上海二手房库存每天都在暴增中
从2021年8月的9.5万套
到2022年11月突破15万套
再到2023年7月突破20万套
持续至今高位……
即便3月份上海二手房市场出现了一丝回暖迹象，成交数量达到了1.8万套，然而，在庞大的二手房库存面前，房东们想要成功出售房产的挑战依然严峻。
四月份的数据呈现出一定的特殊性，尽管挂牌的房源数量有所下降，然而降价房源的数量却呈现上升趋势，并且这一数量达到了一个新的高峰，具体数量高达2.7万套。
上海这类历史悠久的大都市，其市中心区域聚集了成千上万套建造于三四十年前或更早的老旧住宅，其中普陀区的这些老旧住宅，其价格目前已跌至2015年的水平。
尽管如此，房东仍然想方设法降低价格急于脱手，然而遗憾的是总有人愿意支付比你更低的价格。二十年的房产传奇就此终结，整个过程竟然仅用了短短三年。
01.
房价究竟下跌了多少
自2021年起，一线城市房价经历了先升后降的过程。观察其下降的持续时间、幅度以及下降的绝对数值，可以发现这一轮的调整周期极为罕见，其程度甚至超过了2008年全球金融危机期间的情形。
分城市看：
北京累计下跌20%，跌回2016年12月；
上海累计下跌22.8%，跌回2016年7月；
广州累计下跌21%，跌回2017年11月；
深圳累计下跌34.6%，价格跌回2016年9月。
观察四大一线城市的数据，我们发现深圳的跌幅几乎达到了35%，而北京、上海和广州的跌幅则略低，大约在20%以上，相对而言，情况较为乐观。
02
国外投行预测
最近，美国投行高盛预测
中国房价触底的时间，若以美国为参照，还需等待三年；若以日本为参照，则需再等十七年。
高盛的预测结论主要来自，中美日三国房价走势曲线比较。
美国房价周期是 2006年-2020年
日本1991年-2018年
中国房价是从2021年9月开始的。
我们先看美国的曲线
自2006年第一季度达到顶峰后，市场开始持续下跌，直至五年后触底，随后又花费了一年的时间进行筑底，紧接着经历了八年的反弹期，最终在2020年重返高点，整个过程累计耗时十四年。
我们再看日本的情况
自1991年第一季度达到顶峰后，市场经历了19年的持续下滑，最终触底。随后，在底部徘徊了3年，之后又用了6年的时间实现反弹。直至2019年第一季度，市场再次攀至高点，整个过程累计耗时28年。
结论显示，我国房地产市场的高峰期出现在2021年的第三季，极有可能与美国的走势相仿，预计将在2027年迎来低谷。
高盛逻辑没问题，结论错误，中国楼市见底模式会与美国更类似。
在绘制高盛的房价走势图时，我添加了几条辅助线来分析趋势：在2018年末至2019年初，房价出现了一个峰值，当时我国的房价指数为98；而最新的房价指数值为83；自2021年第三季度起，房价已累计下跌了17%；至于美国房价指数的回调底线为72，这表明美国房价指数累计下降了28%。依据高盛的分析方法，从回调幅度和回调时间这两个角度来评估我国楼市的底部到来时间。
依据高盛发布的房价指数，我国房地产市场还需下滑1至72/83，即13%的幅度，方能达到底部。鉴于当前我国房地产市场的下跌速度，不到一年的时间即可实现如此跌幅。换言之，依照高盛的数据和推论，我国房地产市场有望在2024年年底或2025年初实现触底。
03.
现阶段，上海楼市处于什么位置，价格是否筑底？
业内评价市场状况的关键标准之一是“库存周期”，此指标越低，反映出房产销售行情热烈；反之，库存周期偏高，则暗示着房产销售不畅，难以脱手。
依据过往历史数据，当新建住宅的库存周转周期维持在约六个月时，市场行情通常十分旺盛；若库存周期超过十个月，则表明商品开始出现滞销现象。
依据克而瑞发布的2023年6月全国月度报告，在全国选取的30个代表性城市中，涵盖了四个一线城市、实力较强的二线城市（包括部分较弱者）以及若干关键的三线城市。这些城市中的顶尖项目均被纳入统计。例如，上海的待售新房销售周期为6.6个月，由此可见，在去年6月之前，上海的新房市场状况尚可。
据小编整理的数据显示，在2024年2月，上海的新房库存周期已超过13个月，这一数字是过去三年平均水平的2.2倍，表明新房市场正处于滞销状态。
在二手市场领域，尽管三月份的交易额达到了近一年来的最高点，然而进入四月，降价房源的数量却达到了新的高峰。
截至4月1日的挂牌信息显示，共有83818套房源于3月1日进行挂牌，其中27324套房源价格下调，全市平均降价幅度达到了1.55%。
4月的数据有点特殊，连续挂牌的房源虽然减少了，但是降价的套数是反升的，而且套数还创新高，多达2.7W套之多。
除了关注降价房源的数量，我们还应留意降价的具体幅度。自2023年年底起，降幅超过10%的房源数量逐渐增多。在比例上，降幅低于5%的房源比例正逐渐降低，而降幅较大的房源比例则持续上升。
『上海各区降幅超10%的房源』
