租客
是上海一个特殊且庞大的群体
他们中
有新市民、海归
有外来务工人员
也有初入职场的青年人
......
有数据推算
本市租房人口约1000万
占到常住人口的40%
而这个数字还在不断增长之中
如何落实“房住不炒”
规范住房租赁行为
保障住房租赁当事人合法权益
打造安居宜居的租赁住房供应体系
让他们安心奋斗拼搏、绽放梦想？
近日
上海市人大常委会通过
《上海市住房租赁条例》
《条例》于2023年2月1日起施行
上海市住房租赁条例
（于2022年11月23日，上海市第十五届人大常委会在第四十六次会议上正式通过）
第一章 总 则
为规范住房租赁活动，维护租赁双方合法权益，推动租赁市场稳定增长，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规，结合本市具体情况，特制定本地方性法规。
本市行政区域内的住房租赁活动及其相应的监督管理措施，均应遵循本条例的规定。
本市秉持人民城市发展的核心思想，坚守住房应以居住为主、而非投机炒作为目的的原则，着力培养与拓展住房租赁市场，致力于构建一个管理有度、服务标准、租赁关系稳固的住房租赁体系，加速构建涵盖多元主体供应、多途径保障以及租赁与购买并重的住房制度，以满足市民多样化的居住需求。
本市已构建起一套完善的住房租赁管理体系，该体系包括市区层面的统筹规划、条块结合的协同运作、街镇（乡）的主体责任、居村的协助配合以及行业的自我约束，并将住房租赁的相关活动纳入到了基层治理体系之中。
第五条 市政府需强化对本市住房租赁领域的指导，构建完善的议事协调体系，对住房租赁领域的重大问题进行深入研究和决策，同时负责全面规划、协调以及推动住房租赁相关工作的开展。
区政府承担起住房租赁属地管理的职责，设立了专门的协调推进机构，全面协调并推动本行政区域内住房租赁管理工作的开展。
第六条，市住房和城乡建设管理部门承担本市住房租赁事务的全面统筹与协调职责。
本市住房租赁的主管部门为市房屋管理部门，该部门负责编制住房租赁领域的规划和政策，同时肩负住房租赁的监管职责，以及住房租赁业务、房地产经纪等行业的行政管理任务。而区房屋管理部门则专注于本行政区域内的住房租赁监督管理工作，并指导街道办事处和乡镇人民政府推进住房租赁相关事务。
公安部门负责住房租赁的治安管理和人口管理工作。
市场监管机构承担着住房租赁领域市场主体的注册职责，并对涉及住房租赁的非法竞争、市场垄断、广告宣传、价格制定等方面的违法行为进行查处。
发展改革、规划资源、农业农村、经济信息化、财政、税务、金融监管、民政、应急管理、城管执法、教育、人力资源社会保障、网信等相关部门，以及消防救援机构，均需依据各自职能，切实履行好各自的工作职责。
第七条 规定，街道办事机构和乡镇政府承担起对其所辖区域内住房租赁活动的日常监管职责，并指导居民委员会和村民委员会高效开展住房租赁相关事务。
居委会、村委会依照法律规定，引导居民和村民参与住房租赁自治事务，同时协助街道办和乡镇政府高效推进住房租赁相关事务。
本市在全面评估人口、产业、土地资源及关键发展区域的前提下，针对不同群体的租赁需求，科学制定租赁住房的供应规模与结构。遵循职业居住平衡、新增与存量并重、布局优化、供需相匹配的原则，明确住房租赁发展的目标、核心任务和辅助措施，并将这些内容纳入整体的住房发展计划中。
编制年度住宅用地供应计划时，应当单列租赁住房用地供应计划。
本市采取多种途径扩充租赁住房资源，包括：新增国有建设用地用于租赁住房建设，以及利用现有的国有建设用地进行租赁住房开发；在新建的商品住房项目中配套建设租赁住房；将非居住用途的存量房屋改造成租赁住房；在集体建设用地上进行租赁住房建设；以及将闲置的住房出租。
市、区人民政府及其相关部门需优化住房租赁领域的政策体系，推进制度层面的创新，增强资源整合的效能，通过综合运用城市规划、土地利用、财政补贴、税收优惠、金融支持等手段，全面提升对住房租赁领域的扶持力度。
本市借助“一网通办”与“一网统管”两大平台，遵循服务与监管相融合的原则，构建了全市统一的住房租赁公共服务体系（以下简称住房租赁平台）。该平台充分利用信息化技术，推动数据互联互通，创新服务模式，从而提高管理效率。
住房租赁相关行业组织需强化行业自律意识，设立住房租赁服务的质量标准、行为准则以及自律规范，举办职业培训与评估活动，提升住房租赁纠纷的行业调解能力，推动企业遵循法律法规进行公平竞争，倡导诚信经营，并引导企业持续提升服务质量和水平。
本市已构建完善的住房租赁纠纷解决体系，通过运用人民调解、行业调解、行政调解以及司法调解等多种调解手段，全面开展住房租赁纠纷的调解活动，确保及时有效地解决各类矛盾。相关部门需依法对住房租赁纠纷的调解工作给予必要的支持和专业指导。
第二章 出租与承租
租赁双方需严格遵守《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，秉持平等、自愿、公平、诚信的原则，主动承担并履行法律规定的义务以及合同约定的责任。
第十五条 出租住房应当遵守下列规定：
该房屋满足国家及本市在建筑、消防安全、治安管理、防灾减灾、环境卫生以及环境保护等多个领域的规范与具体要求。
（二）具备供水、供电等必要的生活条件；
（三）出租房屋应以最初的设计或经过相关部门许可的改造后的房间作为最小的租赁单元。
厨房、卫生间、阳台、贮藏室等非居住区域，严禁独立出租供人居住使用。
（五）每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定；
（六）法律、法规、规章的其他规定。
禁止违反前款第三项至第五项规定，将住房用于群租。
严禁出租违法建筑、擅自变更用途的住宅以及其他依照法律规定不得出租的房产。
第十六条规定，出租方与承租方需依照法律规定签订房屋租赁协议。同时，倡导双方借助住房租赁服务平台，实现线上合同的签署。
住房租赁合同一般包括下列内容：
（一）出租人、承租人以及共同居住人员的身份信息和联系方式；
（二）增加共同居住人员的条件；
（三）房屋及其附属设施和设备的基本情况；
（四）租赁用途、房屋使用要求和维修责任；
（五）租赁期限和房屋交付日期；
（六）租金和押金的数额、支付方式和期限；
（七）物业服务、水、电、热、燃气等相关费用的承担方式；
（八）违约责任和争议的解决方式；
（九）租赁当事人约定的其他内容。
市房屋管理机构和市市场监督管理机构共同负责，对住房租赁合同的范本进行编制与优化。
鼓励租赁当事人订立长期住房租赁合同，建立稳定的租赁关系。
第十七条规定，自租赁合同签订之日起，出租人需在三十天内向所在区域的房屋管理机关完成登记备案手续。此登记备案可通过社区事务服务中心或住房租赁网络平台进行。若登记备案信息有所变动，出租人同样需在三十天内完成相应的变更手续。
在办理登记备案过程中，需提交住房租赁协议、个人身份凭证、房产所有权证明等相关文件，严禁提交任何虚假的证明材料。同时，任何组织或个人均不得出具用于登记备案的虚假证明文件。
第十八条 出租人应当遵守下列规定：
（一）向承租人出示身份证明材料、房屋权属证明材料；
不得向那些未能出示身份证明的个人、企业或非企业单位租赁房屋。
（三）确保所出租房屋及其配套设施、设备的安全性，向承租者传达安全操作的相关知识，并与承租者商定定期进行安全评估。
若在房屋中发现承租人存在违法行为，应立即向相关部门进行汇报，同时积极协助相关部门进行调查研究、采取措施予以制止，并参与相应的处罚行动。
不得执行中断供水、供电、供热、供燃气等行为，亦不可采用暴力或威胁等非法手段，迫使租户修改或终止住房租赁协议，以及提前收回租赁的住房。
（六）法律、法规、规章的其他规定。
第十九条 承租人应当遵守下列规定：
（一）向出租人出示承租人、共同居住人员的身份证明材料；
合理使用房屋及其设施设备，确保安全，严禁私自更改房屋功能、构造，亦不得进行任何违法的建筑施工。
（三）装修房屋或者增设设施、设备的，征得出租人同意；
四、须遵循管理规定或村中规章，严禁侵害周边权利持有者的正当权益；
（五）法律、法规、规章的其他规定。
第二十条 倡导房屋出租方与租户共同购买租赁房屋的财产保险以及人身意外伤害保险。
第三章 住房租赁经营
第二十一条 规定，从事住房租赁业务的企事业单位以及房地产中介服务机构必须依照法律规定完成市场经营主体的注册手续。在其经营活动中，必须明确标明“住房租赁”或“房地产经纪”作为其业务范围。
个人若以盈利为目的进行房屋转租，且转租数量达到相关标准，那么进行住房租赁经营的个人或单位，必须依照法律规定进行市场经营主体的注册登记。关于具体的数量标准和登记规定，将由市房产管理部门与市市场监督管理部门共同制定。
第二十二条 规定，住房租赁公司以及房地产中介机构在取得营业执照后，需在三十日内向所在区域的房屋行政管理部门进行登记报备。
住房租赁公司以及房地产中介机构必须拥有与其业务规模相匹配的自有资金、专业人才、健全的管理体系以及有效的风险管控能力。
第二十三条 规定，本市对住房租赁企业及房地产经纪机构的工作人员实施实名制从业管理。
住房租赁企业及房地产经纪机构需为员工办理从业信息卡。员工需凭此卡以实名制方式从事工作，同时，在所签订的住房租赁合同或房地产经纪合同中，必须标注从业信息卡的编号。
从业信息卡的内容和样式，由市房屋管理部门统一规定。
住房租赁企业需严格管理员工，确保他们诚信经营、行为规范。同时，房地产经纪机构亦应强化对从业人员的监督，推动其恪守职业道德。
第二十四条规定，住房租赁企业以及房地产经纪机构在对外公布房源时，必须对房屋的产权证明及基本情况进行严格审查，保证房源信息的真实性及有效性，严禁发布不实的房源信息。对于已经成交的房源，相关信息应及时撤除。
租赁住房的企业以及房地产中介机构在通过互联网平台公布房源详情时，必须同步披露自身的备案资料以及相关从业人员的详细信息。
在网络信息平台上发布房源信息时，平台运营方需确保信息发布者提供个人身份、住址、联系方式以及房源的核实资料；若信息发布者是从事住房租赁业务的企业或房地产中介机构，则还需额外提供其企业备案资料和从业人员的相关信息。
网络信息平台的运营者需对信息发布者所提供的资料进行审查，同时需设立档案，并确保这些资料至少保存三年。
网络信息平台的运营者有权接受信息发布者的委托，并代表其进行房屋信息的核实工作。
第二十六条 规定，网络信息平台的运营者若察觉或理应知晓信息发布者提交了虚假资料或发布了不实信息，必须迅速执行删除、遮挡相关内容等必要操作；若未执行这些必要措施，将依照法律规定与该信息发布者共同承担相应的连带责任。
对于在两年内因违规发布房源信息而遭受三次或以上行政处罚的个人，或者在停业整顿期间从事信息发布的行为人，网络信息平台的运营者需依照法律规定，在一定时间内对其发布房源信息的权限实施限制。
第二十七条规定，在签订住房租赁协议或房地产经纪协议之前，住房租赁公司以及房地产经纪机构必须对房屋实际情况进行真实陈述，并详细列出可能影响租赁房屋使用及其安全性的各项因素，以书面形式向租户进行告知。
第二十八条 规定，住房租赁公司在进行房屋出租时，必须借助住房租赁服务平台，实现线上签订合同及进行登记备案手续。
租赁双方若通过房产中介机构签订租赁协议，该中介机构需借助租赁服务平台，实施线上合同签署及备案手续。
第二十九条 规定，若住房租赁企业需承租个人住房用于转租，必须遵守相关规定，在商业银行设立专门的住房租赁交易资金监管账户，同时，还需通过住房租赁平台对公众进行信息公示。
租赁住房的企业在向租户收取租金时，若一次性收取的金额超过三个月的租金总额，或是收取的押金金额超过一个月租金，这些款项必须存入专门用于住房租赁交易资金监管的账户中。
市房屋管理部门与金融管理部门共同负责，制定关于住房租赁交易资金监管的详细规定。
第三十条 住房租赁企业、房地产经纪机构不得有下列行为：
（一）捏造、散布涨价信息，哄抬价格；
采用隐瞒事实、欺诈手段、威胁、贿赂等非法途径吸引客户，诱导消费者进行交易或强迫进行交易。
（三）泄露或者不当处理租赁当事人的个人信息或者商业秘密；
（四）滥用市场支配地位，在交易时附加不合理的交易条件；
（五）侵占、挪用住房租赁交易资金；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
房地产经纪公司严禁对房屋交易的实际情况进行隐瞒，以获取租金的差额利润；同时，也严禁向那些禁止出租或转租的住宅提供中介服务。
第四章 保障性租赁住房
本市遵循政府引导和市场运作的双重原则，致力于加速推进保障性租赁住房的建设。通过此举，旨在扩充供需匹配度高的、租期稳定的、租金优惠的以及公共服务设施完善的保障性租赁住房供应。这样做可以有效减轻特定群体的住房压力，并确保保障性租赁住房在租赁市场中起到示范和引领的关键作用。
第三十二条 规定，市住房和城乡建设管理部门、房屋管理机构和市规划资源局需共同制定本市保障性租赁住房的专项规划，具体内容包括明确发展目标与规模、空间布局规划、房源筹集途径、建设标准以及保障措施等。
保障性租赁住房的布局主要集中在新城及人口流入区域、高校园区、产业及商业商务密集区、轨道交通站点附近等租赁需求旺盛、生活生产便利、交通条件优越的区域。
商业用途的办公空间、住宿设施、生产车间、仓储设施以及科研和教育场所等非住宅性质的存量房屋，在改建为用于保障性租赁的住房时，需依照国家及本市的相关法律法规进行操作。
第三十三条 规定，本市根据不同层次的需求，致力于打造住宅式和宿舍式两种类型的保障性租赁住房，其中住宅式保障性租赁住房主要提供小户型房源。
保障性租赁住房实施全面装修，提供必需的生活设施，同时针对租户的具体需求进行细致考量，科学地安排公共及商业服务设施，并适度扩大公共活动区域和共享空间。
第三十四条 本市致力于强化对保障性租赁住房的监管，科学设定入住资格和离场规则、精简申请审批流程、健全租赁与使用规范，并借助住房租赁平台，实现入住、使用、离场的全程数字化管理。
第三十五条 租赁保障性租赁住房，应当遵守下列规定：
申请人需依据本市相关法规，提交相应的申请文件，同时必须保证所提交材料真实有效，严禁提供任何虚假信息。
（二）租赁合同终止时，承租人及时将房屋返还出租人；
（三）不得将保障性租赁住房转租、出借。
任何单位和个人不得为保障性租赁住房申请人出具虚假证明材料。
第三十六条 规定要求，保障性租赁住房的出租方需遵循既定流程，向那些符合准入标准的申请者提供租赁住房服务。
保障性租赁住房不得销售、变相销售。
第三十七条 规定，保障性租赁住房的出租方需设定租金标准，该标准应低于同一地段、同等品质的市场租赁住房租金。出租方需将租金标准报区房屋管理部门进行登记，并且需向社会进行公开。对于已纳入政府定价目录的保障性租赁住房，其租赁价格需依照本市的相关规定来执行。
租赁住房的保障性租金上限为备案的租赁费用，且租金应逐月或每季度进行收取；同时，所收押金额度不应超过一个月的租金金额。
若承租人未提出特殊要求，则保障性租赁住房的租约时长不得低于一年。一旦租期到期，只要承租人满足相关条件并向我们提出续租申请，我们便应准许其续签租约。
第三十八条 规定，支持依照国家及本市的相关规定，运用住房公积金提取的资金，投入于保障性租赁住房的建设和供应工作。
第五章 服务与监督
第三十九条 规定，市房屋管理部门借助住房租赁平台，向租赁双方提供房源核实、信息查询、在线签约以及登记备案等服务。同时，该平台还向住房租赁企业、房地产经纪机构及网络信息平台开放数据接口，以便它们能便捷地批量处理相关业务。在住房租赁平台上完成在线签约的，则无需再进行登记备案手续。
市住房管理部门借助住房租赁平台，与公安、市场监督管理、农业农村、金融监管、民政、城管执法、教育、人力资源与社会保障、住房公积金等多个部门构建了数据共享与业务协作机制，同时为街道办事处和乡镇人民政府在住房租赁日常监管工作中提供了必要的信息服务。
相关部门必须实施相应举措确保数据信息安全，同时对于涉及的个人资料、隐私内容以及商业机密，必须实施严格的保密措施，严禁有任何形式的泄露、买卖或非法转交给他人。
第四十条 规定明确，承租人有权依法获得基础公共服务和便利条件。
承租人在办理居住登记、落户、子女入学、提取公积金等涉及住房租赁合同的公共服务时，若已进行住房租赁登记备案，则无需再提交住房租赁合同。
第四十一条 规定，房屋管理机构和公安机关需紧密合作，共同促进住房租赁和实际居住人口资料的共同收集与交流应用，以便为租赁双方在办理登记、备案以及居住登记等相关手续时，提供高效、便捷的一站式服务。
第四十二条 规定，涉及住房租赁的各类主体和个人，依照法律规定，有权获得行政事业性收费的减免以及税收方面的优惠措施。
第四十三条 提倡商业银行向租赁住房的建设与运营提供具有期限相匹配、利率适宜、风险在可控范围内以及商业上可持续的信贷产品及服务。
鼓励符合条件的住房租赁企业发行公司债券、担保债券、资产支持证券以及不动产投资信托基金等产品，这些产品将专门用于租赁住房的建造与运营。
第四十四条要求，街道办事处和乡镇人民政府需与相关部门协作，共同构建完善的住房租赁协同联动体系，充分利用网格化管理优势，执行租赁住房的安全检查、人口资料搜集、安全隐患的整改以及政策普及等常规任务。同时，房屋管理部门、公安部门、民政部门、城管执法部门等相关部门需强化指导，并给予必要的支持与服务。
街道办事处和乡镇政府需定期进行租赁住房的隐患排查，包括违法搭建、群租现象，以及擅自更改商业办公、厂房的房屋结构和规划用途等。一旦发现违法行为，应督促相关责任方进行整改。同时，应迅速依法启动执法程序，并在必要时采取联合执法等措施进行整治。
对于擅自改动商业办公用房、厂房的房屋构造及规划用途的违法行为，在整治行动期间，若仍有租户实际居住其中，则该情况应被纳入基层治理体系之中。
第四十五条 规定，本市将构建和完善以居民区、村级党组织为核心，涵盖居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业服务企业等多方共同参与的工作机制。同时，鼓励通过制定居民公约、村规民约、管理规约等手段，共同促进住房租赁领域的共建、共治和共享。
第四十六条 规定，若宅基地上的房屋用于居住出租，应鼓励农村集体经济组织自行出租，或者通过与其他住房租赁企业合作等多种途径，来引导村民实现房屋出租的统一化，并实施集中管理。
第四十七条 规定，若出租房屋用于他人居住，且出租的房间或居住人数超过规定限额，出租方需设立管理机制，指定管理人员，确保安全责任得到执行，还需建立信息登记簿或系统，并将相关登记资料提交给公安机关。具体的规定将由市公安局联合住建、房管、消防等相关部门和机构共同制定。
第四十八条 规定，市房屋管理部门需设立住房租赁价格监控体系，并切实做好相应的预警工作。一旦住房租金出现明显上涨或预期将显著上涨，相关部门依法可实施价格干预，包括涨价申报、设定租金上限或控制租金涨幅等措施，以保持租金水平的稳定。
依法实施的价格调控手段，出租方需予以遵守；若拒绝履行，则将由市场监督管理机构依照法律进行相应处理。
第四十九条 规定，本市应构建完善的住房租赁信用奖励与惩罚体系，将出租方与承租方的信用信息，以及住房租赁公司、房地产中介机构及其工作人员的信用信息，依法统一汇总至本市公共信用信息服务平台。
对于那些有失信行为的市场主体及个人，在财政资金扶持、项目投标、融资授信以及获得相关奖励等环节，将依法实施相应的限制措施。
鼓励住房租赁领域内的各类组织进行住房租赁公司、房地产中介机构及其工作人员的信用评级与评估工作。
第五十条，在自然灾害、事故灾难或公共卫生事件等突发情况发生之际，街道办事处及乡镇人民政府需将承租者和与其共同居住的人员纳入基本生活必需品供应体系，确保他们的基本生活需求得到满足。同时，区应急管理、房屋管理、卫生健康等相关部门需积极开展指导工作。
