实际上，2020年，上海房管局已发放超过200张预售许可证。自2018年起，该局已连续三年维持这一发放量。据业内人士透露，今年1月至11月，上海共成交142宗住宅用地，总面积达到1374.89万平方米，同比增长了9.49%。考虑到今年上海土地供应量的库存保障，预计明年市场仍将迎来超过200张的新预售许可证。
严跃进强调，今年上海土地市场呈现两大显著特征。首先，土地供应的步伐明显加快，供应量也呈现出显著的增长。其次，内环及市区周边的土地供应与交易活动明显增多，这无疑对豪宅及高端市场产生了积极影响。对于房地产企业而言，重新在上海拿地无疑具有正面效应，不仅起到了良好的引导作用，还有利于稳定投资及房地产市场的发展。
随着供应节奏的控制，上海的房价圈层也变得明显。
滨江区域的平均房价接近13万元每平方米；内环区域的房价也攀升至大约10万元每平方米，与中环的房价持平。这种价格上的差异，造成了不同板块之间的冷热不均现象。以安亭为例，今年其房价从大约2.5万元每平方米迅速上涨至大约4万元每平方米，主要原因在于安亭板块的房价基数较低。
年末房地产市场热度不减，尽管购房者急于进场，购房决策仍需保持理智。整体市场热度高涨并不意味着所有楼盘都供不应求。今年市场的一大特征是项目之间的差异化明显，具体表现为中环区域内的认筹率普遍高于中环以外的项目。然而，这并不意味着中环外的项目销售前景不佳，或者中环内的项目就一定抢手无房可售。例如，市中心的地王级项目去化情况普遍一般；而徐泾区域的数个开发项目去化情况相对较好，其中甚至有楼盘的认筹人数达到了今年以来的最高水平；不过，各个楼盘之间的去化表现差异相当显著。
谢梦娴，同策研究院的分析师，提到在11月份，共有七个全新的楼盘投入市场。这些新推出的楼盘包括满足基本需求的、适合改善居住条件的以及豪华住宅等多种类型。观察市场情况，可以发现改善型和豪华住宅的去化情况更为理想。因此，对于有购房需求的刚需用户来说，他们可能会倾向于选择购买二手房。郊环外的刚需产品种类丰富，然而部分项目去化情况并不理想，以奉贤区新推出的东原璞阅和禹洲天境为例，它们都是针对刚需市场的楼盘。然而，由于周边同类型项目众多，且周边交通条件不佳，无法满足刚需族日常上下班的出行需求，导致这两个项目的认筹率不高，去化效果不佳。
今年十月，上海市场摇号开盘活动达到约20场，其中大约有11场为中低价位的300万至500万元项目。在这20个项目中，有13个新盘的认筹率未达到100%，占比接近六成；在这13个中，有9个的认筹率甚至低于50%。此外，还有一些新盘的认筹人数不足，例如中海臻如府，这类项目不需要通过公证处的摇号方式来确定购房者。
卢文曦指出，尽管今年房地产市场表现尚可，头部房企大多能够实现销售目标，但对于众多房企而言，受疫情影响，今年的任务完成情况相当不理想。因此，有房企可能会为了缩小与目标的差距，在12月份集中开盘，通过设定更具吸引力的价格来提升销量。
不止上海，华东楼市也呈现冷热不均。
上海市场异常繁荣，然而，近期环沪地区的市场热度却出现显著下滑。以11月为例，嘉兴的成交量与价格均呈现下跌趋势，一手住宅成交量为2584套，新建商品住宅的销售面积达到29.1万平方米，较上个月环比下降了23.0%。克而瑞的数据进一步揭示，在11月份，苏州房地产市场同样经历了量价双降的现象。具体来看，商品住宅的成交面积达到了64.1万平方米，较上个月下降了12.81%，与去年同期相比更是减少了15.42%。此外，成交均价为25795元/平方米，较上个月略有下降，跌幅为3.87%。
房企投资热情不减，11城卖地超千亿
尽管疫情和调控等因素对市场产生了影响，然而，房地产企业的投资热情并未因此降低。
中原地产提供的数据表明，在12月7日之前，今年我国50个主要城市的土地出让总额达到了3.75万亿元，这一数字较去年同期增长了20.7%。在这其中，11个城市的土地出让金超过了千亿大关，而上海、杭州和广州三市的土地出让金更是超过了2000亿元。
土地交易市场活跃，这往往意味着房地产企业的投资积极性较强。尽管今年第一季度受到疫情的影响出现了低潮，但从第二季度起，土地交易活动便迅速回暖。在最近两个月，尽管面临“三条红线”等政策的约束，企业获取土地的积极性依然未减。
在区域分布上，房地产企业获取土地的焦点已明显偏向于一二线城市，这一现象既显现出企业投资趋向于稳健，同时也导致了今年土地交易的单价显著增加。
然而，对于本年度的土地交易，不少行业专家将其视作“最后的机遇”。伴随着“三条红线”政策的逐步实施，未来房地产企业的融资规模必将遭受影响，他们在土地市场上的行为也将变得更加审慎。
资料图。
一二线是“主战场”
2020年的土地市场，大致可分为三个阶段。
新冠疫情的爆发，对土地交易市场造成了显著的冲击。因此，在今年第一季度，众多城市纷纷出台了包括延期支付土地出让金在内的多项合理措施。这些措施旨在稳定土地市场秩序，并持续提振房地产开发企业的投资信心。
自第二季度起，土地市场交易活动逐渐活跃起来。这主要是因为在过去的数年里，房地产开发企业为了销售目的而消耗了大量的存货，并且市场流动性相对宽裕，使得房企重新燃起了购地的强烈意愿。
八月底，以“三条红线”为标志的房地产融资谨慎监管措施正式出台，对房地产企业的资金筹集实施分级和量化控制。在此政策正式实施前，众多房企纷纷加速资金筹集的脚步，土地购置的频率也显著提升。
中原地产强调，到12月7日为止，今年已有30座城市的土地出让收入突破500亿元大关，这一数字显著高于往年同期水平。
在上海的土地交易排行榜上，其出让金总额高达2773亿元，高居首位，同比增长了57%。而杭州和广州的土地出让金也分别达到了2564亿元和2249亿元。此外，南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都以及重庆等城市的土地出让金也都超过了千亿大关。
在11个“千亿城市”范围内，武汉和苏州的土地出让金有所减少，而其余城市的这一指标普遍超过了去年同期的水平。
一二线城市一直是房地产企业获取土地的关键地带，而今年这一趋势更为明显。据中国指数研究院对20家房地产企业的统计数据表明，在今年1月至11月期间，这些企业在一线城市获取土地的资金投入占比达到了19.4%，这一比例相较于2019年上升了将近4.1个百分点。
这导致房地产企业的平均土地成本有所上升，同时，热点城市的土地市场也显现出更为激烈的竞争局面。
数据显示，今年前11个月，这20家重点企业共获取土地面积达2.7亿平方米，较去年同期下降了8.7%；然而，它们在土地购置上的总投入达到了1.6万亿元，与去年同期相比增长了8.6%。
12月到来，这种趋势依然没有减弱迹象。8日当天，宁波北仑发生了两起土地交易，其中一宗经过192轮竞价，另一宗经过233轮竞价才达成交易；而在湖州，一宗住宅用地在经历了279轮竞价之后才成功售出。与此同时，武汉光谷区域的另一宗住宅用地以每平方米15778元的价格成交，创下了光谷东区单价“地王”的新纪录。
“三条红线”影响逐渐显现
房地产企业对外投资的积极性并未减弱，这一现象受到多方面因素的影响。首先，在供应方面，规模得以持续；其次，融资能力和销售业绩被视为最能左右投资热情的关键因素。
贝壳研究院的数据显示，在2020年的前11个月，房地产企业境内外债券融资总额达到了约11291亿元，同比增长率仅为0.8%。面对今年“境外债市低迷”和“境内融资趋紧”的融资环境，这一融资规模仍显得相当可观。
企业得以顺利获得土地资金支持，得益于畅通的融资渠道。特别是自今年第二季度起，房地产企业的融资成本降至4%-5%，这一比例显著低于去年同期6%-8%的水平。在“三条红线”政策正式实施前，众多房企已积累了充裕的资金储备。
此外，北京一家上市公司房地产企业的负责人在接受21世纪经济报道记者采访时透露，该企业在购地方面的开销往往与销售额度紧密相关。只要销售业绩保持上升态势，其购地成本亦不会出现减少的趋势。
中国指数研究院强调，截至目前，前11个月的数据显示，20家典型房地产企业所获取的土地费用在同期销售额中的占比达到了29.7%，这一比例相较于2019年同期呈现了上升态势。
众多机构预计，在2020年整个年度，房地产开发企业的土地购置费用将持续维持在较高水平。以一二线城市为核心，土地价格高昂且市场竞争异常激烈，这些特点依然是土地市场的显著特征。
然而，上述房地产企业人士也同时强调，伴随着“三条红线”政策的逐步实施，土地市场上那种挥金如土的现象将难以重现。据预测，从明年起，土地市场将逐步走向稳定。
一方面，房企在土地市场中的融资规模将受到严格量化控制，这促使他们在购地时更为慎重；另一方面，由于地价持续攀升，越来越多的房地产企业开始倾向于通过并购方式来获取土地资源。
实际上，在过去的两年里，公开市场的土地交易量持续减少。据国家统计局的统计，2019年，房地产开发企业的土地购置总面积达到了25822万平方米，较上年同期下降了11.4%。而今年前10个月，房企的土地购置面积降至17775万平方米，同比降幅为3.3%，这一降幅与1至9月份相比，扩大了0.4个百分点。
本期编辑 刘巷
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