8月31日，中国人民银行官网对外发布了《关于调整和改进差异化住房信贷政策的通知》以及《关于降低现有首套住房贷款利率的相关事宜的通知》。
《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确：
针对采用贷款方式购置住宅的居民家庭，对于首次购房的商业性个人住房贷款，其最低首付比例规定为至少20%；而对于购买第二套住宅的商业性个人住房贷款，最低首付比例则规定为至少30%。
首套住房的商业性个人住房贷款利率政策下限将依照现行规定予以执行；而针对二套住房的商业性个人住房贷款利率政策下限，则调整为不小于同期限贷款市场报价利率加上20个基点。
中国人民银行及其监管机构依据因地制宜的策略，对省级市场利率定价自律组织进行指导，依据各城市房地产市场状况和地方政府调控措施，自行设定本辖区内各城市首套房和二套房的商业性个人住房贷款的最低首付比例以及利率的下限。
银行业金融机构需依据各省级市场利率定价自律机制所规定的最低首付比例及利率最低限制，同时考虑自身经营实况、客户信用风险状况等多重因素，科学设定每笔贷款的首付款比例及利率标准。
新政策显著提高了首付款的最低比例，特别是对于第二套住房的首付款最低比例。在中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立的分析中，这一举措意味着购房者在购买首套房和改善型住房时可以借助更高的贷款比例：“新政策对于贷款首付比例的降低，实质上是对住房需求的强力推动，首付比例从原本的30%降至20%，尤其是第二套房贷统一降至30%，这一降幅相当显著，旨在激发改善型住房需求，大幅降低了购房者进入房地产市场的门槛。””
《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确：
2023年8月31日之前，金融机构已经发放的以及已经签订合同但尚未发放的首套住房商业性个人住房贷款，还包括那些借款人的实际住房条件符合其所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
自2023年9月25日开始，对于现有的首套住房商业性个人住房贷款，借款人有权向相应的承贷金融机构提交申请，该金融机构将据此发放新的贷款，用以替换原有的首套住房商业性个人住房贷款。金融机构与借款人可自行商定新贷利率，然而，在贷款市场报价利率（LPR）的加价幅度上，必须达到或超过原贷款发放地城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策规定的最低标准。此类新贷款仅限用于归还现有的首套住房商业性个人住房贷款，且继续受商业性个人住房贷款的管理体系约束。
自2023年9月25日开始，对于现有的首套房商业性个人住房贷款的借款人，他们有权向贷款机构提出申请，就合同中约定的利率进行协商调整。调整后的贷款利率需遵守本通知第二条的具体要求。
金融机构必须严格执行监管规定，对借款人申请用于经营和个人消费的各类贷款用途进行深入、全面的审查，同时需明确告知相关风险。对于任何协助借款人通过经营性贷款和个人消费贷款等手段违规替换现有商业性个人住房贷款的中介机构，均不得与之开展合作，并对涉及此类违规行为的内部员工进行严肃处理。
金融机构需迅速拟定详细的执行方案，确保实施得当，提升服务质量，对借款人的申请作出迅速反应，最大程度地实施简便措施，减少借款人的操作费用，保证本通知中的各项要求得到全面执行。
中国央行及其下属的金融监管部门各派出机构需迅速将此通知传递至所辖地区的各类法人金融机构，并敦促它们切实执行，以确保市场秩序的稳定。
自2023年9月25日开始执行本通知。若之前的规定与此通知内容存在冲突，则以本通知的规定为准。
存量房贷利率调整是一项复杂的工程，易居研究院的研究总监严跃进指出，新政策贴心地提供了操作指南：“本政策具体说明了降低存量房贷利率的两种方法：首先，借款人可以向金融机构提出申请，重新发放贷款；其次，新贷款的利率需双方协商确定，且最低利率不得低于当前城市的最低房贷利率。”借款人若向银行提交申请，则可对当前每月偿还的住房贷款利率进行调整，调整后的利率甚至可能降至该城市住房贷款利率的最低水平。
严跃进预测，在9月初期，多家商业银行将相继发布新的住房贷款协议，购房者需密切关注各自贷款银行的通告，合理规划，以减少每月的还款金额。
上海存量首套房贷款利率要降了？
别急，等待一城一策
需留意的是，这两份通知构成了一个整体规划，但具体实施时，各城市会有所差异。各地应遵循因地制宜的原则，结合本地房地产市场的具体情况和调控需求，自行决定本行政区域内首套房和二套房的最低首付比例以及利率的下限。
上海目前实施“认房又认贷”政策，导致首套房的认定标准极为严格；若在全国范围内有过贷款记录，将被认定为二套房。此外，首套房与二套房在首付比例和贷款利率上存在显著差异。因此，关于上海“一策”是否将有所调整，还需等待官方进一步的消息予以明确。
上海新闻广播综合央视新闻、上观新闻、话匣子等
