自第三季度起，我国一二三四线城市房地产市场普遍出现降温现象，市场的不确定性也随之加剧。信贷作为支撑楼市的关键手段，对市场产生了深远的影响。在此背景下，各地纷纷传出贷款利率有所放松的消息。
房贷利率下行？
在深圳，11月26日，招商银行对首套房贷利率进行了调整，将之前的基准利率上浮15%的利率水平降低至基准利率上浮12%。此外，对于资产达标且为金葵花客户的利率上浮幅度更是进一步降至10%。与此同时，部分银行也显现出放款速度加快的迹象。从10月份开始，北京、广州、杭州、南京、武汉等一二线城市的重要城市，首套房贷利率也出现了不同程度的下降。
数据显示，全国35个重点城市的533家银行对于首套房的平均贷款利率达到了5.71%，这一数值是基准利率4.90%的1.165倍。尽管这一利率较上个月上升了0.01%，但在经历连续22个月的房贷利率上涨后，今年下半年以来，其增长速度已明显放缓。
此外，在10月份，北京、广州、杭州、南京、武汉等地首套房贷款利率均有下调，具体降幅分别为0.02%、0.01%、0.12％、0.05％、0.09%。
招商银行深圳分行的个贷经理对第一财经确认了利率调整的消息，表示从26日起，首套房贷的利率已下调至上浮12%，此前为15%。然而，目前尚无法确定这一调整能否持续，需根据市场动态，上调的可能性依然存在。
不过深圳房贷放松仍是个别银行行为，还没成为一场集体行动。
工商银行的相关负责人向第一财经透露，在深圳地区，他们依旧坚持对首套房贷实施上浮15%的利率政策，而对于二套房贷，利率上浮幅度则达到20%。他们强调，无论是内部员工还是外部客户，申请房贷时都需按照这一标准执行，没有任何折扣优惠。
建设银行和农业银行深圳分行对首套房贷的利率上调了15%，而对二套房贷的利率上调了20%。负责个人贷款的工作人员普遍反映，他们“尚未收到关于利率下调的任何通知”。
郑叔伦，深圳中原的董事总经理，在接受第一财经采访时指出，这并非整体政策的放宽，而是部分银行基于商业考虑所采取的行动。此外，他还提到，某些银行在年底可能需要冲刺业务目标，因此它们自身存在放宽政策的动力。
今年以来，央行已四次下调存款准备金率，累计释放流动性高达约4万亿元，此举亦有助于银行间市场利率的下降。安信证券分析师黄守宏表示，在此之前，银行面临资金紧张问题，放款速度和额度均较为迟缓，而到了年底，额度相对充足，资金紧张状况得到一定程度的缓解，进而推动了利率的下降。
以500万元的总价，贷款350万元购得房产，若采用等额本息的还款模式，分30年偿还，基准利率上浮15%计算，每月需还款金额为20,170.08元，累计支付利息达376.1万元，总还款额则为726.1万元；若基准利率上浮12%，每月还款金额将降至19,846.27元，每月可节省323.81元。支付利息款项共计364.5万元，而整个还款总额达到了714.5万元，这样一算，实际上节省了11.6万元。
尽管利率降低后，购房者的月供变动并不显著，然而这一利率调整仍被众多人视为一个关键性的迹象。
在利率下调的同时，该房产中介公司所提升的中介费用同样吸引了众多市场的关注。
近期，传闻该企业自11月16日开始对二手房中介费率进行了调整，将原先买卖双方各自承担的1%提升至买家支付2%、卖家支付1%。鉴于市场惯例中介费多由买方独自承担，此次价格调整使得该中介公司的购房客户需支付的手续费从原本的2%增至3%，进而导致购房总成本上升，增幅相当于房价的1%。
面对同行普遍降低中介费、减少薪酬、关闭门店的做法，这家房产中介却反其道而行，提高收费。尽管公司内部人员解释称这一举措旨在通过提高佣金标准来增强服务品质，然而，有行业专家分析，正如春江水暖鸭先知，该公司敢于在市场下行时上调中介费，或许是因为他们预判了市场可能出现的好转趋势。
然而，尽管某些银行降低了房贷利率，同时该房产中介提高了服务费用，这难道就真的预示着房地产市场即将回暖了吗？
中原地产项目部总经理黄韬对于公司提高中介费的做法明确表示：“依照常理推断，降低中介费用似乎更贴合当前市场的实际状况。”
此外，业界人士指出，该房产中介公司此举不仅显著加重了购房者的经济负担，而且对其自身及门店业务员的工作也产生了不小的压力。他们表示，目前业内鲜少提及“独家房源”，该公司提高中介费的行为，可能促使部分购房者或该公司员工转向其他房地产中介机构。
实际上，目前在上海，中介费很难全部收取，平均下来大约只能收到1.6到1.7个百分点，而我们公司提高到了3个百分点，市场可能并不会认同。这位人士指出，竞争对手巴不得看到这种情况，因为现在能做成一笔生意就是一笔生意。在当前的市场环境中，收费合理和保障安全才是客户最关注的焦点。
北京“卖地”忙
一些银行降低了房贷利率，上海房产中介费用也在上升，而与此同时，北京正致力于土地出让工作。
本周一，北京市集中推出了13宗地块的出让，共计实现了316.46亿元的土地出让金收入。在这13宗地块中，有12宗顺利成交，而剩余的一宗则未能成功出让。
今年北京市计划分配的商品住宅用地面积为650公顷，但截至目前，实际已供应的用地仅为224.69公顷，完成率不足35%。此外，今年已有11宗土地未能成功拍卖。
瑞银近期发布的报告显示，我国房地产市场整体需求量很可能已达到峰值，且各城市间需求将呈现结构性差异。鉴于较长时间的房地产调控政策，开发商普遍面临资金紧张状况，在拿地过程中，其出手行为相较于以往已不再那么大方。
多地纷纷出现土地集中出售的现象，这或许反映了市场需求有所下降。实际上，就在本周一，北京一次性推出了13块土地，但这并非今年土地出让数量最多的一次。今年9月12日，北京市规土委在官方网站上一次性发布了66幅住宅用地信息，创下了今年以来土地挂牌数量的新高。然而，回顾前几年，北京的土地方向来不愁销售。作为房企“必争之地”，北京的土地一般都是挂牌后就会被疯抢。
从企业拿地情况来看，竞得最大地块的均为大型国有企业。这一点或许暗示了一个事实，那就是与民营企业相比，国有企业在资金方面更为宽裕。然而，鉴于房地产行业普遍面临资金短缺的问题，土地的供应与需求结构可能会与过去大相径庭，这一变化也将对整个房地产市场产生重大的影响。
鲶鱼效应？
在当前房地产调控政策依然紧绷的情况下，部分银行降低贷款利率，同时房产中介服务费有所提升，这些现象能否成为扭转市场走向的催化剂呢？
美联物业全国研究中心提出，依据历史交易数据观察，在市场整体走势向好的背景下，利率的降低往往会导致成交量的显著增加；然而，当市场趋势出现转弱时，利率的下降对市场的推动作用则相对较弱。
或许，这些企业所采取的行动，并非是基于对市场前景“回暖”的预期，而更可能是面对行业萎缩压力下的一种自我救赎举措吧？
文：深思
记者：陈淑贞，等
