21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道
自九月底开始实施的一系列稳定房地产市场的措施有效提升了市场信心，在这近两个月的时间里，上海的住房交易一直保持着旺盛的活力。
上海链家监控信息揭示，11月份上海市新建商品房成交量为6694套，较上月上升27%，与去年同期相比也增长了27%；同时，成交总额达到了577亿元，环比上升23%，同比激增46%。在二手房市场，据上海市房管局统计，11月二手房成交总量高达2.705万套，这一数字刷新了自44个月前的最高记录。
与其他一二线城市的热点相比，上海房地产市场在本轮市场周期内展现出更佳的活跃度和更高的稳定性。在此过程中，一手房和二手房市场均呈现出各自的走势，这一现象成为本轮上海楼市升温的显著特征。
宋红卫，同策研究院的研究总监，提出观点称，在二手房交易中，以价格换取数量仍是主流趋势。自“930”新政出台以来，首付比例的降低加快了购房者的入市步伐。从12月1日起实施的契税调整措施，在一定程度上减轻了购房者的税务负担，进一步增加了二手房市场的吸引力。
在房屋市场，其热度主要取决于供应量的提升，同时，豪宅销售的持续旺盛也起到了推动作用。
二手房成交创三年新高
房价是否即将攀升？买家们不禁询问。他们发现，先前所关注的价格段，可供选择的房源正日益减少。这样的对话在近期中介与客户之间变得愈发频繁。伴随着二手房的看房和交易量的提升，买卖双方的心理状态也在悄然发生着细微的调整。
一个不容忽视的真相是，11月份上海二手房的交易量达到了近三年来未曾有过的最高点。根据上海房管局提供的统计数据，当月上海二手房的总成交套数达到了2.705万套。进一步分析，这一数据表明，自2021年3月以来，上海二手房的成交量首次突破了27000套的大关，这一纪录也是近44个月以来的最高记录。
11月30日，上海二手房交易量达到了1227套，这一数字刷新了该月单日成交量的最高纪录。
近期，上海众多中介门店的员工普遍发现工作量显著增加，无论是线上咨询还是线下看房的需求均有所上升。一位来自知名中介机构的业务员在接受21世纪经济报道采访时透露，12月1日早上，他带领两批客户前往交易中心办理过户手续，原本计划第二天周一休息一天，然而由于众多客户咨询看房，他最终打消了休息的念头。
链家数据显示，上海二手房的看房需求在近两个月内稳步上升，11月份的带看量较上月增长了7.5%，这一数字也刷新了单月带看量的历史记录。随着限购政策的放宽以及购房成本的降低，市场需求得到了进一步的激发。这一增长趋势不仅吸引了首次购房的刚需族，也吸引了那些打算换房的买家。
通过观察已成交户型的面积变动，我们同样能够察觉到置换型购房者的加入。据链家提供的数据，10月和11月，超过110平方米的户型成交比例显著提升。进一步分析，从房源总价的角度来看，11月份成交额超过300万元的占比也在持续攀升。
记者所追踪的这位置换型购房者，近期对于市场的信心有所提升。他打算一次性支付购房款，并且在此之前已经耐心等待了近两年。近期，他的入市意愿明显增强，这主要得益于他对豪宅价格调整已基本到位的判断，以及交易过程中税费优惠政策的实际实施。
套均半亿元豪宅持续热销
12月来临，房地产市场迎来了接连不断的利好政策。在12月9日举行的中央政治局会议上，对稳定房地产市场和股市进行了明确部署，这实际上是对9月26日中央政治局会议提出的“推动房地产市场止跌并实现稳定”方针的进一步贯彻和深化。
与此同时，在12月份，房企们正迎来冲刺业绩的关键时期，此时开发商纷纷加大了推盘的力度。
这两个要素共同作用，导致上海新房市场持续保持高温。特别是，豪宅类产品依然保持着强劲的销售势头。
太平洋房屋的统计数据显示，在最近两个月内，上海市场上总价超过1500万元的住宅成交额增长了118.2个百分点；而总价介于1100万至1500万元之间的住宅成交额增长了92个百分点；同样，总价在300万至500万元区间的住宅成交额也实现了89.9%的增长。
近期在上海市场上备受追捧的豪宅项目，大多集中在内环线内的交通便捷区域。例如，位于黄浦滨江的上海桃花源项目，由于与前滩地区相邻，吸引了众多寻求换房客户的关注。据悉，该项目在售房源的平均价格在4000万元至6000万元之间，这一价格区间恰好符合上海豪宅市场的购买力主流。
12月9日，上海浦东的陆家嘴太古源源邸正式开盘。尽管并未出现“一房难求”的景象，但50套豪宅中，每套的平均售价已超过半亿元，去化率高达94%。这一数据表明，上海高端住宅市场的热销态势仍在持续。
然而，上海这股豪宅的热度能否维持，尚待时间的检验。即将在12月中旬正式上市的中海领邸，计划推出约118套面积在260平方米左右的豪宅，若以每平方米14.9万元的预售平均价格来估算，每套豪宅的售价预计在4000万元以上。
近期，一位企业高层也在进行看房活动，他提出，陆家嘴的太古源源邸只是千万级别豪宅在上海市场的初步尝试。中海领邸因其“数量多且总价高”的特点，其上市对于有意在上海进行房产置换的高净值人士而言，才真正具有指示性的意义。
一二手房各自走独立行情
上海房地产市场，无论是新房还是二手房，都迎来了历史新高。这一现象的背后，反映出市场运作模式发生了显著变化。宋红卫分析，其中最显著的一点是，一手房与二手房之间的关联性减弱。目前，上海的新房市场和二手房市场正呈现出各自独立的走势。具体来看，新房市场的成交量增长主要得益于中高端改善型项目的供应增加。
二手房交易量显著增加，其根本原因在于房价的大幅下调。“价格下跌使得性价比凸显。”宋红卫表示，众多二手房的价格已接近2017年的水平，相较于新房，其性价比更为突出。
观察上海近期备受关注的二手房区域，不难察觉众多房源价格已回归至2016年、2017年的水平。以学区房市场为例，一位近期关注黄浦区西凌新村学区房的家长发现，该小区目前小户型房源的单价已降至7万元，与之前10万元/平方米的均价相比，跌幅高达30%。
据一位潜在的购房者透露，他发现，在上海，那些房龄超过三十年的老旧小区，其二手房似乎仍有一定的议价余地。然而，近期交易量的显著上升，使得一些卖家降低价格的意愿有所降低。中介人员向她表示，“二手房市场再次陷入了竞争的局面”。
在房产市场，近期几场土地拍卖的成交楼板价均刷新了所在区域的历史最高记录，这导致上海新房市场的价格预期呈现出上涨趋势。
11月底，黄浦老西门板块的露香园项目新推出的均价高达17.6万元每平方米，相较今年3月份的均价16.3万元每平方米，涨幅达到了1.3万元每平方米。而万科中兴傲舍的第二个批次开盘均价为13.3万元每平方米，较上一批次的均价大约12.8万元每平方米，同样呈现了上升的趋势。
观察12月份的数据，可以发现，由于新的税费政策实施，上海地区的网签数量维持在一个较高的水平。然而，价格方面的竞争可能会对市场产生何种影响，这一点仍需我们持续关注并进一步探究。
