上海市租赁住房租金评估指引(试行)
制定本指引
第二条本指引适用于本市保障性租赁住房租金初次定价活动。本指引适用于本市保障性租赁住房租金调价时涉及的市场租金评估活动。本指引适用于本市保障性租赁住房租金调价时涉及的成本租金测算分析活动。本指引适用于房地产估价专家委员会对相关评估报告的鉴定活动。其他类型租赁住房租金评估活动可参考本指引
租赁住房主管部门、出租人委托本市备案的房地产估价机构进行租金评估。并出具评估委托书。明确估价对象及其范围。明确价值时点。明确价值类型。提供评估所需资料。或协助获取评估所需资料。
房地产估价机构和注册房地产估价师开展租赁住房租金评估工作时应独立。应客观。应公正。要按照评估委托书要求。向估价委托人提供评估报告。评估时需遵守《房地产估价规范》。还要遵守本指引相关规定
第五条租赁住房租金评估所需的资料如下。
(一)租赁住房权属或合法来源资料,包括但不限于国
有土地使用权出让合同。有国有土地使用证。有建设工程规划许可证。有不动产（房地产）权证。有房屋所有权证。有住宅交付使用许可证。有取得房地产的购入合同或租赁合同。
租赁住房所在小区平面图。房屋建筑面积测绘报告。房屋分间（床位）明细清单。房型图册。装饰装修与设施设备的说明等。
(三)出租的租赁合同文本或拟设定的租赁条件。
项目成本资料涵盖多方面内容。其中包括土地取得成本。还包括建设（或改建）成本。也包括运营成本等。这里的成本资料不限于上述这些。
注册房地产估价师要对估价对象与选取的可比实例开展实地查勘。要把获取的评估资料和现状情况作对照。要做好记录。还要拍摄外部、内部以及周围环境的照片或影像资料。评估委托人需配合并保证实地查勘工作顺利进行。实地查勘里发现的特殊情况要在评估报告中披露。
第七条保障性租赁住房租金评估目的适宜这样表述：为相关单位确定保障性租赁住房租金。或者是为相关单位调整保障性租赁住房租金。同时要评估同地段同品质租赁住房的市场租金。其他类型租赁住房的评估目的依据实际情况来确定。
第八条租赁住房租金评估的财产范围涵盖房屋。还包括相应土地使用权。也涵盖装饰装修。以及家具家电。还有设施设备等。
第九条租赁住房租金评估的价值时点根据评估委托书的约定确定。
第十条租赁住房市场租金是指与租赁住房项目同地段
同品质的出租住房于价值时点在公开市场上的正常租赁价格。
同地段是按就近原则确定的区域。该区域与估价对象的配套设施相同。该区域与估价对象的居住环境相同。该区域与估价对象的地段等级相同。一般来说此区域宜与估价对象位于同一住宅板块或同一街镇
设施设备相同或相近
第十一条租赁住房成本租金是根据开发建设成本费用
摊销与运营费、租赁税费、投资利息和利润计算的租赁价格。
第十二条 市场租金受多种因素影响。其中包括区位因素、实物因素以及其他因素。评估时 要特别留意与住房租金有关的租赁合同条款、限制条件、费用与税金承担义务等。成本租金的影响因素主要是投入的成本费用。这涵盖土地成本、房屋与装饰装修设施设备成本以及运营费用等。
第十三条评估租赁住房市场租金一般采用比较法。根据需要，可采用成本法对租赁住房成本租金进行测算分析。
第十四条比较法运用的相关事项。
(一)关于可比实例的选择
搜集同地段同品质市场租赁住房的租金交易实例。在这些交易实例中。按照邻近原则。选择不少于3个与估价对象同品质的租赁住房项目的租赁实例作为可比实例。
交易实例有普通住房、服务式公寓、人才公寓以及员工宿舍等。要依据估价对象实际情况，在同类租赁住房里选取实例。要是不同户型和面积住房租金差异大，能针对不同户型选可比实例。同一住宅板块或同一街镇可比项目数量不足3个时，可适当扩大范围。
(二)关于比较基础的建立
估价对象和可比实例的租金内涵要保持一致，或者能够调整成一致。这其中涵盖了物业管理费、水电燃气等费用由谁承担的问题，还包括是否包含增值税及附加等方面。
对估价对象和可比实例要统一租金计价单位。计价单位涵盖时间、户型、面积。通常按月计价。计价方式为按面积或按套。
要对估价对象和可比实例统一租金支付方式。这其中涵盖租金的支付周期。还包括租金的支付时间。
(三)关于因素调整
区位因素调整主要考虑所在区域情况。其中包括公共交通情况。还包括商服设施情况。也包括公建配套情况。以及居住环境情况等。另外还要考虑房屋的楼层情况。以及房屋的朝向情况。
实物因素调整会主要考虑多方面内容。包括小区环境。还有公共配套设施。以及服务与物业管理。建筑结构也是考虑因素之一。户型同样要考虑。面积大小也在考虑范围内。装饰装修情况需考虑。设施设备状况要顾及。建造年代或者改建时间也很重要。维护保养状况也会被考虑进去。节能环保方面也会纳入考量。
其他因素调整主要考虑租约条件。租约条件会影响租金水平。其包括调租规则。还包括租赁期限。也包括使用限制。以及续租条件等
上述因素各自对可比实例的修正或调整幅度不应超过20%。这些因素共同对可比实例的修正或调整幅度不应超过30%。在对装饰装修、设施设备以及服务等因素进行调整时，应按照同类租赁住房的普通标准来考虑。
综合起来确定
第十五条成本法运用的主要事项。
(一)成本法的基本公式为:
房屋年租金由几部分构成。包括土地成本摊销。还有房屋建设成本摊销。以及装饰装修与设施设备摊销。再加上运营费。另外还有相关税费
其中,各项成本摊销额的计算公式如下:
A:摊销额
C:土地成本、房屋建设成本、装饰装修与设施设备费用等
i:报酬率
g:增长率
n:摊销年限
当通过房屋租赁的方式获取租赁住房经营权时，成本法评估公式如下：
房屋年租金由几部分构成。收房年租金是其中一部分。房屋改建成本摊销也是一部分。新增装饰装修与设施设备摊销同样是一部分。运营费是一部分。相关税费也是一部分。这些部分共同组成房屋年租金
(三)主要内容及取值
土地成本摊销：若以出让、转让或划拨方式取得土地使用权，其为实际支付的土地成本在剩余土地使用年期内所计算出的摊销额，其中划拨方式下剩余土地使用年期取法定最高年期。若以租赁方式取得土地使用权，土地成本摊销则为土地年租金。
房屋建设成本或改建成本摊销指房屋实际建设成本或改建成本在房屋耐用年限内计算得出的年摊销额。建设成本涵盖地上地下建筑工程费、红线内配套工程费、勘察设计费、建设单位管理费、建设期的投资利息等。
装饰装修与设施设备摊销指的是，装饰装修与设施设备投入成本，在一定年期内计算的年摊销额，这个年期一般以10年为宜。其年摊销额一般不宜超过同类租赁住房普通标准的成本。
运营费包含多种费用。其中有维修费。还有保险费。也有物业费。另外包括管理费。以及服务费等。
相关税费包含城镇土地使用税。还包括房产税。也涵盖租赁税费（增值税及附加）。
报酬率要合理确定。需依据同类项目的收益率。还要参考银行贷款利率等指标。
增长率依据价值时点近三年的CPI平均水平来确定。结合项目的具体情况，其可在正负10%的范围内进行浮动。
上述成本项目里，若无法取得实际成本，则按市场水平测算。其中，土地成本按价值时点登记或批准用途的正常地价及取得税费来确定，地价通过比较法或基准地价系数修正法评估确定。房屋建设或改建成本、装饰装修与设施设备费用依据价值时点的重置价格评估确定。
第十六条在评估处于同一小区或者楼栋的多套租赁住房市场租金时能够选取某一套具有代表性的房屋当作标准房屋采用比较法评估其市场租金之后通过差异调整来求取其他各套房屋的市场租金平均租金是用评估范围内的住房总租金除以住房总建筑面积得出的
市场租金的评估结果包括项目平均租金和每套住房月租金。成本租金的测算结果是项目平均租金。项目平均租金的计价单位是元/平方米·月。每套住房月租金的计价单位是元/套·月。数值都保留到小数点后一位。
租赁住房市场租金评估时。应按《房地产估价规范》要求撰写并提交评估报告（含技术报告）。报告里要说明租赁住房的来源。还要说明租赁合同条款和限制条件。也要说明房屋的建设标准。以及室内装修与设施设备等情况。并且要附能反映装饰装修和设施设备等状况的照片。
需要测算分析成本租金的,另行出具成本租金测算报告。
第十九条租赁住房租金评估报告使用期限自出具报告
之日起不超过一年,超过一年的需重新评估。
第二十条 本指引的解释工作 由上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会承担
第二十一条本指引自发布之日起施行。
