盛兰 本报记者 郭阳琛 张玉 上海报道
下午四时整，2月10日，上海金地峯范的销售代表张扬向《中国经营报》的记者透露，认购活动已宣告结束。同日，上海市内还有建发浦上湾、经纬学府阳光等多个楼盘项目也同步结束了认购。追溯至2月6日，这三个项目均实施了“计分制”公开认购方式。此举标志着上海新房摇号“积分制”试点项目的正式落地，同时也预示着上海房地产市场调控的精细化管理正全面堵住各类漏洞。
2020年已逝，这一年中，沉寂了三年的上海房地产市场突然波澜再起，新房市场出现了“千人摇号”的盛况，而二手房市场则掀起了学区房的激烈竞争，一时间，房东们纷纷提高房价，这种现象变得十分普遍。
张力，这位在上海扎根三年的新居民，正饱受其苦。孩子去年升入幼儿园中班后，他几个月前便开始留意学区房的信息。然而，如今手机APP里收藏的那些心仪房源，大部分都已售罄或从架上撤下，剩下的房源价格也普遍上涨了超过10%。张力与妻子均在国企任职，他不禁感叹：“我们俩每月的收入加起来，还不及房价上涨的幅度，这不是白费力气吗？”
为此，张力迅速将旧宅挂牌，着手进行置换。与此同时，上海市相关部门在政策层面持续加大力度。2021年1月21日，上海市住建委等八个部门共同出台了一份名为“沪十条”的红头文件；紧接着在1月25日，法拍房被纳入限购范围；再于1月29日，上海银保监局发布通知，规定银行不得向个人发放未封顶的住房贷款，并严厉打击和管控流入房地产领域的经营性贷款和消费性贷款。
上海中原地产的市场分析师卢文曦强调，上海在调控方面不断加码，接连推出一系列措施，旨在整治房地产市场中的种种乱象和投机炒作行为。鉴于这些政策的针对性强，市场普遍预期将出现转变，降温趋势势在必行。然而，这些政策同时也兼顾了自住客户的合理需求，故在消除市场过热情绪之后，呈现出的将是楼市的真实需求。
楼市积分“大招”
总体而言，该次新房摇号的积分规则由两个主要部分组成，首先，基础分数的评定依据是认购者名下房产情况、过去五年内的购房历史、家庭构成以及户籍信息；其次，年限分数则是通过认购者缴纳社保的月数与相应系数相乘得出。
相关评分揭示了优先级的排列，家庭住户购房享有较单身人士更高的优先级，上海户籍持有者相比外地户籍者拥有更优的优先级，无房家庭相较于有房家庭享有优先权，近五年来未曾购房的群体也将获得更大的优先级。此外，第二部分的评分是动态的，主要依据社保缴纳情况来评定。社保缴纳额越高，得分越高，从而获得的机会也就越多。
2月6日，闵行区的建发浦上湾项目启动了公开认购活动。记者通过吴坚提供的视频看到，售楼处前，众多消费者已排起了长达至少20米的队伍。吴坚对记者说：“人这么多，照这个势头下去，认购人数肯定要超过1.3这个数字了。”
新房摇号政策明确，当参与摇号的人数与可供摇号的房源数量之比超过1.3时，需依据积分由高到低的顺序来决定进入摇号名单的资格。至于参与者的积分评定，上海市住房管理局等相关部门会综合考虑家庭构成、户籍信息、是否拥有房产、过去五年内的购房历史以及在沪缴纳的社会保险等五个因素，通过联网核查后予以确认。据受访者透露，他们的积分未达到60分。
建发浦上湾最新公告指出，本次推出的房源数量总计为498套。依照计分制的规定，将依据第647名的分数来决定新房摇号资格。该楼盘的咨询顾问在接受记者采访时透露：“入围所需的分数目前尚未完成统计，统计工作正在进行中。”
据相关消息，建发浦上湾的报价大约在每平方米4万元上下。中原地产的数据表明，2021年1月，上海闵行区的平均房价达到了7.87万元每平方米。而到了2月10日，记者通过查询发现，上海的平均房价实时约为每平方米5.6万元，这两者均超过了建发浦上湾的定价。另外，此次公开认购的验资门槛也颇为严格，98平方米的房型需要验资140万元，而128平方米的房型则需验资200万元。
在同样于2月6日开盘的金地峯苑项目，销售顾问张扬透露，本次认购活动对积分并无限制，且认购比例已接近1.3。据了解，项目共推出了360套房源，但并未全部推出。张扬还提到，预计二期房源将在4月份与大家见面。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进认为，此次出台的政策与之前“博士生抱怨摇号困难”的事件紧密相连。该积分购房制度同样彰显了购房排序的导向性，并在当前特殊的住房交易阶段，成为了一项体现公平性原则的住房分配机制。积分制度能有效保障住房需求者，特别是那些在上海及全国其他城市无房、在上海工作年限较长的家庭，他们能获得最高评分，并优先享有购房资格和购房机会，从而有效解决住房难题。这样的政策有助于减轻热门楼盘抢购现象的压力，与之前的各项政策共同构成了上海较为完善的调控政策体系。
同时，值得一提的是，近日，那位在2020年底多次参与摇号却未能成功，并曾向有关部门上书请愿要求调控的徐博士在接受媒体采访时透露，他尚未购得新房，目前依然处于无房居住的状态。徐博士对于优先保障无房家庭摇号提议的初衷表示，实际上他从未提出过人才应优先考虑，您可以看到我的标题始终聚焦于无房家庭，紧接着是无房个人，我本人就属于无房个人这一类别，我并未将自己置于最优先的位置。提及我是博士，实则是为了说明落户的一种途径，我从未声称博士应享有优先权。
调控“层层加码”
春节过后不久，李耀便开始了四处看房的旅程，他亲眼目睹了上海二手房价格的一路攀升，同时也亲身经历了上海楼市在那一年里的异常火爆。
2020年伊始，房价已远超李耀心中的预期。尽管如此，他并未等到房价下跌的消息。直至九月，他察觉到房价似乎步入稳定，于是迅速筹集资金，打算购置一套位于徐汇区漕宝路附近的学区房，总价260万元。
然而，他迅速筹集了首付款，却发现那套位于学区的房子价格已上涨了30万元。李耀首次产生了退出这场购房狂潮的念头。最终，他下定决心，在12月签订了购房合同。他说：“我最终买的是同一小区的6楼，如果当初早点行动，就能买到3楼的同户型，而且装修条件更优。但现在，这套房子不到两个月又涨了40万元。”
房地产市场中的过热现象催生了上海住房和城乡建设委员会等八个部门在2021年1月21日紧急出台《关于推动本市房地产市场稳定发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。该《指导意见》明确提出，将个人对外出售住房的增值税免征期限从原来的2年延长至5年，这一变化预示着持有房产满5年的房屋在未来的市场中将更具吸引力，同时，那些持有房产满2年但未满5年的业主也可能会选择退出市场。
1月25日，上海浦东新区人民法院发布的竞买公告中特别指出，竞买者必须提前核实自己在上海的购房资质，从而使得上海的法拍房也成为了限购的对象。紧接着，1月29日，上海银保监局发布了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，规定仅对已完成主体结构封顶的住房购买者提供房贷，同时要求商业银行对房贷申请进行严格审查。
尽管网签尚未完成，幸运的是李耀所购之宅已达到5年持有要求，故他无需担忧房东会违背合约。李耀透露：“新政策实施后，房东曾暗示意图提高租金，然而他自己刚换购了新房，无力承担违约金。然而，短短两周内，该校区挂牌的房源数量已从近20套锐减至两套，众多房东均选择暂缓出售，等待市场变化。”
陆家嘴板块的品牌中介区域负责人刘文，他与2020年上海楼市行情一同见证。对于房价的初期上涨，刘文指出，当时部分大型房屋中介平台承诺业主在一定期限内确保房屋售出，若未达成目标则需赔偿，以此手段诱导业主提升挂牌价格，进而实施房价炒作。
因此，在2021年2月1日，上海市房地产管理局以及公安局等相关部门共同对本市内运营的主要房地产中介机构进行了约谈，旨在强化对这些机构的监管，并严厉打击人为制造房地产市场紧张情绪的行为。
被“误伤”的“离婚者”
在加强调控措施的影响下，房地产市场降温趋势明显。上海中原地产的数据表明，一月份共有27个楼盘推出了房源，总面积达到78.8万平方米，与上个月相比减少了41.74%，回调的幅度相当显著。
此外，观察上海链家在1月25日至1月31日发布的二手房相关数据，可以发现，这些指标均呈现下降趋势；具体来看，成交套数较前一个月减少了26%，成交均价下降了2%，挂牌量降低了16%，带看量减少了11%，新增客户量下降了8%，这表明新政策对市场需求端的抑制作用已经开始显现。
2月3日，记者深入浦东新区张杨路的房地产交易中心进行实地考察，发现咨询窗口前询问者络绎不绝，人数已突破8000大关。一连串的新政策出台，促使众多人急于尽快完成交易。
白木身为某知名房地产中介公司七宝分区的运营掌门人，他自基层做起，对上海房地产市场怀有深厚的情感与独到的见解。他向记者透露，七宝是上海众多学区房区域中的佼佼者，他所管辖的门店在最新政策发布前的两周，销售业绩尤为突出。“这一政策对业主和购房者都带来了一定的压力，其性质就如同一个筛选器，淘汰了一部分客户和房源。”
关于政策具体如何影响市场走向，我们都需要保持观察。特别是那些卖房的人，其中多数是为了换房，还有一部分是将二手房出售后购买新房。然而，目前新房的购买偏好转向了那些名下无房、贷款记录较少的客户，这导致那些换房者的竞争优势明显不足。夏冰，这位负责徐汇长桥板块的中介负责人，这样说道。
夏冰指出，新政策对二手房和新房市场的主要影响集中在名额限制方面，目前关于名额限制的规定已经细化了许多，之前存在的不足之处也基本得到了弥补。
由于新政策的实施，解除合同的现象屡见不鲜。通过记者的采访了解，其中一些情况是因为离婚未满三年，而婚前仅拥有一套房产，现无法再次购置房产；另外，还有一些购房者因无力承担不断攀升的首付款而不得不解除合同。
针对那些离婚未满三年且不符合首套房购房条件的购房者，刘文指出：“这些购房者同样会遇到解除合同的情况，原因是他们需要支付的首付款比例大幅上升，这可能导致部分购房者难以承受。”
税费算法的调整带来了更多的效应。夏冰指出，在旧规定中，房屋持有满两年后便可免缴增值税，只需支付个人所得税和契税。然而，新政策实施后，对于持有满两年但未满五年的房产，则需要额外支付增值税，其税率大致与房价的5%相当。以价值1000万元的房产为例，额外增加的费用大约为50万元。新政将免缴增值税的购买期限门槛从原先的2年提升至5年，这一调整导致部分客户出于避免额外缴纳增值税的考虑，最终选择了与开发商和平解除合同。
此外，众多业主倾向于采取“由买卖双方共同承担增值税”的方案。实际上，增值税的总额并未显著上升，目前负责的客户在分摊后，双方额外需承担的增值税总额不足十万元。刘文如此表示。
信贷收紧浇灭“火气”
2020年下半年，我几乎整日都待在售楼处，而今，我终于可以在办公室静候新春的到来。李梦在上海一家国有银行支行担任信贷业务负责人，她未曾料到，近期发布的“五道红线”政策，竟然让她得以卸下心中的重担，得以松一口气。
所谓的“五道红线”，指的是在2020年年末，中国人民银行与银保监会共同颁布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，此举将房地产开发贷款和销售回款，即房地产资金流入的两个主要渠道，明确划定了不可逾越的界限。此前，央行和住建部对主要房地产企业实行的融资限制“三道红线”措施，共同构建了针对需求侧和供给侧两方面的融资监管体系，从而稳固地构筑起了金融风险防控的坚固“防火墙”。
李梦向记者透露，在政策实施之前，她任职的支行每月可发放的房贷额度高达四亿多元，但如今这一额度已被削减至一半，她的收入也随之减少了一半。过去，房贷审批时间短则三五天，长则半个月即可完成，而现在至少需要等待三四个月。这一变化对开发商的资金回笼带来了巨大压力，同时，二手房的房东也纷纷要求提高首付款比例。
一周前，上海银保监局对首付款的资金来源和借款人的偿债能力提出了严格的审查要求，其关注焦点明确指向了与房产相关的经营性贷款和消费性贷款。据记者了解，在上海，首套房贷款的最低利率为4.65%，而二套房的最低利率则为5.25%。此外，小微经营贷的利率水平一直保持在较低水平，得益于2020年监管政策的倾斜，抵押经营贷的利率通常能比普通房贷低80至140个基点。
张春光，锦天城律师事务所的一名资深律师，指出经营贷的规模相较于消费贷和信用贷要庞大得多，且控制难度较高。这种贷款的主要职能是支持实体经济的发展，然而，一些商业银行在追求利润的过程中，可能会放宽审查标准。
除此之外，上海地区的商业银行还需对自2020年6月起发放的消费贷款、经营贷款以及个人住房贷款进行详尽的自查，并且必须在2021年2月28日之前，将自查结果和整改措施一并提交给上海银保监局。
春节期间，我们已停止受理将经营性贷款用于购房的业务。一位贷款经纪人透露，自新政策出台以来，过去那种通过多次转账就能轻松过关的方式已不再可行，因此所需时间更长，春节前肯定无法完成。尽管如此，若时间充足，我们仍可办理，但费用会相应增加。
受新政策影响，李梦所在的银行贷款审批部门连续加班。李耀透露，银行近期正在审查其近三个月内的大额资金流向，并责令其将相应资金退回原渠道，这一举措旨在杜绝经营性贷款和消费性贷款的违规流入。
白木认为，房贷的收紧措施是击破房价“虚增泡沫”的关键手段。尽管上海并不缺少有意购房的人群，而且公示落户名单的速度也在加快，使得具备购房资格的人日益增多，然而，一旦房贷政策收紧，首先会延长交易过程，进而降低单位时间内的交易数量；实际上，银行发放的房贷总额减少，整体购房资金池的规模也会显著缩小。
受访者要求下，张扬、吴坚、张力、李耀、刘文、白木、夏冰、李梦等人均采用了化名。
