安居客不久前向港交所正式递交了 IPO 申请。据 IFR 报道，预计此次募资至少 10 亿美元。这是 58 同城私有化之后首次将旗下业务进行分拆上市。安居客提交的招股书表明，在 2021 年 3 月 2 日，公司完成了新一轮总额为 2.5 亿美元的融资。其中，领投方为碧桂园的关联全资公司 BEAM MERIT LIMITED。同时，还有新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产等。由此可见，安居客的上市得到了广大房地产合作方的喜爱。
58 同城去年进行了私有化，其目的是能够更全面地进行升级。在过去的几年里，58 同城始终在从一个信息平台朝着服务平台的方向进行升级，并且对各个业务领域进行了深入的耕耘。房产是 58 同城的核心业务之一，同时也是重点升级的范例。招股书表明，新安居客在去年整合了安居客、58 同城房产、爱房和巧房，正在从在线营销服务提供商转变为开放型的房产信息交易服务平台。
这一次安居客进行 IPO，它既是对资本市场的一次试探，同时也是对 58 同城私有化以及转型升级的一个“验收”。资本市场对安居客的认知，正从一个流量平台逐渐向房产服务平台进行迭代。
实力：头部势能+行业升级红利
2015 年 58 同城收购了安居客。合并后双方优势互补明显，58 同城给安居客带来大量用户，安居客帮助 58 同城实现更好的流量转化和商业闭环。2015 年安居客的业绩相对于 2014 年增长了 160%，达到原来的 2.6 倍。
安居客逐渐发展成为最大的在线房产平台，这种优势一直保持到现在。此次进行 IPO 的安居客，包含安居客、58 房产、爱房和巧房等业务，这些业务涉及房产在线营销、交易服务、SaaS（软件即服务）解决方案以及其他辅助服务。
从招股书披露的财务数据可知，安居客的业务增长较为稳定且盈利能力良好。2018 年营收为 62.163 亿元，到 2019 年增加到 75.791 亿元，2020 年虽受疫情影响仍呈上行态势，营收增加至 80.524 亿元。2020 年的利润是人民币 19.547 亿元。
招股书内容表明，在 2020 年 12 月 31 日这个时间点上。安居客平台的平均移动月活跃用户数量达到了 6700 万。这个平台覆盖了国内的 820 个城市。同时，它拥有 1.94 亿的房源全息字典。并且，平台入驻的经纪人超过了 72.6 万。
安居客此次是以行业头部企业的姿态进行 IPO。极光大数据显示，在 2020 年 12 月，安居客在房产平台领域保持着绝对领先的优势地位。其买房租房 app 的渗透率达到 3.81%，是行业第二 app 渗透率的 1.5 倍。12 月，安居客的用户时长达到 51.3 万小时/日，是行业第二 app 用户时长的 3.8 倍。
头部企业的势能正在释放。安居的客流量在增加，用户粘性也在增加。这能够帮助开发商以及房产经纪更精准地触达用户群，能高效实现用户转化，还能推动行业服务升级，进而形成良性循环。
此外，安居客作为头部企业进行 IPO。未来，它还有机会吃到行业增长带来的红利，也有机会吃到产业升级带来的红利。
房地产行业是中国最重要的产业之一，其行业规模十分庞大。2020 年，该行业占据了中国国内生产总值的 23.6%。仅在 2020 年，住宅房地产市场规模就达到了 24 万亿元。艾瑞咨询预测，按照 8.9%的年复合增长率，到 2025 年，住宅地产市场规模有望达到 36.6 万亿元。
其次，房地产行业正处于一次全面升级的过程中。58 安居客房产研究院的监测数据表明，2020 年下半年，武汉、上海、西安等城市的在线成交热度持续上升。随着视频看房、临感 VR 看房等技术的兴起，通过在线沟通、在线看房等方式能够促进成交，使得远在他乡的人能够毫无障碍地看房、选房和购房。显然，移动互联网在普及，AI、VR 等技术进入了应用阶段。未来，房产交易肯定会从线下向线上迁移。作为线上的头部企业，它将是这一轮上升的受益者。
比如，针对“云置业”这一趋势，安居客先后推出了小区航拍。同时，安居客还推出了优品旗舰店，以及安选品质好房。此外，安居客与百度地图合作开展地图搜索挑房源的业务，并且拥有安居客新房官方旗舰店。这些举措全方位地满足了不同用户的线上置业需求。
势能：拓宽赛道，寻找第二增长曲线
安居客的收入由在线营销服务、交易服务以及其它服务构成。目前，安居客的主要收入来源于在线营销。在过去的三年里，这部分业务的营收分别是 61.5 亿元、73 亿元、78 亿元，在总营收中所占比例一直高于 95%。并且，安居客是房产在线营销的市场领先者，依据艾瑞数据，安居客占据 67%的线上房地产营销市场份额。
安居客作为头部企业，在过去的几年里一直在积极进行转型。它努力拓展赛道，积极寻找第二增长曲线。
交易服务正在成为潜力增长业务。从市场整体状况而言，房产交易仍在持续增加交易量。并且业务的线上化这一情况，让机会倾向于线上具有优势的企业。艾瑞咨询的预测表明，中国新房市场的经纪服务渗透率在 2020 年是 31.5%，到 2025 年有希望上升到 54.2%；同时，2020 年通过经纪服务出售的新房交易总量为 4.9 万亿人民币，并且以 19.6%的复合年增长率快速增长，到 2025 年有望达到 11.9 万亿元。
安居客通过收购爱房而进入这一领域，它具有以下三方面优势：其一，拥有庞大的用户基数；其二，能够与原有业务进行整合，实现一手房和二手房的联卖；其三，该平台能够连接整个产业，上游可对接开发商，下游可对接新房的直营团队、经纪公司以及代理行，其平台的整合能力更有助于提升销售效率和服务品质。
目前房产交易在安居客营收中所占比例不是很高。然而，在纳入 58 同城体系后的两年时间里，爱房展现出了其增长潜力。招股书表明，2020 年爱房的交易总量达到 653 亿元，比 2019 年增长了 282%。到 2021 年 3 月，爱房已经参与了超过 160 个新房项目。爱房推出已有两年。它已将业务拓展到了中国的一些城市，这些城市有 33 座。如今它已成为国内在新房交易服务方面处于领先地位的平台。
最近，58 同城的创始人姚劲波在微博上公开宣称。他表示“58 安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域”。由此可见，经过两年的蓄势之后，今年安居客在房产交易领域将会有更大的看点。并且，这也有望很快成为安居客的第二增长曲线。
有一块未来潜力业务是行业解决方案。2019 年 58 同城投资了巧房。经纪品牌及经纪人提供基于云计算的定制化 SaaS 解决方案。此方案能帮助合作方实现工作流程数字化。还能提升运营效率。同时提供经纪人招聘及培训等增值服务。能够赋能经纪品牌及经纪人。可以说，巧房是为迎合产业升级的大趋势而诞生的。
艾瑞咨询资料显示，到 2020 年 12 月 31 日为止。巧房是中国最大的为经纪品牌服务的独立 SaaS 解决方案提供商，它累计拥有 34.4 万名经纪人用户。58 同城由于看好这块业务的前景，在 2020 年 12 月对巧房实施了并购，将其纳入了自身的整体版图之中。
目前，SaaS 业务正处于孵化阶段。从营收方面来看，其效果并不显著。然而，这块业务对于产业的迭代具有重要的作用。因此，它也是未来具有潜力的业务。
潜能：开放生态+技术赋能
从安居客的业务布局角度来看，一方面是在寻觅新的业务增长点，另一方面则是其商业模式正在进行转型升级，且这一转型升级处于更深的层面。
安居客是全国领先的房产信息服务平台，它更期望成为行业公共基础设施。它会通过开放平台来聚集各方产业资源，也会通过技术为产业链的各个环节赋能，以此提升房地产交易服务效率，推动行业的升级迭代。
安居客是公共基础设施的重要组成部分，它一直在为打造房源全息字典而努力，持续完善真房源体系，建成了全国首个共享房源数据库，这个数据库能够覆盖全国不同级别城市。到 2020 年 12 月 31 日为止，其房源全息字典所包含的房屋数量达到 1.94 亿，它是中国第二大房源信息库。可以明确地说，房源全息字典对于房产交易行业的数字化来说是必要的条件。
作为平台，安居客的两大特点逐渐显露：一是开放，二是赋能。
首先来看开放这一方面，安居客始终以独立第三方平台的方式来划分业务边界，它不会亲自参与其中，也不会与生态内的企业去争夺利益。作为一个平台，其最大的价值在于能够将产业链上各个环节的企业都吸引进来，从而构建出一个良好的环境，让这些企业能够更好地进行协作以及创新。
安居客期望凭借对自身系统的优化升级，促使平台商家输出更优质的服务。就如同之前姚劲波所讲的那样：“我们致力于打造安卓（android），它是一个开放的系统，任何人都能够运用这个系统。只有保持开放，才会有高效率，我坚信我们所选择的是最为广阔的舞台。”
安居客一直在研究如何借助最前沿的创新技术来促使产品持续改进与更新，以此进一步提升经纪公司、开发商以及找房用户之间的转化效率。招股书表明，安居客的研发投入处于不断提升的状态，在 2018 年、2019 年和 2020 年，研发支出分别在总收入中占比 9.7%、10.9%和 10.9%。
在新房业务领域，几年前用户与售楼处之间主要通过电话进行连接，占比较高。而今年升级了在线连接产品——微聊客，现在在 APP 内使用在线微聊功能进行连接的占比更高了。这种转变既符合互联网的趋势，也符合用户的使用习惯。
安居客推出的临感 VR 看房具有 1:1 还原房源内部全貌的特点，并且融入了线上一对一互动服务。此技术的应用能最大程度还原线下带看流程，从而提升了看房效率。今年，安居客首创了拼接技术“临感慧拼”，利用自动化技术降低了拼接的门槛和时长，不再依赖人工拼接。经纪人能在五到十分钟的时间内，独自完成 3D 化的拼接工作，从而使临感 VR 房源的制作效率得到大幅提升。
在装修这个环节，由于运用了 AI 技术的智能算法，安居客推出的“一键装修”能够将装修类型与房屋空间结构相匹配，从而实现快速更换房屋装修效果，借助“一键装修”，用户可以看见未来的家。
从安居客的新定位，能看到其有两个维度的增值。其一，借助平台开放，将行业更多资源进行整合，凭借各种商业模式上的创新来推动行业进步。其二，通过技术赋能，利用新技术的应用，增加了用户与商户之间的连接数量，提升了连接效率，促进了交易的转化率。
今天看到安居客的数据，目前仍是以营销收入为主。然而，能看到其未来的空间所在：其一，爱房、巧房等新业务呈现增长态势；其二，生态形成良性循环，从而带来持续增长的潜力。
