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编辑助理：朱智琪
中国房价最低的一线城市——广州，正在拉紧楼市的口子。
4月8日，住房和城乡建设部对广州、合肥、宁波、东莞、南通等五个城市的负责人进行了约谈，旨在督促这些城市采取措施，有效控制房地产市场过热现象。在这五个城市中，广州和东莞恰好是粤港澳大湾区内的两大城市。
广州，这个被誉为“一线城市房价洼地”的城市，早已实施了更为严格的调控措施。4月2日，广州市推出了一系列新的限购政策，比如，人才购买的新房需持有满三年后才能进行转让，同时强化了对房地产金融的监管，并对新建商品住房的价格进行了指导。与此同时，备受关注的南沙区也发布了严格的命令，要求对伪造、虚构人才资格的行为进行严厉打击。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出，目前三大都市圈周边的一些重要地级市出现了炒房行为，对此仍需采取积极的调控措施。
在严政实施之前，广州的房价上涨态势明显。据国家统计局于3月15日公布的70城房价数据，2月份，北京、上海、广州及深圳这四个一线城市的新建商品住宅销售价格分别增长了0.7%、0.5%、0.9%以及0.1%，其中广州的涨幅位居首位。至于二手住宅销售价格，北京、上海、广州和深圳的涨幅分别为1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。
究竟是谁，暗中操控，那只看似无形的“手”推高了房价？在房价最低的一线城市，炒房者是否还有机会介入市场？
背后推手
在此次调整之前，广州的房价已经完成了一次上涨周期。在这其中，黄埔和南沙两个区域的涨幅尤为显著。
克而瑞的数据揭示，南沙区的平均价格在2019年约为2.14万元每平方米，到了2020年则上升至约2.66万元每平方米，增长了24.46%。而黄埔区的均价同样有所提升，从2.57万元每平方米上升至3.02万元每平方米，涨幅为17.8%。在一些热门商圈，价格涨幅更为显著，比如黄埔区的一些热门楼盘，2019年的价格普遍在4万元每平方米左右，到了2020年，价格已经达到了5至6万元每平方米。
近一年，广州一手房的房价一直在涨。图片来自克而瑞广佛区域。
业内专家表示，黄埔与南沙两地推出了针对人才的购房优惠措施，这对外地购房者来说相对有利。广州的专家进一步分析，南沙和黄埔在之前放宽了购房限制，人才购房政策也相对宽松，只要满足本科学历及以上条件，以及一些额外要求，就可以购房。因此，这一政策吸引了众多外地购房者，进而推动了南沙和黄埔两地房价的上涨。
新政策实施之后，无冕财经的研究员对南沙地区进行了实地考察，沿途观察到众多外地车牌在行驶。南沙的购房者普遍看好这一区域，然而他们也存在一些顾虑。“绿化情况良好，交通便捷，新建住宅众多，人口密度较低。”这是黄雯初到南沙时的直观感受。她进一步提到，若南沙的企业和配套设施能够得到有效实施，未来的发展潜力巨大，然而关键在于这些承诺能否真正落地。
本次的限购措施，对那些外地炒房者在南沙的购房活动产生了显著影响。有市场分析人士向无冕财经研究员透露，去年深圳的购房者主要购买的是明珠湾和灵山岛板块的房产，但今年由于政策收紧，他们转而转向了珠海市场。然而，这位业内人士也提到，黄埔地区的限购政策使得深圳购房者难以购买房产，而黄埔房价的上涨可能是由于本地居民的推高所致。
实际上，外地炒房客的推动作用之外，本地业主的涨价情绪依然浓厚，并不仅仅局限于黄埔区。2021年1月，广州市住建局就严厉表态，要打击哄抬房价等违法行为，链家也相应地撤下了部分高价房源。目前，在链家网站上查看二手房数据，会发现涨幅在10%-30%的小区主要集中在天河、黄埔、海珠这三个区域。
在这场价格博弈中，实际成交价格亦受到了影响。据自媒体“广州plus”对链家网数据的跟踪分析，在过去的半年里，全市超过二十个小区的成交价格涨幅超过了二十个百分点。在这些小区中，天河区的荟雅苑和保利心语花园的签约价格涨幅尤为显著，半年内的涨幅达到了四十四至五十个百分点。
尽管全市房地产市场呈现出一种不安定的氛围，然而，白云、花都等地区的房价保持稳定，而更外围的从化和增城两个区域甚至出现了房价下滑的趋势。
收紧的资金
楼市热度盛行，钱却开始收紧了。
推动此次房价攀升的又一关键因素是针对经营性贷款的严格审查。在3月26日，由三个部门共同发起，全国范围内对经营性贷款流入房地产市场进行了全面打击。
广州房地产市场一直存在一种默契的做法，即通过经营贷款进入市场。有行业专家指出，炒房者正是通过高倍杠杆进行购房，其中一些炒房者甚至用经营贷款一次性付清房款，之后只需支付年利息，便可坐等房产增值。
在严厉打击之下，市场氛围变得紧张。广州的中介陈华向客户建议：“应将首付款现金分阶段存入个人储蓄卡，避免通过亲友进行大额转账，以免留下流水记录。同时，各大银行在审批贷款时都会严格审查资金来源。”
南沙地区的房产中介王戴向无冕财经研究员透露，去年深圳购房者普遍采用经营性贷款进入市场，然而近期政策有所收紧，操作难度加大，尽管如此，仍存在一定的机会。他表示：“只要持有深圳户籍，具备本科学历以及中级技能证书，并且拥有南沙地区的劳动合同，便能够获得在南沙购房的资格。”关于贷款事宜，该中介机构透露：“近期贷款审查变得尤为严格，必须核实首付款的来源。若首付达到五成，或许某些银行能够予以办理。”
在广州的黄埔地区，房价持续上涨，许多房产中介坦率地告诉无冕财经的研究人员，若没有半年的社保记录，外地户籍的居民购房将面临极大困难。然而，中介机构也表示，尽管存在通过延迟缴纳社保来购房的可能性，但目前监管政策严格，无法确保这一操作能够顺利完成。
那些以“首付贷”为宣传手段的楼盘，目前面临着两难境地。之前宣称“首付贷可以借取两年至五年”的中介向无冕财经透露，由于银行放款困难，再加上近期对首付贷的严格审查，他手中的一位客户从2月份成交至今，仍未完成网签手续。银行规定首付款需达到总房款的30%，其中90%必须为借款人自有资金；一旦发现首付款来源并非自有，借款人需提供相应证明；若无法提供，银行将拒绝放款；即便银行已放款，若后续发现首付款涉及首付贷，仍将要求借款人提前归还该笔资金。
热钱撤去哪里
热钱就像泥浆，填平一个又一个洼地。
自去年起，东莞、深圳、广州等大湾区城市依次展开了一系列的动态变化。在这些城市中，广州，以其较低的房价，与其他一线城市如北京、上海、深圳相比，显得格外突出，正面临着前所未有的挑战和机遇。
在政策趋严之下，热钱会撤离广州吗？
公开信息显示，3月份广州的成交数量降至1.2万套，市场氛围似乎有所降温。地产专家邓浩志预测，4月份广州房地产市场的成交量或许还将继续下降。然而，尽管调控措施相对温和，它们并不能逆转市场的整体走势，也无法改变全球货币政策的宽松态势。预计在4月份的调控措施实施后，5月份起市场将逐步回暖，并重新步入稳步上升的轨道。
广州调控之后，下一轮，热钱还将滚到哪里？
邓浩志指出，大湾区内的轮动效应持续发展，东部地区的深圳已出现降温迹象，而中部城市的广州则热度不减。在此同时，广州周边城市的轮动效应也开始显现，佛山和中山两地逐渐升温。
热钱撤离广州后，周边城市的连锁反应逐渐显现出来。相关图片由克而瑞广佛区域提供。
公开数据显示，在过去六七年里，佛山的成交量曾一度超越了广州。然而，去年却出现了广州成交量反超佛山的情况。进入今年3月，佛山的成交量又开始逐渐回升，并重新超过了广州。与此同时，中山的3月份成交量为5700多套，库存量已降至大约10个月。从备案价格来看，中山大多数楼盘的价格已普遍上调，涨幅在10%到20%之间。
值得注意的是，与此同时，京津冀地区的限购政策不断加强，导致环京地区的楼市房价自2017年达到峰值后急剧下降。在过去的四年里，部分区域的房价平均跌幅已超过40%，其中某些区域的跌幅更是达到了惊人的71%。
随着我国房地产市场分化现象愈发显著，任泽平在加盟东吴证券的首次公开露面时明确指出：“房地产行业构成了我国最为顽固的泡沫，我们仍拥有十年时间来寻求解决问题的契机。”在一系列调控措施接连出台的当下，这位被誉为“网红预言家”的预测能否成真，引发了广泛关注。
（以上采访人物黄雯、陈华、王戴皆为化名）
