此持续减轻购房者的还款负担。
首付比例这次有明显降低。早些时候，首套房的首付是30%。二套房的首付则根据地区不同而有所区别，在青浦、嘉定等地方是40%，在市中心地区是50%。
新规实施后，购买首套房产的初始付款额度调整为总价的百分之二十；针对第二套房产，则继续采用区别对待的措施，在自贸区临港新片区以及嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区和金山区这六个行政区域的全境，首付比例统一为百分之三十；而在主城区，该比例维持在三十五个百分点。
卢文曦指出，首付款比例的显著降低，有助于增强普通住宅购买者和品质住宅购买者的购买能力。对于追求更高居住条件的消费者而言，目前二手房交易周期较长，且存在较大的价格谈判余地，若希望快速达成交易，房主或许需要在公示价格上给予八折甚至更多的优惠。这种大幅度的价格让步，很可能会促使房主推迟或取消更新换代的打算。
当前首付款额度显著降低，购房所需资金明显减少，需要更换住房的业主不必急于同时出售旧房并购置新房，可以先完成新房购买，待二手房售出后所得款项继续用于偿还剩余贷款等。这种做法能够有效缓解交易过程中的紧迫感和紧张心情。
房贷利率的变动，能够减轻每月还款的压力。新规实施后，首套住宅的商业银行贷款利率采用LPR再减去四十五个基点的计算方式，五年期以上的贷款利率由此降至三点五。对于第二套房产，贷款利率则是LPR扣除五个基点，最低标准为三点九。此外，嘉定区、青浦区等六个区县的房贷利率定为三点七。
中原地产分析，第二套房产的贷款利率降幅最明显，从先前4.25%调整为3.9% ，要是按等额本息计算，若借款100万元，分30年还清，每月需还4717元，总共要付69.80万元利息，比之前分别少付约202元和7.3万元，多项金融措施能帮助买方切实减少支出。
卢文曦指出，自5月17日全国部署确保房屋交付视频会议以来，各机构针对稳定房地产市场推出多种政策，涵盖多个层面。上海作为领先城市，市场对其稳定楼市的政策抱有更高期望，近期新增客户数量、业务咨询数量等先前指标呈现积极变化。当前政策逐步实施，正面效应显现，将有助于增强市场对楼市稳定的心理预期。
政策公布没多长时间，开发商和买家就马不停蹄地开始动作了。有记者去上海龙湖青云阙那边打探，听说那边今天启动了全天候服务，售楼中心里已经有人在办签约手续，也有不少人围着模型讨论着买房的来龙去脉。
最近一些促销活动结束的项目内部已经通知，价格要调整了。有几个销售连夜约客户，"今晚来了三四个来谈的"。也有中介开始接待咨询的买家，"正在给客户解释政策，确实要忙了"。
一位上海项目的销售负责人透露，该项政策有望推动那些社保缴纳临近尾数的客户群体，以及计划购置第二套房产的潜在买家，提前进行房产交易。
六月是上半年结束的关键时刻，此时出台政策对稳定房地产市场交易具有显著作用。卢文曦表示，相关政策向首次置业者和希望改善居住条件的买家都传递了积极信息，预计房地产交易量将保持稳定并呈现增长趋势。
