中房报记者 付珊珊 上海报道
“地王收割机”建发房产再次大手笔拿地。
6月10日，厦门建发股份有限公司对外发布信息，宣布其子公司建发国际集团旗下的相关公司，在经过上海联交所的公开竞拍后，成功获得了上海虹口城市更新建设有限公司所拥有的上海弘寿里企业发展有限公司（以下简称“上海弘寿里”）的全部100%股权，同时，还获得了上海城市更新建设有限公司所持有的上海新闳湾企业发展有限公司（以下简称“上海新闳湾”）的全部100%股权。这一举措使得厦门建发股份有限公司得以掌握上海市的四块重要地块。
上海弘寿里所拥有的资产涵盖了上海市虹口区北外滩区域的3个地块，而上海新闳湾所掌握的资产则是一处位于杨浦区新江湾社区的单一地块。这5个地块的总建筑面积达到了21.55万平方米，其总交易额更是达到了123.5亿元人民币。
建发股份就地块的未来走向发表看法称：“未来，我们不会排除引入合作伙伴参与该项目的可能性。”此外，鉴于项目开发过程中存在诸多不确定性，之前提及的交易数据可能与公司未来在定期报告中公布的数据有所出入，请以定期报告中的数据为准。
值得注意的是，建发房产在过去的两年里，曾在上海进行过大规模的投资布局。然而，去年其战略重心发生了转移，转向了杭州。在2024年，该公司的权益拿地总金额达到了406亿元，其中，有高达158亿元的资金投入到了杭州，这一比例接近40%。与此同时，与杭州的投资形成鲜明对比的是，建发房产在上海的投资大幅减少，仅通过联合体形式获取了2宗土地，投资规模显著缩减。
此次在上海投入巨额资金进行项目开发，建发房产决定采取签订协议的方式获取土地，而非参与公开的土地交易市场。
上海始终是公司投资的重中之重，即便在过去两年中，我们亦不断取得上海的项目。然而，由于上海的土地市场异常活跃，我们获取项目的成功率并不高。一位建发房产的知情人士在接受中国房地产报记者采访时透露，未来我们仍将密切关注并跟踪上海的公开市场动态，并依据公司的投资标准，努力寻找那些“流动性佳、收益丰”的项目。
建发房产上海开启“另类”拿地
自今年起，特别是第一季度末段，建发房产再度扮演了“地王收割机”的角色，短短两天内便接连夺得杭州和成都两地楼面价最高的地块。
在成都的土地交易市场，建发房产成功竞得金融城三期H10地块，其溢价率高达106%，令业界人士咋舌不已。该地块的成交金额达到了33.47亿元，楼面价更是达到了41200元/平方米，这一价格成为成都有史以来首次突破4万元/平方米的楼面价记录。紧接着，建发房产以34.35亿元的价格成功竞得杭州蒋村地块，溢价率达到了115.39%，成交的楼面价为88029元/平方米，这一价格刷新了杭州土地市场单价“地王”的记录。在那时，建发房产已于今年一月份成功竞得北京海淀区的朱房四街0030号地块，成交金额高达90.4亿元，溢价率达到了25%，楼面地价更是达到了每平方米95062元，这一价格刷新了当时北京土地单价的最高纪录。到了三月的28日，在上海的土地出让活动中，建发房产再度参与了两个热门地块的竞拍，然而，最终并未能如愿以偿，未能将这两块地收入旗下。除此之外，建发房产还在重庆和苏州等地积极购地。
显而易见，与2024年相比，建发房产在投资领域的策略发生了显著变化。这一变化源于2024年建发房产在投资和业绩两方面均出现了全面下滑的现象。具体来看，2024年，建发房产权益销售额较上年同期下降了25%，降至1034亿元；同时，其土地购置总额也减少了40%，降至530亿元。
显然，建发房产的领导层对取得的成就感到不甚满意。特别值得一提的是，在今年3月26日，公司管理层发生了人事调整，赵呈闽先生不再担任董事会主席以及提名委员会主席的职位，不过他仍保留了执行董事的职位。与此同时，林伟国先生被委以董事会主席及提名委员会主席的双重职责，并因此卸下了行政总裁的职位；而田美坦先生则被任命为新的行政总裁。
林伟国履新之后，对建发房产的发展提出了更为严格的标准。他强调：“我们必须竭尽全力实现增长。”在3月28日的建发国际集团业绩发布会上，林伟国公开表示，尽管当前环境充满变数，但他依然期望到2025年，建发房产的市场规模能够达到1500亿元，并在接下来的2至3年内持续保持增长态势。
目前，在行业内，设定年度销售目标的房地产企业已为数不多，这主要是因为市场状况变化无常，许多房地产企业设定的目标往往难以实现。然而，建发房产却毅然决然地设定了全年的销售目标，这一举措充分展现了该公司发展的坚定决心。
长三角区域构成了建发房产销售业绩的坚实基础，其去年的权益销售额已接近总销售额的一半。因此，建发房产必须全力以赴，长三角市场无疑是其必争之地。在这其中，上海作为长三角地区的领军城市，更是处于核心地位的核心。
正如建发房产的相关人员所指出，上海始终是其优先考虑的投资重镇，然而在去年，众多行业领先的开发企业鉴于风险防控的考量，纷纷将目光锁定在核心区域，这导致上海的土地公开市场争夺愈发白热化，对建发房产来说，获取土地的难度也随之上升。
也正因为这个原因，建发房产选择了与众不同的土地获取策略——即城市更新项目。以建发此次成功竞得的上海弘寿里项目为例，该地块共包含3宗，于2024年12月24日以协议转让的方式成交，当时的受让方是上海虹口城市更新建设发展有限公司，交易总额达到了约35.98亿元。
城市更新项目多选址于城市的中心地带或已成熟发展的区域，这些地段的价值相对较高，因此项目一旦推向市场，便拥有更大的增值潜力。上海某国有企业项目营销部门负责人指出，通过协议方式取得土地使用权，可以规避公开拍卖中的激烈竞争，从理论上讲有助于减少土地购置成本。然而，此类项目通常较为繁杂，初始资金需求较高，建设时间较长。在开发过程中，主体企业不仅要应对政策调整带来的风险，还需承受现金流紧张的压力，因此对房地产企业而言，这无疑是一项极具挑战性的任务。
上海协议出让宅地总价已超850亿元
实际上，并不仅仅是建发房产，随着上海城市更新步伐的加速，众多具备实力的领军央企和国企纷纷尝试通过筛选和协议转让的方式获取土地，以扩充其在核心区域内的土地储备。
今年伊始，嘉里建设在上半年连续出手，分别投入1.07亿元和5962.5万元资金，对黄浦区进行增资。所购得的土地，均为先前市场上备受追捧的金陵华庭项目扩建区域。
此外，黄浦区豫园街道的余庆里地块成功以73.26亿元的总价成交，该地块的股权转换工作也将随之展开，开发主体的身份也将发生变更。
5月26日传来消息，上海地产集团所属的上海城市更新建设发展有限公司近期通过协议转让的方式成功获得了浦东新区上钢社区的一块土地，成交金额高达85.4亿元。这块土地在未来的发展中还将经历股权的调整，届时将由市场化的开发商负责运营或者参与合作开发。
此外，坐落在徐汇区的东安新村组团地块已悉数完成出让。其中，三块住宅用地分别被上海新百安经济发展有限公司、上海新枫安企业发展有限公司以及上海新东安企业发展有限公司夺得。这三家企业均为上海地产和徐汇城投的合资公司。这三块地块的总出让金达到了523.03亿元，从而在全国范围内悄然成为了“地王之王”。
根据公开数据的统计，今年上半年的统计结果显示，上海在协议出让的住宅用地上，成交总额已突破850亿元大关；这些地块主要集中在黄浦、静安、杨浦、徐汇等城市的核心区域。
然而，鉴于上海市中心地区的土地资源已接近饱和状态，土地出让的协议大多集中在旧城区改造区域，而且参与其中的开发商主要是那些实力雄厚的中央企业和国有企业。与此形成对比的是，部分民营企业或规模较小的房地产企业，则只能选择在远郊区域获取土地。
该国企项目的营销负责人指出，并非所有房地产企业都适宜参与城市更新项目，对于房地产企业来说，必须进行周密的可行性调研和风险评价，只有当企业拥有相应的资源和实力时，才应考虑加入，并且要做好长期作战的准备以及应对各种复杂局势的充分准备，因为尽管此类项目成功后能带来销售业绩和品牌增值，但若失败，则可能导致企业陷入困境，遭受巨大损失。
