自2016年3月25日起，非上海户籍家庭在本市购买住房，须符合购房之日前63个月内累计缴纳60个月社会保险或个人所得税的要求。 如果因工作调动、用人单位疏忽等原因导致社保缴费中断3个月以上，即使事后补缴，也可能影响购房资格。
但一些“马达哈”购房者并没有意识到，自己受到限购，从网上签约、缴纳定金到房产交易中心办理过户，都无法进行交易。 由此引发一系列争议。
上述纠纷能否提前避免？ 相关方能否提升服务水平，努力成为购房者的“贴心管家”？ 记者试图通过一起投诉案件的调查来回答这些问题。
转让“马达哈”所有权后才发现社保已经5年没有缴纳
“买房的5万元定金即将被浪费，卖方还要支付违约金。除了责怪自己不耐烦之外，交易各方能否给予更及时的提醒？” 近日，在上海买房的河南人李女士称，该女士拨打解放日报·上观新闻热线63523600反映，因不了解本市房地产限购政策，也未向多方求证，赶紧签了合同，交了定金。 结果，房产过户时，她被告知社保缴纳年限不足5年。 并且不能交易。 “卖家还在等我付房款去南京买房，我该怎么解决这连环陷阱呢？”
据李女士介绍，她自行前往所在区的社保管理中心（以下简称“社保中心”），从自助机上调出最长两年的社保记录后到了大厅，她匆匆回到房产中介，告诉业务员自己在上海买房没有问题。 销售人员让她与卖家签订《房产买卖中介合同》，缴纳定金，在网上签字，不要再追问，也不要细看。 双方计划最迟于4月28日转让所有权。 但当天去区房产交易中心办理手续时，突然发现李女士缴纳社保还不到5年，不具备购房资格。
让李女士感到“紧张”的是，除了损失5万元押金外，她还要承担违约责任。 卖家黄先生也着急了：他已按照与李女士约定的交易期限，缴纳了20万元定金，在南京购买了一套新房。 由于他只能通过卖掉上海的房子才能拿到买新房的钱，黄先生也面临着违约风险。
房产交易中心表示，要等到产权转移后才能核实。
“买房步骤这么多，只要有人及时提醒，最后就不会卡壳了。” 由于不遵守社保规定，导致交易中断，李女士面临损失。 房产中介没有及时通知她有责任吗？
北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人、专业房地产律师郭韧表示，作为专业房屋中介机构，在提供中介服务时应进行必要、审慎的审查、核实、提醒等。交易双方。 义务，如审核房屋权属、检查房屋是否存在交易障碍、核实交易双方身份、是否符合当地最新购房政策等。税务等信息必须由当事人亲自查询，中介机构要积极履行义务，比如通过出具“通知函”等形式，向包括非上海居民在内的购房者提供相应的政策和其他服务信息。
不过，记者走访中山公园、大埔大桥等地区的房产中介时却被告知，这是购房者应该注意的。 有房产中介认为，目前交易中心在向区房产交易中心提交双方材料时，并不要求购房者出具积累五年的社保或个人纳税单，这确实拉低了服务水平房地产经纪人的水平。 和责任感。
那么区房产交易中心能否在过户前查询当事人的社保或个人纳税信息呢？ 长宁区房产交易中心一楼大厅的咨询工作人员告诉记者，购房者无论是查询社保信息还是个人所得税，中心只能在过户时查询，不能也查不到。在线签约、支付押金等前期阶段。 黄浦区房地产交易中心的工作人员也给了记者同样的答复。
△长宁区房地产交易中心一楼大厅的一位咨询工作人员告诉记者，想要买房的人无论是查询社保信息还是个人所得税，中心只能在当时查询的转移。 网上签约、缴纳定金等前期阶段无法查验。 。
社保和税务都提供查询渠道。
那么查询社保或者个人所得税方便吗？ 记者对此进行了调查。
5月13日中午，记者来到市中心某区社保中心。 大厅自助打印点共放置三台“上海社保个人自助查询系统”自助服务机。 记者用他的身份证查询并打印了他的基本养老保险缴费情况，单据上显示了24个月的数据。 据现场工作人员介绍，上述自助机的数据查询和打印期限确实只设置为两年。 在另一区社保中心，记者发现自助机的社保资料查询和打印流量也被限制为两年。 原因是自助机设置较早，相关软件升级困难，但现场窗口服务可以弥补机器的不足。 例如，记者在普陀区社保中心自助服务机屏幕上看到一条提示：“如果您仍想了解24个月以上的缴费明细，还可以登录‘上海人社保APP查询，具体可咨询服务台工作人员”。 现场有工作人员巡逻，有的甚至主动询问询问者是否需要帮助。
△社保中心自助机的数据查询和打印期限仅设置为两年。
市人力资源和社会保障局相关人员表示，自1993年起，该市社保经办机构每年年中向所有参保人员发送《上海养老保险人身权益记录表》，提供累计缴费的详细信息。信息和年度付款详细信息。 如果参保人提交正确的送货地址，他或她将能够准确接收和获知其个人社保信息。 此外，查询者还可以在移动应用“上海人社保”APP上获取其历年缴费、缓缴、欠缴等社保信息。 只要登录APP，选择“业务管理→社会保险→城保缴费查询”项，即可实时显示2011年以来累计年、月缴费情况。
在长宁区、徐汇区税务局，柜台工作人员根据记者的身份证信息，现场为记者核对并打印了五年累计税单。 他们表示：在市税务局柜台服务窗口，无论购房前还是购房后，只要当事人携带身份证，就可以当场办理个人所得税报表查询和打印服务。总共五年。
也可以在线查询。 2019年之前的个人纳税数据可在“国家税务总局上海电子税务局”网站（）上查询； 2019年及以后数据可在“自然人电子税务局”网站（）上查询。 “个人所得税”APP仅限查询2019年及以后数据； 2015年至2018年的记录可以在“支付宝”中找到。
△以在线查询为例。 2019年之前的个人纳税数据须在“国家税务总局上海电子税务局”（）上“登录...自然人登录”。
△徐汇区税务局还设立了“网上服务体验区”，工作人员现场随时提供帮助。
购房者仍需做好功课
如何避免李女士遭遇的尴尬？ 最稳妥的办法是先认真做好“功课”，了解自己想买房的地方的限购政策； 在签订合同、缴纳定金之前，要主动通过多渠道、多方面进行自我查询。 同时，房产中介机构要强化责任意识，认真履行提醒、告知等义务，确保交易双方都掌握好自己的信息。
此外，郭韧律师表示，房产交易中心毕竟是房产交易中最重要的环节之一。 比如，可以在房产交易中心设立相应的服务设备和窗口，让非上海购房者和房产经纪人在签约前可以顺利查询购房者的社保和个人纳税信息，缴纳定金，以确定是否符合购房资格。 条件，以免再次发生像李女士这样的纠纷。
△黄浦区房产交易中心还表示，购房者无论是查询社保信息还是个人所得税，中心只能在过户时查询，不能也不能提前查询比如网上签约、支付定金等。
