二级房产难以售出，新建住房无力购置，楼市置换环节出现阻碍，在二零二六年迎来国资方面的“破局者”，上海、杭州等地陆续开展“收储二手房”试点，国有企业直接进入市场收购旧有房屋，将其用于保障性租赁住房。
表面上来看，好像是把“卖一买一”的通道给打通了，然而，收哪一方的房子，按照什么样的价格去收取，钱又是从哪里来的，每一个这样子的问题背后，实际上都是一场存在于政府、业主以及市场这三者之间的三方博弈。
开年多地落地“收储二手房”
今年，有更多城市进入到“收储二手房”的队伍中行列。在2月4日当日，福建于发布的一份名为《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》当中提及，提到了支持“收旧换新”这一举措。鼓励各类主体依照市场化原则去收购二手房，收购那些因贷款逾期（这其中含公积金贷款逾期）从而进入司法处置程序然而却流拍的商品住房。
对比而言，上海这一步跨出得更早，还是当下市场最为予以关注的城市。2月2日，中国建设银行对上海市第一批收购二手住房用以保障性租赁住房项目签约活动予以举行。浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点，地段条件较为良好、产权明晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有希望被优先收购。
实际上，在今年1月，济南以及杭州富阳等好些地方，都已经先后推出或者落地了二手房收购政策。1月26日那天，杭州富阳开启了“以旧换新”行动，是由区属国企乐居集团朝着市场直接去收购二手房的，目的是用于保租房。2月11日的时候，富阳乐居集团进行了披露，一共有206户符合条件的家庭成功报了名，接下来将会通过摇号产生200户参与其中。
1月14日，济南起步区推出了“全款收旧房”政策，还推出了“全城收旧房”政策，计划把“以旧换新”的1000套住房，分批次来组织。按照方案，在济南全市范围之内，拥有合法产权住房的家庭，只要其购买新建商品房的意向，是在起步区直管区域内，那就可以申请。
以往，地方政府或者国企会下场收储存量新房项目，或者收储长租公寓，今年为何更多转向“收储二手房”。首先，需关注到，2025年底召开的中央经济工作会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，以此打通市场存量与民生保障的通道。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，对于“收储二手房”的市场背景，当下商品房市场置换链条循环不畅，其表现为，低价位二手房成交占比有所上升，中等价位二手房因受到性价比高的新房冲击而难以成交，致使置换链条断裂。此次上海进行试点，是按市场或评估价格来收购，这有助于稳定市场基准价格，防止出现非理性下跌。
上海易居房地产研究院副院长严跃进同样觉得，针对居民家庭而言，这会大幅削减改善性需求的“置换风险”，使“卖一买一”链条得以激活，特别是去解决这两年超大城市二手房挂牌量急剧增多这一问题。
中指研究院指数研究部的总经理曹晶晶着重指出，上海身为超一线城市，首次出现由政府平台收购核心区域二手房用以作为保租房的情况，这样做的意义在于为该市场给予托底以及流动性方面的支持，特别是给“老破小”业主提供了一个清晰明确的退出途径，对稳定价格预期有帮助。
经由官方开展“收储二手房”这一举措，一方面，解决了业主面临的“卖不掉”这一难题，另一方面，为市场注入了新房购买需求，进而形成市场良性循环。与此同时，将收购的二手房用作保租房，又能够满足市场的租赁需求。
从“帮卖”到“收购”进阶
就当前情形而言，哪怕均是二手房的“收购模式”呢，各地的操作途径存在不同，且还具备一定的限制状况。比如说，上海浦东新区采取那般的“收旧换新联动”方式，收购款项转变为“房票”，并且一定要去购买浦东的新房。静安区同样提出要置换静安区的新房，收购的二手房房源总价需在400万以内。徐汇区却是施行“现金收购”，并不绑定新房置换。
杭州富阳所采用的模式，是针对换房人兑付抵价券以及换购券，这些券被用来抵扣购买新房时候所需支付的购房款，其中抵价券的价值等同于旧房收购成交了之后的价格，而换购券具备的价值是抵价券价值的百分之五，不过其最高限度不会超过十万元，该换购券专门用于购置处于指定范围之内的新建商品房。
其实，国资收购二手房以前也存在过现成的例子。其中极具有典型性的即为，郑州在2024年的时候推出了“以旧换新”的政策，那年，借助国有平台公司收购的方式达成了签订二手房协议总共5085套的成果，并且，依靠市场化交易的方式顺利促使5731户新房得以售出，这样一来，直接使得当年的房屋库存出现了下滑。
打从过去瞧，“以旧换新”多数是“帮卖式样”，开发商或者中介平台协助业主挂牌售卖旧房，卖掉之后再去购置新房，在这样的模式情形下，能不能成交得看市场状况，然而当下的“收购样式”，更多呈现为国营企业平台直接入场，动用真钱实银收购旧房，给予二手房业主一个“退出路径”。
收储行动面临多重堵点
政策的落地，不会是那种顺顺利利、毫无阻碍的情形。拿各地所进行的实践这个角度去看，“收购储备二手房”这种情况遇到了好多的梗阻点。
曹晶晶觉得，政策旨在催动置换链条，然而置换效率依旧遭遇到“区域限制”以及“价格梯度”的束缚。举例来讲，浦东规定需购买同区新房，静安优先扶持换本区新房，被收购的旧房总价处于400万元以下，和试点区域新房之间存有较大价差。且2025年徐汇、静安、浦东新区新房成交套均总价均在千万元以上。政策从“收购旧房”至有效“带动新房市场”之间，存在一定传导距离，突破的关键在于破除区域限制。
另外，定价同样属于难点所在。要是价格定得过高，国企运营就会出现亏本状况，国有资产就得面临保值增值的相应压力；倘若价格定得过低，业主就不会售卖，还会觉得国企这是在进行“低价割韭菜”的行为。实际上，对于收购方而言，资金平衡乃是核心考验。
对于这个呈现为阻碍的点，福建于新公布的政策里表明，依据双方进行协调商议、第三方机构展开评估等形式，能够以合理的方式去明确并确定收购的价格。
严跃进表明，怎样去保证针对旧房的那第三方评估价是“公允”的，既要对居民资产权益予以保障，又要避免国有资产出现流失，这就是政策公信力的基础所在，该情况是政策公信力的基础。
另外，严跃进表示，“资金可持续性也面临挑战”，收购资金依赖财政拨款或贷款，规模有限。未来需依赖“住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、地方政府专项债券”及保租房REITs等金融工具之支持，以打通“融资－收购－运营－退出”的完整资金闭环。
试点离扩围会有多远？
尽管挑战重重，但城市层面试点也在有序推进。
表示的曹晶晶称，如果在此回稳的试点效果较为显著，那么针对此就可为其他城市去提供参考，进而推动市场加快来实现止跌。从整体的角度来看，政策所具备的短期效果是主要取决于收购规模的大小以及收购价格是不是具有吸引力的。而中长期的效果则需要依赖于是否能够构建起可持续的资金循环这种模式，就像对接像保租房REITs这类一样。
依据全国城乡工作会议的安排，再加上各个城市面临着楼市置换循环受到阻碍，二手房挂牌数量一直处于高位，价格出现非理性下降等实际问题。李宇嘉觉得，预估接下来其他城市也会跟着采取行动。之前南京、郑州都有过这样的情况，不过除了郑州在2024年收购了5000多套之外，其他城市的规模都相对较小。
严跃进觉得，要是上海试点取得成功然后进行推广，那么地方政府以及城投平台的角色会从“土地供应商”转变成“市场稳定器”，还有“住房资源运营商”。它的核心能力要求会从土地融资转变为存量资产收购，以及评估、运营和金融运作。
严跃进提出这种建议，是基于试点的状况，要尽快去构建起标准化的合同与流程，该流程覆盖房源评估、资金监管、产权过户以及保障房准入这样的一些环节，最终为复制推广铺垫好相关基础。除此之外，对于政策边界，像是户型、总价、区域之类的，要进行清晰分明的界定，并且定期做到透明化地去披露进展情况，以此来稳定市场各方的预期，防止造成政策被误会解读以及市场出现扭曲的情况，从而充分地发挥出政策所具备的积极效应。
国资进入市场进行“收储二手房”举动，表面瞧着好似给市场增添了一把“火”，然而对于火候的精准掌控绝对不是简单容易的事情啊。这一场有着国资引领的存量收购行为，最终所要解答的可不单单是“谁来买房”这样的疑问，更是要考虑怎样才能够让房子切实地实现流动起来，进一步使得城市的存量资产能够焕发出全新的生机与活力哟。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 岳彩周
校对 赵琳
