今日发布由最高法院制定的关于房屋租赁合同争议的22条权威裁判准则，热忱邀请各位查阅并广为传播。
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若合同中约定的预租物品未获得相应的建设工程规划许可证，则该预租合同应当被视为无效。
浙江银泰投资公司对包头市中冶置业公司提起的关于房屋租赁合同的诉讼案件
本案要旨：
双方当事人针对尚未存在或尚未完成的房产所签订的租赁协议，属于房屋预租协议。目前，法律法规及司法解释并未对这类协议作出特殊规定。因此，在处理相关问题时，可以参照适用于普通房屋租赁的相关规定。若预租的房产未获得建设工程规划许可证，则该预租协议应被视为无效。
来源：民事审判指导与参考.总第71辑（2017.3）
承租人不定期租赁的房屋，其权利与定期租赁者相当，均具备优先购买权。若他人侵犯其优先购买权，导致其遭受损失，侵权者理应承担相应的赔偿责任。
——李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案
本案要旨：
不定期租赁房屋的租户与固定期限租赁房屋的租客均拥有优先购买权。若有人侵犯了租户的优先购买权，导致其遭受损失，那么侵权者需承担相应的赔偿责任。承租人的优先购买权遭到侵犯时，其所遭受的损失主要是由失去购买承租房屋的机会所引起的利益损失。在确定其经济损失的具体数额时，需要综合考虑以下因素：房屋的实际成交价格，以及承租人在意识到其优先购买权被侵害时，该房屋的市场价值与实际成交价之间的差额；租赁合同的有效期限；承租人若能参与购买，可能形成的竞价情况等。
案号：（2016）鲁01民终4094号
来源：人民法院案例选.总第124辑（2018.6）
租赁房屋若未获得建设工程规划许可证，或者即便取得了许可证，但实际建设未遵循许可证的规范，则该租赁合同应当被认定为无效。
中交海西投资有限公司与上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等涉及的房屋租赁合同争议案件
本案要旨：
在处理房屋租赁合同产生的争议时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，若租赁的房屋未获得相应的建设工程规划许可证，或者其建设未遵循该许可证的规定，那么应当认定该租赁合同是无效的。合同一旦失效，依照《合同法》第五十八条的条款，承租人理应将租赁物归还。然而，若承租人与出租人之间仅完成了表面的移交手续，实际上并未真正占有和使用租赁物，而该租赁物始终被第三方所占有和使用，并且出租人对此情况心知肚明，那么便不应判定承租人有责任归还租赁物。
案号：（2014）一中民初字7988号
来源：人民法院案例选.总第121辑（2018.3）
在那些长期且租赁目的清晰的租赁协议中，若规定在租期尚未结束前，任何一方若要终止合同，必须提前通知对方并支付相应的违约赔偿，这样的条款属于违约责任条款，而非赋予任意解除权的条款。
联丰（厦门）房地产开发有限公司与骆华蓉之间发生的关于房屋租赁的合同争议案件
本案要旨：
租赁合同内若规定在租赁期限尚未届满时，任何一方擅自终止合同，须提前通知对方并缴纳违约金。关于此条款是否构成赋予合同任一方随意解除合同的权利，需结合合同履行的初衷、违约责任的具体规定等实际情况进行细致分析。对于长期租赁且租赁目的清晰的情形，应认为该条款是对合同履行过程中违约责任的明确规定，而非赋予双方随意解除合同的自由。
案号：（2016）闽02民终字3323号
来源：人民法院案例选案例.总第115辑（2017.9）
法院在审理过程中，需综合考虑合同的实际履行情况、日常生活中的经验法则以及市场交易参与者的行为习惯，以此来判定合同双方是否存有恶意勾结的行为。
宁波市北仑区农村信用合作联社的柴桥信用社与宁波市北仑鑫盛达箱柜厂及宁波博森汽配工贸有限公司之间，就房屋租赁合同产生了纠纷，此案已由宁波市北仑区人民法院受理。
本案要旨：
该第三人提出，所签订的合同对自身权益造成了损害，并认为合同应当被判定为无效，举证责任应由该第三人承担。法院在审理过程中，需综合考虑合同签订后的履行情况、生活常理、市场交易参与者的行为惯例等因素，以判断双方是否存在恶意勾结，进而确定合同的合法有效性。
案号：（2015）浙民申字第2999号
来源：人民法院案例选.总第110辑（2017.4）
承租在建工程的租户，不得以房屋尚未完成竣工备案手续为借口，声称房屋交付存在质量问题，进而提出终止合同的要求。
——李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案
本案要旨：
消防备案分为设计阶段和完工阶段的备案，完工阶段的备案可以在装修工程完成后，正式投入使用前提前进行。对于正在建设中的工程，其承租方不得以房屋尚未完成竣工备案为由，声称房屋交付不符合标准，进而提出解除合同的要求。
案号：（2014）厦民终字第2883号
来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）
若公产房的原承租人在租赁期间不幸离世，那么与其共同居住、共同生活且在同一户籍下超过两年的家庭成员，有资格提出申请，以完成住房租赁的过户手续。
王淑姮与张洁及天津市宗教房产公司之间的房屋租赁合同争议案件
本案要旨：
承租公产房的居民若在租期内不幸离世，与其共同居住、生活且在同一户籍下超过两年的家庭成员，有权提出住房租赁权转移的申请。此类转移需按照家庭成员中的配偶、子女、其他亲属的优先级进行，并且必须获得所有家庭成员的同意方可进行办理；若申请转移过程中无法达成一致意见，法院将根据案件的具体情况来决定哪位家庭成员拥有承租权，同时必须对其他家庭成员给予相应的经济补偿。若夫妻双方对于公有房产的承租权归属存在争议，则举证责任应由主张权利的一方承担。若当事人无法提供充分证据，且法院亦难以核实，则可依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第七条的规定，判定承租权由夫妻双方共同享有。
案号：（2012）一中民一终字第555号
来源：人民法院案例选.总第87辑（2014.1）
8、租赁合同中“同时租用、同时终止”条款是对合同解除的约定
宁波市鄞州永南服饰有限公司与宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司之间就房屋租赁事宜产生的合同争议案件，涉及双方在租赁合同履行过程中的纠纷。
本案要旨：
合同租赁期限虽相同，但两份合同的主体并不一定构成共同履行约定的实体。需依据合同相对性原则，分析这三方主体间所签的两份合同，是彼此关联的独立合同，还是涉及三方的合同。所谓“同时租用、同时终止”条款，实为对合同解除条件的约定。一旦其中一份合同提前终止，便触发了另一份合同的解除条件，拥有解除权的一方有权行使其解除合同的权利。
案号：（2012）浙甬民二终字第221号
来源：人民法院案例选.总第86辑（2013.4）
若承租人的优先购买权遭到侵害，赔偿金额应依据争议发生时房屋的市场价格与实际成交价格的差额来计算确定。
上海远大学习广场教育科技有限公司与上海泰润房地产开发有限公司之间就房屋租赁事宜产生了合同争议，涉及纠纷的案例为——上海远大学习广场教育科技有限公司诉上海泰润房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案。
本案要旨：
若出租方侵犯了承租方的优先购买权，则需承担相应的赔偿责任。当承租方要求赔偿时，赔偿的依据应当是争议发生时，所涉房屋的市场价格与实际成交价之间的差额。
案号：（2009）杨民四（民）初字第3177号
来源：人民法院案例选.总第82辑（2012.4）
10、违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有使用费
扬州富尔亿塑胶有限公司与扬州心致宾馆用品有限公司之间的争议案件，涉及房屋租赁合同的纠纷问题。
本案要旨：
我国法律对违法建筑租赁合同的效力持否定态度，然而，合同中对违法建筑占有权益的处理安排，尤其是关于免租期限的协议，属于出租人在自主决定范围内对自己权利的处理，因此在确定支付占有使用费的起始与结束时间时，仍需参照相关规定执行。租赁合同若以违法建筑为对象，出租方不得因违法或个人过失而从中获利，善意相对方亦不应因此承担超出其预期范围的义务。故而，若合同因无效而被终止，出租方要求支付免租期内的占有使用费的要求，法院不应给予支持。
案号：（2016）苏10民终2821号
来源：人民司法·案例2018.11
若一方当事人违约，而另一方亦因未履行合同中的附带责任而存在过失，那么双方均需共同承担由此引发的风险及所造成的损失。
江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司与南京佳客至科技实业有限公司之间就房屋租赁合同产生了争议，涉及到了合同纠纷问题。
本案要旨：
当事人需妥善执行其合同中的义务，并且依照诚信原则，在合理范围内，需协助对方完成债务。依照合同正义的原则，合同中的附属责任应得到公正的分配。若一方违约，而另一方因未履行合同中的附属责任也存在过失，那么由此引发的风险及损失，应由双方共同承担。
案号：（2016）苏01民终8733号
来源：人民司法·案例2018.5
若约定的赔偿金额超出实际损失过多，责任举证将落在主张赔偿过高的一方身上。
——林毓东诉漳浦金浦医院房屋租赁合同纠纷案
本案要旨：
合同法在规定违约金时，主要强调其补偿作用，并在一定程度上认可其惩罚功能。若约定的违约金数额明显超出实际损失，责任应由主张过高的一方承担证明责任，并有权向法院或仲裁机构申请，以实现违约金的合理降低。在调整金钱支付类违约金时，以年利率24%为基准，再增加30%作为上限，进行适当的减少是比较适宜的。
案号：（2015）漳民终字第1651号
来源：人民司法·案例 2017.2
明知道合同的签署是以发起人的个人名义进行的，且该合同的另一方当事人本应将责任追究对象指向公司。
中房集团成都房地产开发有限公司与张之洲、成都市时代经典餐饮有限公司之间就房屋租赁合同产生的纠纷案件，涉及双方在合同履行过程中的争议。
本案要旨：
公司设立者若以个人名义对外签署协议，对方是否拥有要求发起人或公司承担相应责任的权利，需视对方在签署协议时是否了解发起人签署合同的真实目的是为了成立公司。若对方在签署协议时已经明确知晓这一事实，且公司成立后实际行使了合同权利并履行了相关义务，那么对方将不再拥有选择权，责任应由公司承担。
案号：（2015）川民终字第579号
来源：人民司法·案例2016.5
若承租人未依照约定的方式或租赁物的特性使用租赁物，导致租赁物出现损坏，则需对出租人因租赁物损失所受的损害进行赔偿。
——王红琴诉江苏冠宇机械设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷案
本案要旨：
若承租人未依照约定方式或租赁物品特性使用租赁物品，导致其损坏，则需对出租人因租赁物品受损所遭受的损失进行赔偿。承租人若因违约行为导致租赁物品损坏，进而影响出租人正常对外出租，那么承租人需对出租人因此遭受的租金损失进行赔偿。然而，若租金损失扩大是由于出租人自身原因造成的，出租人需承担不利后果，即其赔偿权利将受到合同法第一百一十九条中减损规则的限制。
案号：（2014）仪新民初字第0424号
来源：人民司法·案例2015.24
15、特殊身份关系可排除优先购买权的行使
上海曼登实业有限公司与上海立地房地产有限公司之间的房屋租赁合同争议案件
本案要旨：
赋予承租人优先购买权虽具法律效力，但此举亦需兼顾出租人的正当权益，不可仅以牺牲出租人权益为代价来满足承租人的需求。若出租人因特殊关系以低于市价的价格出售租赁房屋，一旦该特殊关系不复存在，出租人便不再愿意出售房产，在这种情况下，承租人往往无法满足法律规定的同等条件，因而通常无法行使优先购买权。
案号：（2015）沪一中民二（民）终字第98号
来源：人民司法·案例2015.22
16、破产清算组可收回职工居住的非住宅公房
——重庆磷肥厂清算组诉李永玲房屋租赁合同纠纷案
本案要旨：
在企业进行破产清算的过程中，职工所住的公有住宅需依照房改的相关规定，出售给这些职工。至于那些企业临时分配给职工居住的非住宅性质的办公楼，尽管它们在一定程度上保障了职工的居住权益，但由于不符合房改出售的要求，职工无法依照房改政策进行购买。在这种情况下，破产清算组有权收回这些房屋，并自行进行处置。
案号：（2013）渝五中法民终字第02817号
来源：人民司法·案例2015.20
17、租赁合同因征收终止，承租人无权分割补偿款
——重庆市江津区展硕慰商贸有限公司诉廖祖兴租赁合同纠纷案
本案要旨：
在租赁合同执行期间，若出租的房屋遭到国家征用，补偿的接收者应为房屋的所有权持有者，而承租者并不属于补偿接收者的范畴。若承租人因租住的房屋被征用而向房东提出分割补偿款的要求，法院在审理时，不能仅凭征收补偿协议中的补偿项目名称来判定是否应给予承租人具体补偿款项。法院应当参照双方签订的合同条款，同时依照合同法的基本原则及相应规定，对租赁合同纠纷进行审理和裁决。
案号：（2014）渝五中法民终字第00785号
来源：人民司法·案例2015.8
18、农村违法建筑物租赁合同无效但收益权受保护
——王昌平与田锡海违法建筑物租赁合同纠纷上诉案
本案要旨：
使用农村集体经济组织的土地进行租赁的单位，若未缴纳相关税费、未完成耕地恢复的义务，擅自建造并出租违法建筑给第三方，则该建筑物的租赁协议无效。然而，考虑到诚信原则的重要性，以及为了确保交易的稳定性和社会资源的合理分配，用地单位对违法建筑所享有的占有收益权将得到法律的保护。同时，承租方也应当支付相应的占用使用费用。
案号：（2013）渝五中法民终字第02602号
来源：人民司法·案例2014.10
若因出租方之故终止房屋租赁协议，对于构成附合的装饰装修等添附物的残值，赔偿承租方时仍需按照实际添附物的残值价值进行。
成都优高投资有限公司与成都大业国际投资股份有限公司及成都大业物业管理有限责任公司之间，就房屋租赁事宜产生了合同纠纷，此案涉及成都优高投资有限公司与上述两家公司之间的法律争议。
本案要旨：
租赁合同即便在出租人未履行合同初期义务的情况下依然具有效力，若出租人因签约时的疏忽而无法继续履行合同，承租人若要求出租人承担违约责任，这一诉求应得到法律支持。在因出租方原因导致房屋租赁合同解除后，对于形成的与房屋相融合的装饰装修等添附物的残值，仍需依照合同相对性原则进行赔偿，即按照添附物的实际残值价值对承租人进行补偿，不论这些装饰装修是否由次承租人增添。
案号：（2014）川民终字第555号
来源：人民司法·案例2015.10
承租人若违反租赁合同，将房屋转租他人，导致出租人不得不强制收回租赁物，并因此给承租人带来损失，这种自行采取的行动并不属于合法的自力救济手段。
——上海真维斯服饰有限公司与魏长远租赁合同纠纷上诉案
本案要旨：
若承租人未获许可将租赁房产转租他人，此行为即构成违约。在此情况下，出租人有权依法或根据合同约定采取相应的权利救济措施。然而，若出租人擅自收回租赁物并导致承租人遭受财产损失，其自行采取的行为不应被视为合法的自力救济，出租人需对此承担相应的赔偿责任。
案号：（2011）浙杭民再字第11号
来源：人民司法·案例2013.24
将未来必然会发生的事件作为终止租赁合同的依据，即视为对租赁合同的有效期限做出了清晰的约定。
——严某与李某等房屋租赁纠纷上诉案
本案要旨：
设立不定期租赁机制，旨在防止租赁关系陷入不稳定状态，以免造成相关方权益受损，进而赋予合同双方解除合同的自由。在司法审判过程中，若合同双方将未来可能发生的事件作为解除租赁关系的依据，则应视为他们对租赁期限已有明确的规定。
案号：（2013）沪一中民二（民）终字第249号
来源：人民司法·案例2013.20
若房屋租赁合同未通过消防验收便已签订，则该合同在法律上视为无效。然而，一旦进行必要的修正，该合同仍有被认定为有效的可能。
——赵军辉诉浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷案
本案要旨：
根据合同法的相关理论和立法原则，任何房屋若需依法通过公安消防机构的审查，若其租赁合同在未通过消防验收合格的情况下签订，则该合同因违背了合同标的需明确、可能实现及合法性的有效条件，理应被认定为无效。在一审法庭辩论结束之前，经过消防部门的检查，该租赁标的物符合了相关法律的要求。原先无效的合同经过修正后，已经转变为有效合同，并且其效力具有追溯性，从合同确立之日起便开始生效。
案号：（2011）浙杭民终字第114号
来源：人民司法·案例2012.16
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