九月份十七日，万科企业宣告了新一轮的部门设置变动，先前外界普遍猜测的机构重组消息最终得以实现。
万科集团将要构成“集团总部、地区公司、事业部”的新组织形态，去年十月实施的“5+2+2”体系（包含五大区域公司、两个总公司、两个直属公司）已经正式取消。
就房地产项目运作而言，万科已经取消了所有地方机构，把组织体系简化为“总部门-都市公司”双层监管体系，总部直接负责16家都市公司的运营。
此次变动是自今年一月国资股东深铁集团掌控万科管理层以来，该公司经历的最显著的人员调整与组织结构重组。
一位知名证券公司的房地产行业研究专家告诉《财经》，万科近期进行的组织体系变动旨在进一步巩固总部的主导作用，迅速加强权力集中管理。这一举措有助于提升公司内部的决策速度，增强风险管理的水平，推动万科处理债务问题的步伐，达成整体协同运作的目标。
万科调整后的组织架构图，图源：公司官网
万科的内部结构变动并非孤例。据房地产数据提供商克而瑞追踪的65家公司统计，今年已有14家大型房产公司实施了19项重组措施，在这其中，排名前位的十家房企中就有七家进行了改革。
克而瑞集团董事长丁祖昱指出，这些调整的着眼点在于取消中间管理层级，同时加强总部的监督作用以及城市层面的执行力度。短期内，房地产企业的利润体量与获利能力仍将面临挑战，领先房企正借助优化组织构造，实施结构简化措施来应对行业性的深度变革。
《财经》记者就此次架构调整询问更多细节，万科方面未作回应。
强化总部管理，加速收权
这次变动后，万科会形成三种组织单元，分别是集团的核心管理层，区域性的业务单元，以及专业的业务部门，去年十月刚实施完毕的“五个大区，两个中心，两个直属”的行政体系，现在要正式取消了
集团总部扮演着多个关键角色，包括风险管理的核心、战略执行的核心、资产增值的核心以及技术革新的核心，其职责涵盖制定集团长远规划、处理日常事务和做出重要决定，同时管理各类潜在风险。万科在既有董事会办公室、集团办公室/党群办公室的基础上，进一步设立了审计监察中心、人力资源中心、财务资金中心等总共11个新的职能部门。
集团旗下“地区公司”充当着基层业务运作的联络控制中心，承担集团拓展业务职责，同时管理经营服务业务在各个区域的实际推进。万科依据业务规模、未来潜力、交易价值等标准，将原先的北京区域、华东区域、华中区域等五个区域公司分解为若干城市公司，取消了区域层面的管理机构设置。万科旗下包含北京分公司、广佛分部、深圳分部等十六家地方机构，这些机构均由集团中心直接监管。
万科将事业部门作为集团经营服务业务的核心管理机构，承担集团各类经营服务业务的日常管理职责，展现专业的轻资产运营水平。经过调整，万科设立了物业部门、商业与酒店部门、办公部门等八个部门。
集团管理层也发生了一定的变化。
卜令秋被委派担任集团财务主管职务，他属于“深铁系”成员，曾经任职于深圳市天健（集团）股份有限公司、深圳市天健沥青道路工程有限公司以及深圳市市政工程总公司等单位，并且曾担任过深圳市特区建工集团有限公司财务金融部的负责人。今年9月之前，卜令秋已经正式出任万物云的非执行董事。另外，2008年加入万科的“老将”韩慧华至今仍担任万科执行副总裁及财务负责人一职。
其次，原华东区域管理部首席合伙人兼总经理吴镝，转而负责万科的首席营销工作；原西南区域管理部首席合伙人兼总经理李嵬，则调任集团投资发展中心担任总经理职务。
重新委派总部各中心及各地区公司的领导人员，组建全新的管理层团队。早先财新披露的信息显示，万科总部所有中心均设有总经理职位，其中超过半数的总经理出自原万科区域公司、城市公司或开发经营本部首席合伙人等群体；各地区公司的总经理大多由原万科的相关负责人出任，仅北京区域的两把手由深圳国资委委派，分别是深圳市地铁商业管理有限公司的董事长李刚和深圳地铁置业集团有限公司的副总经理王智余。
近年来，万科已多次进行组织架构调整。
万科在房地产发展迅猛的时期，曾经取消总部原先的各个部门，转而设立了事业推进部门、运营管理部门和辅助服务部门，同时建立了事业合作人的制度，这种将权力下放的做法，曾经促使万科取得了业绩的快速提升。
2021年，房地产市场进入低迷阶段，万科面临销售量下降、利润下滑等问题。同年3月的公司年会上，时任万科主席郁亮指出，随着市场竞争加剧以及大型复杂项目增多，原先那种充分下放权力、采用分散式管理的模式遇到了困难。另外，万科集团各地方分公司实力差异明显，运作水平落差很大，部分表现不佳的业务拖累了公司整体的经济效益。
《南方日报》八月刊文指出，万科此次改革秉持兼顾严格管理与鼓励创新的中心理念，意图在严密机构运作和维持市场生机方面寻得重要均衡，期望达成管理效率与经营业绩的同步增强。
丁祖昱谈到，房地产公司重组过程中，会伴生新的困难。管理层变动常常导致员工随之流动，并且容易造成人才流失。此外，组织结构转换的过渡阶段，也会产生新的难题，例如总部与地方部门之间的沟通和配合。所有这些，都是企业重组后必须认真处理的重要环节。
经营仍然承压
万科目前仍面临较大的经营压力和严峻的流动性危机。
组织体系变动期间，9月16日晚上，万科发布信息，深铁集团会给予万科最高20.64亿元的资金支持，目的是支付万科公开发行的债券的本金和利息，这属于今年深铁第十次进行投资，到目前为止，深铁已经为万科提供了将近260亿元的资金。
二零二五年，万科所有即将到期的国内外公募债券总额达到三千六百亿元。尽管该公司已经按期支付了两百四十三点九亿元公募债券，然而资金周转难题依然存在。
万科2025年半年报告显示，该公司上半年出现净亏损，金额约为108.65亿元，与去年同期相比，亏损幅度增长了27.51%。具体来看，归属于母公司的净利润亏损达到了119.47亿元，同比增幅为21.25%。此外，万科的销售额呈现不断下降的趋势，2025年上半年，其销售额为691.1亿元，与去年同期相比，销售下滑的百分比从2024年上半年的37.6%进一步扩大到了45.7%。
万科说明，业绩出现亏损，一方面由于房地产项目完成结算的体量大幅度降低，另一方面是毛利润率维持在较低水平。2025年，万科负责的开发项目，实际完成结算的建筑面积为533.6万平方米，实现结算营收740.5亿元，与上一年度相比，这两项数据分别减少了39.3%和33.7%。
但是，2025年上半年度，万科房地产项目的结算利润率达到了8.1%，与去年同期相比增长了1.3个百分点，这是该企业房地产项目利润率连续六年下降之后首次出现回升的态势。
万科的盈利状况出现下滑，主要受到资产贬值和减值准备的影响。2025年上半年，企业为库存计提了约51.14亿元的价值损失准备，相比往年增长了约1.65倍。其中，对于未纳入合并报表的项目，计提的库存贬值准备金额为29.2亿元，这一数额同比增加了27.5亿元。
合资公司出现亏损也影响了万科的经营状况，财务报告表明，2025年上半年，合资公司带来的权益利润减少了8.05亿元，因此万科的整体投资收益也出现了亏损，金额为5.68亿元，而在2024年同期，合资公司为万科创造了4.96亿元的权益利润。
到2025年6月30日，万科的资产总额达到11941.49亿元，同比2024年12月降低了7.16%；负债总额为8729.88亿元，与2024年年底相比下降了7.85%；所有者权益约为3211.61亿元，比2024年12月减少了176.94亿元，降低了5.22%。
