在2016年那个楼市异常繁荣的年份，众多房地产企业纷纷在土地市场上展开激烈的争夺，掀起了一波又一波的“地王潮”。以上海为证，当年就有18个区域或板块相继诞生了“地王”。然而，面对持续的高压政策，尤其是“坚决遏制房价上涨”的严令，这些“地王”在上海的生存状况究竟如何呢？
近期，《每日经济新闻》的记者在时隔将近一年之后，以购房者的身份重新踏足上海宝山区顾村镇的“地王”进行考察。他发现，尽管该项目的多层公寓已经完工，然而关于何时开盘、售价几何、房型布局等关键信息，销售人员依然一无所知。
项目北侧已拆除防护网的高层公寓
多栋高层封顶 开盘时间未定
12月4日，《每日经济新闻》记者自地铁1号线共富新村站步出，沿着泰和西路向西南方向骑行，大约耗时15分钟，便抵达了坐落于上海宝山区顾村镇的“地王”项目所在地。
记者观察到，这座被称为“地王”的项目坐落于富长路和联谊路交汇处的西北隅，其名称为“央玺”。据信息揭示，该项目用地在2016年8月17日的土地拍卖会上，由建发、首开、中粮组成的联合体成功战胜了万科、融创等13家房地产企业，以67.9亿元的高价拍得。该项目的占地面积达7万平方米，规划建筑面积为12.6万平方米，其楼面地价大约为5.4万元每平方米。
启信宝数据显示，建发集团、首开集团、中粮集团在该项目中的权益份额分别是37.5%、37.5%以及25%。该项目由北面的10栋高层住宅公寓和南面的多栋联排别墅组成。
记者实地探访项目地，发现该地块四周仍由围栏所围，围栏之中可见约十座塔吊耸立；北侧的高层住宅楼已完工，靠近富长路的那几栋高层住宅的防护网正在被拆卸，露出其金色的外墙；同时，现场正在进行窗户的安装；而南侧的联排别墅则仍被防护网覆盖，施工仍在进行中。
项目营销中心内，记者之外并无其他潜在买家。一位房产顾问向记者直言，该项目尚未启动销售。至于价格、户型等详细信息，该顾问亦表示自己并不了解。
开盘的具体时间、价格的高低以及户型的设计，我们都还在等待官方的通告，一旦有新的信息公布，我们定会立即告知各位。这位房产顾问如此向记者透露。
记者通过实地考察发现，该项目的北边距离外环大约一公里，西边毗邻融创玉兰公馆，南边设有混凝土搅拌站，且该区域的部分建筑尚未拆除，而东边则是楼龄较长的共富新村。项目周边车辆繁忙，尤其是卡车和渣土车，使得环境显得较为喧闹。至于商业配套设施，最近的商业区距离小区大约800米，主要以沿街商铺为主，整体档次并不高。
尽管这个项目被誉为“地王”，然而其周边的环境条件显然无法与其价值相称，而且商业配套设施的规模也难以满足其高昂的楼面价格需求。
项目营销中心
“面粉贵过面包”的压力
值得注意的是，尽管该项目的楼面价格大约为5.4万元每平方米，然而根据出让合同的规定，竞得者必须建设并无偿移交给宝山区政府不低于总建筑面积5%的保障性住房。除此之外，竞得者还需自行保留不低于总建筑面积15%的商品住宅，并用于租赁用途。
这也预示着，在剔除保障性住房和租赁性质住房之后，可供销售的住宅单位价格已超过每平方米六万六千七百元。
《每日经济新闻》记者观察到，这6.67万元/平方米的可售楼面价，在当年上海住宅地块中位居第四，仅次于一举拿下静安区约10万元/平方米楼面价的“地王”融信、新城在虹口区以约9.45万元/平方米楼面价夺得的“地王”、以及融信在杨浦区以约7.21万元/平方米楼面价获得的“地王”，堪称宝山的“地王”当之无愧。
尽管项目周边的新房价格相对较低，而且该区域的二手房价格出现了下降趋势，但宝山的“地王”项目却明显感受到了“成本高过收益”的巨大压力。
记者观察到，在当前区域内，仅南侧的中环国际公寓项目在销售新房。通过咨询中环国际公寓的置业顾问，记者了解到，该楼盘的售价区间为5.6万至6万元每平方米，且均为毛坯房交付。
目前我们手中的房源数量有限，主要是一些高层住宅以及若干多层住宅正在出售。据该楼盘的一位销售顾问向《每日经济新闻》的记者透露，北边的央玺项目楼面价格已经超过了6万元，而我们的平均价格在5万元左右，性价比相当不错。
除了面临“竞品”项目在价格上的激烈竞争，区域内二手房市场的价格回跌也使得“央玺”承受了不小的压力。
第三方平台提供的数据揭示，项目西边的融创玉兰公馆目前销售的二手房平均价格大约在5.4万到5.7万元每平方米之间；与此同时，项目东边的共富新村在售二手房的平均价格大约为4万元每平方米，并且这些房屋的房龄普遍超过了10年。然而，回溯至一年前，融创玉兰公馆的二手房价格区间为6万到6.6万元每平方米，而共富新村的二手房价格也大致维持在4.4万元每平方米左右。这意味着仅一年时间，区域内二手房价格回调了10%左右。
近年来，那些房地产企业竞得的“地王”项目，要么选择以市场价出售以回收资金，要么保持观望态势，静待市场形势好转。易居研究院智库中心的研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，对于这些高价购地的项目，那些全国范围布局、资金实力雄厚的大中型开发商能够利用其他项目的盈利来缓解风险；然而，一些规模较小的开发商可能难以承受，将面临巨大的资金压力，他们可能需要考虑通过股权转售的方式来实现联合开发。
严跃进亦指出，当前房地产市场调控措施相当严格，房贷利率维持在较高水平，市场普遍出现政策趋于饱和的迹象，“开发商或许应静观其变，等待明年下半年市场机遇的出现”，“至于那些高价拿地的项目，其压力或许能够得到一定程度的缓解”。
我们即将上新高层公寓系列，其面积大致介于85至90平方米之间。然而，关于具体推出时间，我们目前尚无确切消息。在央玺营销中心的现场，一位置业顾问这样向《每日经济新闻》的记者进行了说明。
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