案件基本事实
系争房屋位于上海市黄浦区的一栋建筑内，并持有土地使用证。该房屋的登记使用人是张某，其性质为私有住宅，功能既可用于居住又可用于其他用途。住宅部分的建筑面积为16.6平方米，非住宅部分的建筑面积为14平方米。关于征收补偿，协议和项目结算单总计显示，系争房屋的总征收利益达到了600万元。此外，还存有个体工商户的相关档案，其中谢某担任负责人。
张某与王某两人生育张1。
王某于1997年不幸离世，他留下了一份亲自书写的遗嘱，明确指出：其房产将由其子张1继承。
张某1998年与第二任妻子花某登记结婚。
张某于2021年离世，留下了代笔遗嘱，其中规定：其在我所拥有的房产份额以及动迁所得的利益，应由我的妻子花某继承。
张1与原告谢某于1989年步入婚姻殿堂，2018年结束婚姻关系，双方签订的离婚协议中明确规定：位于黄浦区的房产属于私人住宅，男方自愿放弃对产权份额的拥有权，该份额应归女方所有。
张1于2022年去世。
原告谢某主张
原告分得600万元的房屋征收补偿款，该款因原告建造并居住的系争房屋而产生；同时，搭建补贴和非居补偿也应归原告所有；系争房屋的归属原本属于王某，王某在遗嘱中指定给了张1，而张1在离婚协议中已同意将房屋转给谢某，因此，征收补偿的权益最终应归属于原告。
被告花某辩称
系争房屋和土地的登记权人系张某，其所有权亦归张某所有。张某在生前留下了遗嘱，根据遗嘱规定，继承权应归属于被告。即便系争房屋是张某与王某婚后共同财产，而王某已于1997年离世，但最长诉讼时效为二十年，现已超过这一期限。因此，张某无法再行使其继承权。
法院判决
原告400万，被告200万。
争议焦点
1、临时土地证记载的人员能否据此主张是被安置人？
依据《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民〔2020〕4号）第八项内容，部分被征用的私人住宅由于历史因素仅持有临时土地证，征收方与被安置人员代表所签署的补偿协议中，并未对被安置人员的具体范围作出规定。那么，持有临时土地证的人员是否可以据此提出自己是被安置人员的身份主张呢？临时土地证虽非不动产权利的正式登记文件，却足以证明土地使用者曾得到相关部门的批准。依照城市房屋房地合一的原则，通常可以信赖临时土地证所载明的权利主体。然而，若当事人能提供证据证明临时土地证所记录的权利人与实际权利人存在差异，则不在此列。
在本案中，法院判定，当私有住宅被征用时，相关各方原则上应当根据各自的产权比例来分割征收补偿的收益。鉴于涉案的房屋属于私人所有，因此，该住宅居住部分的全部补偿款理应归属于房屋的产权所有者张某和王某。
2、王某遗产的继承？
王某去世后，关于争议房屋的继承尚未进行，他的父母都在他之前离世。他与张某育有张1，王某生前立有遗嘱，因此该房产的份额应当由张1独自继承。在离婚协议中，张1约定黄浦区的房屋属于私房，男方放弃产权份额，将其转归女方所有。不幸的是，张1于2022年离世，根据离婚协议的规定，其财产已由谢某继承。
3、张某遗产的继承？
张某于2021年离世，他的双亲在他之前已经过世。他的配偶是被告花某，他与前妻王某共同抚养了张1。张某生前留下了代书遗嘱，该遗嘱在两名见证人的见证下完成，并由其中一人代笔。遗嘱人、代笔人和见证人均在遗嘱上签了名，并注明了年月日。因此，这份代书遗嘱满足了法律规定的形式要求。遗嘱明确指出，张某去世后，其所有财产应由花某继承。因此，作为被继承人张某的遗嘱继承人，花某依法拥有继承张某遗产的权利。
4、非居部分的分割？搭建部分的归属？
依据2021年7月份二中院发布的《房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点》中的第十个问题，在私房征收过程中，若房屋中包含非居住区域及营业执照等因素，由此获得的征收补偿利益应如何进行分配？法院的判决意见是：在私房被征收的情况下，若部分房屋并非用于居住，那么在划分基于非居住因素产生的征收补偿利益时，仍需遵循私房征收产权平移的基本原则。非居住区域的面积是根据私有房屋的产权面积来确定的，而且非居住区域内的房屋补偿价格通常远超居住区域，因此在进行分割时，不应将非居住区域所有房屋的补偿费用以及相关的奖励补贴全部给予营业执照上登记的经营者。至于因持有营业执照而获得的停产停业损失赔偿金、执照补贴等资金，则应归持照的经营者所有。
在本案涉及非居住用途的部分，所争议房屋的非居住用途部分由谢某经营，因此，该部分非居住用途的奖励补贴理应由谢某获得。至于搭建事宜，原被告双方均未能提供充足证据来证明搭建资金的来源，因此，法院将在拥有产权份额的当事人之间对搭建补贴进行合理分配。
本案件在全面考量了涉案房产的所有权、居住历史、商业运营以及遗产继承等多方面因素后，根据相关法律规定，合理地判定谢某应得征收补偿款400万元，而花某则应得征收补偿款200万元。
在接到法院的判决文书后，律师对判决内容进行了详细核算，并得出结论：法院明确了应当进行分割的财产项目，以及应直接判归原告独有的财产项目。
（1）鉴于原告是实际居主人和证照所有人，单独归原告的部分：
居住区域涉及室内装修赔偿、家用设备搬迁费用、搬迁成本以及临时安置费用；而在非居住区域，则包括非居住签约奖励金、非居住停产停业赔偿、非居住室内装修赔偿、证照补贴、非居住搬迁奖励金、搬迁奖励金以及协议生效后的利息奖励金。
（2）原、被告都参与分割的项目：
居住区域涉及：房屋价值的评估（包括三个方面的转换）、不予以确认的建筑面积材料补贴、平衡的实物安置补贴、以及签约奖励金；非居住区域则包括：非居住房屋价值补偿、不予以确认的建筑面积材料补贴、自行购买营业用房的补贴、以及搭建费用补贴。
办案心得
研读和分析已经生效的判决，有助于当前案件的妥善处理，同时也有助于争取到我代理的案件获得理想的结局。
本案件的复杂程度远超之前的概述，然而，对于各类案件的处理核心思想必须明确。以本例中的私房动迁案为例，产权归属、遗产的继承、非居住部分的界定以及离婚后财产的分割等问题构成了案件的主要线索。在处理过程中，必须紧紧抓住这些关键点，确保不因细节繁多而迷失方向。
