2024年，政策密集出台，一系列政策组合拳使得房地产市场展现出“止跌回稳”的态势。回望全年，上海出台的两项政策对未来市场产生了重大影响，或者说，它们在一定程度上重塑了上海市场的格局。
这两项政策分别是提升中小套型住房的规定（即“70/90”政策）和废除价格限制（即房地产联动价格）。
2024年8月27日，上海出台了一项新规定，对商品住房中小套型的面积标准进行了提升，并且对中小套型住房在整体住房中所占的比例进行了优化和调整。
简而言之，一旦将“70/90”调整为“50/120”，上海内环区域将很难找到面积低于100平方米的住宅户型。
与此同时，从2024年的第三批次起，出让土地的过程中取消了溢价率的最高限制以及房地产联动价格的规定。这一举措直接引发了市中心土地成交溢价率的显著上升，以至于到了第七批次，平均溢价率竟然达到了20%。
观察这两项政策，我们能够预见到，在上海市区，“小户型”和“低总价”的新房项目将变得极其罕见。这一趋势表明，对于那些不愿离开市中心区域的消费者，尤其是那些追求千万级改善居住条件的客户，他们面临的房价门槛将会愈发难以触及。
近期市面上的项目及在售房源分析，杨浦城投·悦江湾提供了约99平方米的三居室，总价大约在1000万元上下。在单价、总价以及户型设计方面，该房源都展现出显著的优势。这为那些希望在上海市中心城区购置千万级别改善型住房的客户，提供了一个相当稳妥的购房选择。
2024年，上海颁布了两项重要措施：首先，对中小套型住房的规定进行了修改，将标准从“70/90”调整至“50/120”；其次，全面废除了土地拍卖溢价率的最高限制，并取消了房地产联动价格机制。
中小套型比例的规定自2006年起实施，上海规定商品住房的总面积中，90平方米以下的小套型住房面积占比需超过70%。此外，小高层建筑的套型面积上限可放宽至95平方米，而高层建筑的套型面积上限则可放宽至100平方米。
2024年8月27日，上海出台新规定，对商品住房中小套型的面积要求进行了提升，并对中小套型住房在总体比例中的占比进行了优化调整。具体来看，多层住宅、小高层住宅以及高层住宅的商品住房中小套型住房的建筑面积标准分别被设定为100平方米、110平方米和120平方米。中小套型住房的供应比例在原则上，对于中外环间的区域应至少达到70%，中环以内的区域至少应为60%，新城以及南北转型的重要区域至少应为60%，而外环以外的其他区域则至少应为50%。
观察上海近年的房地产市场，可以发现大户型已成为购房者的首选。据CRIC统计，2024年，三室户型以上的住宅成交面积占据了上海新建商品住宅总成交面积的94.28%，这一比例较2023年增长了大约2个百分点。具体来看，四室户型和五室及以上户型的成交比重分别比去年增加了7.43和0.39个百分点。
市场需求持续增长，尤其是对于100至120平方米的产品，其成交面积成为市场主流，占据了24.65%的份额。与此同时，120平方米以上的不同面积段产品在市场上的比重也在上升，其中180平方米以上的产品成交比重达到了18.61%，这一比重相比2023年增加了7.84个百分点，成为所有面积段中涨幅最大的。
持续释放的改善型需求使得上海中高端市场展现出强劲的韧性，而且，目前市场上大户型改善类产品的整体增值空间也更大。鉴于“70/90”政策的调整，无论是从迎合市场需求、提升户型增值潜力，还是从提高项目品质和塑造企业品牌形象的角度来看，开发商普遍具有扩大户型规模的积极性。
这意味着，自2024年起，中心城区的土地拍卖中，社区规划阶段将越来越难以实现小户型住宅的布局。
此外，上海在2024年第三批次的土地拍卖中，废除了之前设定的溢价率最高不超过10%的规定，并且在土地出让的相关条件中，也未包含关于房地产联动价格的具体条款。自2024年3月份开始，无联动价项目的取证价格持续攀升，屡次超过上海同类产品的最高价，例如香港置地启元项目的取证价格已经超过了17.8万元每平方米，翠湖六合项目的取证价格更是达到了21万元每平方米。
多重因素共同作用下，上海的土地拍卖溢价率呈现上升趋势。2024年，第六批次的土地拍卖中，多数地块的起始价格已超过30亿元，且金额规模较大。与此同时，其他批次的土地拍卖溢价率相较于以往也有所上升。特别是12月份进行的第七批次和第八批次土地拍卖，平均溢价率分别达到了20%和16.63%。其中，杨思地块和徐汇龙华地块的溢价率更是分别达到了40%。与土地价格上涨相呼应的是企业对未来定价的看高。
因此，根据我们的计算，上海中心城区在不久的将来，小户型和低总价楼盘的数量可能会急剧下降，甚至可能不复存在；同时，新进入市场的项目价格将会普遍高于联动价项目。
在此情境下，我们对上海近期上市及即将推出的、总价约在1000万元左右的住宅项目进行了详细的数据统计。
不完全的统计数据显示，上海目前大约有26个楼盘正在销售或即将开盘。具体到区域分布，静安、杨浦和浦东这三个区域的项目数量占据了较大比例。这些项目的面积跨度较大，从72平方米到163平方米不等，而价格区间则从每平方米8.3万元到13.6万元不等。
针对具体项目而言，考虑到千万级改善型消费群体主要是由家庭构成，个体消费者极为罕见，家庭成员数量大多为一至两个孩子，所以三居室住宅自然而然地成为了首选。
聚焦于“外环以内”、“千万级门槛”以及“三房户型”这三个关键要素，我们经过筛选，最终确定了19个相关项目。浦西区域的项目数量较多，而浦东区域的项目则相对较少。在这些项目中，静安区有3个项目，浦东和闵行的项目门槛最高，普遍超过了1200万元。
该项目的总价大约在1000万元左右，其中杨浦区的兴华里推出了86平方米的三室户型，尽管总价不算高，但单价却达到了12万元每平方米，而且与市面上常见的90多平方米相比，这个三房户型的面积显得较为紧凑。普陀区的大华峯荟在单价和面积上相对更优，但由于地块的限制，其户型面宽和采光受到了一定的影响。而浦东的新杨思上园采用的是一梯两户的无连廊设计，并且商业配套设施相对较少。总体而言，杨浦城投·悦江湾项目坐落于杨浦区，在价格方面，无论是单价还是总价，都展现出显著的优势。
我们也对2024年总价介于900万至1100万之间的二手房进行了对比，根据CRIC的数据，2024年全年共有大约4709套总价在1000万左右的二手房成交，其中，中远两湾城的成交套数最多，达到了51套。从建筑年代的角度来看，大部分房源至今已有大约20年的历史，而位于浦东的万科海上传奇则是其中年代较新的一个。
总体而言，针对那些有意愿在上海中心城区改善居住条件的千万级买家，目前浦东和浦西的一手房与二手房可供选择的空间相差无几。然而，对于上海改善型购房者而言，除非他们的工作或生活重心在浦东，否则倾向于选择浦西的人数会较多。特别是对于那些渴望在上海浦西中心城区购置房产的千万级改善型买家，他们要么会挑选楼龄大约20年的二手房，要么会选择短板较少的新房项目。观察当前市场上在售和即将推出的新房项目，杨浦区域的项目相对更具优势。
观察杨浦区的情况，自2024年第七次土地拍卖以来，该区已成功出让三宗地块，其溢价率依次为16.22%、17.09%和16.27%。成交的楼板价呈现逐次上升的趋势，目前这一价格已突破86000元/平方米。此外，考虑到高品质的建设标准，其建设成本也相应攀升，目前已逼近10万元/平方米。
2025年，上海的土地拍卖市场热度不减，在首场拍卖中，4宗地块的平均溢价率达到了33.6%。在这其中，虹口金茂瑞虹地块以高达89.64亿元的成交价脱颖而出，溢价率更是高达38.2%，楼板价更是达到了117474元/平方米。这一成交结果不仅打破了上海自2024年8月取消土地拍卖溢价率上限和房地联动价政策以来的总价纪录，同时也刷新了虹口区域的单价新高。
观察这一发展态势，随着杨浦区核心区域优质地块接连进入市场，预计未来杨浦地区的地价有可能持续攀升。到那时，房价亦将随之上涨。
观察杨浦市场整体供应状况，杨浦城投·悦江湾的性价比十分突出。一方面，它是五角场区域近十年来难得一见的新盘，另一方面，其他项目多是以老旧楼盘的重新推出或追加供应为主。
该项目的中小户型住宅以99平方米的三居室为主，其平均价格约为每平方米9.9万元，整体购房成本大约在1000万元上下，无论是从单价还是总价来看，都展现出显著的竞争优势。
项目地处北京城建长海社区周边，联动价格为10.7万元，与该社区的平均价格相比，存在每平方米8000元的差距。尽管附近板块也有与越秀天玥同期推出的房源，但由于位于中原板块，与五角场板块相比，仍存在一定的差距。
CRIC的统计资料表明，自2025年起，上海杨浦区五角场区域的成交价格平均达到每平方米101905元，相比之下，中原板块的成交价格平均为每平方米88379元。这一情况并非仅限于2025年，事实上，五角场板块的成交均价始终高于中原板块。
由此可见，杨浦城投·悦江湾的均价为9.9万元每平方米，无论是从单价还是总价来看，都处于较低水平。
杨浦区域自身具有深厚的历史积淀，这里不仅是百年工业、百年大学、百年根脉、百年市政的汇聚之地，即“四个百年”的历史底蕴的中心城区。展望未来，杨浦将打造成为大创智数字创新实践区，构建“长阳秀带”在线新经济生态圈，以及形成环同济知识经济圈的创新发展试验区。江湾-五角场，曾是“大上海计划”中的“市中心区域”，它不仅承载着上海宝贵的城市记忆，而且未来将承担大创智示范区的重任，迎来新的发展阶段。同时，抖音等新兴企业集团的入驻，也将吸引高素质人才，从而提升整个区域的价值。
杨浦城投·悦江湾项目在价格和地理位置方面固然吸引人，但自身特色同样显著，其层高约为3.1米，得房率在74%至78%之间。
在户型设计方面，这款99平方米的三居室拥有三个朝南的房间，客厅与次卧配备了宽敞的南向阳台，主卧室则是独立套房设计，包括预留的衣帽区、独立的卫生间以及大尺寸的飘窗，整体空间感十足，既保证了私密性又兼顾了实用性。
与市场上同面积级别的产品相较，卓越的户型设计水平以及高达77%的得房率，不仅实现了宽敞的三居室空间，还巧妙地融入了约8平方米的南向阳台设计（其中一半面积作为赠品）。
价格亲民、产学研多方面协同发展的优势领域、在尺寸和实用性上均有所考虑的产品，杨浦城投·悦江湾为那些近期打算在上海市中心区域购置房产的千万级改善型购房者提供了一种稳妥的选项。
住房和城乡建设部部长倪虹在全国人大十四届三次会议民生主题的记者会上指出，自去年九月起，我国房地产政策持续加力，各地根据自身情况实施差异化策略，精准调控，实施一城一策，全力满足居民的基本和改善型住房需求。经过不懈努力，保障交房攻坚战成功实现了年度既定目标。在各方的共同努力下，市场信心得到了显著增强，房地产市场也呈现出积极的发展态势。
根据统计数据显示，在2025年的首两个月份，我国房地产市场呈现出停止下跌并逐步稳定上升的良好态势，市场参与者信心逐渐恢复。
随着杨浦未来潜力的逐步显现，这个位于上海中心城区的低谷地带，正逐步进入新一轮的价值评估阶段。
一方面，上海中心城区未来小户型房源供应出现空缺；另一方面，高性价比的总价和均价备受关注。在综合对比了未来的供应情况和性价比突出的房源后，杨浦城投·悦江湾的成交量正稳步增长。目前，900万元以下的房源已全部售罄，同时，还有少量1000万元以下的优质房源可供挑选。
