2025年首季度，上海商业地产领域迎来两座新建筑的投入使用，它们分别是位于静安的静投中心以及坐落于徐汇的徐汇万科中心三期（T2）。这两个项目的总规模达到了13.9万平方米。即便在传统淡季，受到节假日影响，第一季度的市场数据依旧呈现出复苏的迹象。全市的净吸纳量在环比和同比环比两个维度上均有所增长，具体数值达到了7.9万平方米。同时，整体空置率也呈现了轻微的上升，环比增长了0.2个百分点，最终达到了22.3%的水平。
从行业需求的角度分析，金融领域依旧占据主导地位，其占比达到23%，这一现象主要得益于投资管理和银行业务的需求增长。紧随其后的是TMT行业，其占比为22%，这一成绩得益于电商、通信等企业的持续扩张，以及部分软件系统开发和互联网平台公司的租赁需求增加。排名第三的是消费品制造业，其需求显著回升，占比16%，尤其是零售、快速消费品以及3C电子产品等相关企业的活跃度较高。专业服务业位列第四，其比重为9%。值得关注的是，伴随着消费水平的提升以及服务业的持续进步，消费服务行业因教育培训以及健康护理领域的助力，首次跻身需求占比的前六位。
从租户流动的视角分析，滨江区域吸引了市场约三分之一的关注，这一现象主要得益于“一江一河”的规划布局。这一规划标志着上海滨江区域正逐步从工业仓储区转变为生活综合功能区，并在此过程中推动了滨江商务区的蓬勃发展。与此同时，北外滩、世博、前滩以及徐汇滨江的崛起，也为租户的升级和搬迁提供了新的动力。在各个子市场领域，本季度五角场、虹桥、真如、北外滩以及外滩板块表现突出，位列前五，其总和占据了全市去化率的一半以上。五角场之所以表现优异，主要得益于第三方办公以及消费服务业的蓬勃发展；虹桥则得益于TMT和消费品制造业的强劲支撑；而真如则是由于金融业、TMT、零售贸易以及专业服务业等多方面的多元化需求所推动。至于北外滩和外滩板块，其显著增长则主要受到了金融业的深刻影响。整体观察，一季度各子市场的销售去化状况普遍保持稳定，这为全年的市场进展奠定了良好的开端。
在租金方面，一季度全市的租金报价较上季度下降了1.9个百分点，降至每月每平方米249.3元；而有效租金则下降了2.0个百分点，达到每月每平方米179.4元。尽管如此，租金的下降压力依然存在。为了提升出租率，业主们正采取降低租金的措施，并且积极寻求其他应对策略，包括制定灵活的租赁条款、投资共享设施、改善物业环境和提供数字化服务等。这些措施不仅增强了租客的满意度并提高了他们的续租意愿，同时也助力房东在激烈的市场竞争中占据优势。在目前的市场状况下，具备灵活性和创新精神是租赁市场复苏的关键所在。
2025年的第一季度，上海零售物业市场迎来了滨港商业中心项目的正式投入运营，这一举措为市场带来了10.5万平方米的额外零售空间。与此同时，全市的零售物业空置率较上个月略有上升，增幅为0.3个百分点，达到了8.5%。
观察各商场租户的调整情况，我们发现零售业细分领域呈现蓬勃生机，众多品牌正通过精确的市场定位、独特的场景设计和数字化管理手段，重塑着零售业的生态格局。在当前的市场需求结构中，餐饮业以60%的份额稳居首位。在此领域中，以Bistro为核心概念的新派中式餐饮品牌尤为活跃，这类餐饮不仅兼具价格优势和良好的空间氛围，还重视社交平台的推广，因而深受广大消费者的喜爱。“捕获Bistro”、“越稽”、“皖荟山野徽菜”等品牌，已成功入驻市内众多大型购物中心。
在零售业态领域，整体占比达到了30%。其中，时装类别的需求尤为突出。众多国外设计师品牌纷纷入驻，例如意大利的ZONA20 MILANO在陆家嘴中心的L+MALL开设了其在中国大陆的首家门店。同时，Lesportsac也成功登陆前滩太古里。除此之外，还有众多滑雪、露营以及攀岩等细分领域的品牌持续在各地拓展新店。生活方式领域的品牌表现十分活跃，占据了零售市场的18%份额。在这些品牌中，潮玩品牌尤为显著，它们强调社交和情感价值，专注于吸引年轻消费者群体，并呈现出快速发展的态势。诸如KKV、名创优品等零售品牌正积极扩张店铺。同时，服务类业态也占据了10%的比重，“购物+”模式正加速与各类场景融合，而消费者对于瑜伽、SPA等附加服务的需求正逐步转变为吸引顾客的关键因素。在季末，全市各大购物中心的一层租金出现了环比下降，跌幅达到了0.9%，最新的报价为每天每平方米32.3元。
2025年第一季度，市场迎来了两个新项目，总规模达到了21.2万平方米。这两个项目分别是熠跃嘉定产业园项目的一期工程，它采用了三层坡道库的设计；以及普洛斯临舫松江物流园的二期工程，同样采用五层坡道库。值得一提的是，普洛斯临舫松江物流园属于改造性质的工程项目。
上海经济呈现回暖态势，仓储需求随之复苏，一季度新增吸纳量高达16.4万平方米，同比环比均有显著提升。今年前两个月的统计数据显示，上海规模以上工业总产值和社会消费品零售总额增速连续两个季度实现回升，这一增长动力推动了三方物流以及消费品和零售业企业的租赁需求增加，尤其是集中在上海市南部的奉贤、临港、金山和松江等外围区域，如新浜和练塘等地。在市场疲软之际，众多三方物流及消费品企业租赁了超过3万平方米的整栋物业，为市场带来了新的活力。然而，另一方面，上海核心物流区域正经历着进一步的空置，这主要归因于大型综合电商对面积的重新整合，导致闵行子市场的空置率显著上升；此外，上海空港、虹桥和松江九亭等关键区域自去年四季度以来，空置面积并未得到有效消化，反映出租户的租金承受能力相对较弱。
空置率保持在29%的高位，业主们纷纷降价以求销售，租金持续走低，环比降幅达到4%，降至每平方米42.0元；金山与青浦区域去化压力依然显著，租金处于探底阶段；闵行区的环比跌幅有所加剧；而临港地区则相对保持稳定。
2025年第一季度，上海产业园区市场迎来两项新增供应，即浦江板块的东方智媒城一期项目以及漕河泾板块的鑫耀中心，新增供应面积总计达199,527平方米。这一数据较之前有所下降，无论是环比还是同比。受此新增供应及租户变动的影响，季度末整体空置率较前环比上升了0.7个百分点，达到了23%。
本季度新增租赁面积达到61,199平方米，较前一季度及去年同期均有增长，增长态势虽不明显，但已显现出一定的增长势头。在租赁需求领域，TMT行业以61%的份额稳居首位，其内部短视频、网络游戏及平台互联网的租赁需求尤为旺盛。软件系统开发、电商领域的企业以及人工智能方面的需求也占据了重要位置，这一现象凸显了数字娱乐的蓬勃发展以及新技术的创新引领作用，从而使得内容制作和用户的使用体验变得更加丰富多彩。在工业品制造业中，其占比达到了18%，位居第二，其主流趋势是半导体和芯片企业的迁移。技术不断进步，应用范围日益广泛，新材料和众多工业产品行业迅猛发展。这些产品在航空、电子、汽车、建筑等多个领域得到普遍应用，促进了相关行业的发展，并增加了租赁需求。在消费品制造业中，新能源汽车类租户推动了需求的增长，其占比达到6.1%，位居第三；而医药及生命科学类租户的需求占比为5.5%。一季度市场需求的多样化趋势显著，显示出各行各业正逐步走向更加细致和专业的领域。这种多元化不仅揭示了消费者需求的转变，同时也揭示了技术进步和产业结构调整的深远影响。在技术创新、产品升级和服务转型等方面，各行业正积极探索新的发展路径。
张江板块和漕河泾区域在租赁市场中的需求持续旺盛，其中张江板块的租赁需求占据了45%，漕河泾板块则占据了40%。张江板块的主要租赁需求来自TMT行业、工业品制造业（尤其是半导体行业）以及生物医药领域的租户，而漕河泾板块则持续吸引TMT行业和消费品制造业等领域的企业前来入驻。整体而言，租赁市场呈现出一种温和的增长态势，但整体分布仍存在不均衡的现象。鉴于本年度供应量达到高峰，业主们被迫实施更为主动的租金策略以吸引潜在租客。由此导致，在季度末，全市的平均租金报价较上个月下降了0.9%，并降至每平方米135.6元的水平。
2025年第一季度，上海物业投资领域共完成18宗交易，累计交易额高达151.7亿元，较上季度增长了36.3%。尽管交易金额呈现增长趋势，但市场整体仍保持着较为浓厚的观望态度。特别值得一提的是，博华广场的成交额超过百亿，成为近三年来唯一此类规模的单体项目，这一成交或许将为市场带来正面的影响。
根据交易数据，办公楼的成交比例大约为33%。其中，位于核心区域的办公物业备受众多买家青睐。除了险资企业收购了博华广场，其他代表性交易案例还包括宗教机构重新购买了徐汇滨江的办公物业，以及个人投资者对人民广场办公物业的收购。投资者构成发生变动，导致不同类型物业的成交活跃度趋于平衡，其中酒店投资的活跃度攀升至第二，占比达到22%，所涉及的交易均为个人或企业买家通过司法拍卖方式获取的小型经济型酒店。同时，租赁住宅的成交比例占17%，特别是在上海西南部的产业集中区域，长租公寓的交易活动尤为频繁。零售商业地产和产业用地产各自占据了11%的比例，城隍庙广场和闵行区的全方位科技园区均是通过司法拍卖的方式实现了成交。
国内投资者依然掌握市场主动权，博华广场的成交活跃推动了机构投资者的交易额占比攀升至72%。与此同时，企业和个人投资者的投资热情不减，尤其是对于小规模办公楼、酒店以及租赁住宅等类型的物业表现出特别的偏爱。与此形成对比的是，外国投资者的态度依然较为保守。在投资交易领域，法拍交易的数量占据了半壁江山。季内，中环内区域的办公楼和零售物业交易受限，整体市场对于风险的态度呈现出明显的两极分化趋势。
链接浏览下载完整报告
免责声明
除非有特别说明或指示，本报告内容仅限于双方委托事项中使用。所提供的相关信息和资料仅供客户参考，不应作为作出决策的唯一依据。根据世邦魏理仕的了解，报告中的信息来源是真实的、准确的、合法的，且不存在误导性内容，亦未侵犯任何第三方的知识产权。读者在参阅、采纳或信任报告中的信息及结论时，应充分认识到信息搜集、运用以及得出结论所依据的假设和条件，以及相关的限制和保留意见。若非协议中有特殊规定，报告的任何内容未经世邦魏理仕的正式授权，均不得对外公开或向第三方透露。世邦魏理仕不承担因客户或任何第三方使用或依据上述信息作出商业决策所引起的任何损失、费用或其他后果的责任。若客户违反合同规定，将报告内容泄露或提供给第三方，导致世邦魏理仕遭受损失，世邦魏理仕有权要求赔偿。
