2016 年，楼市迎来了一个非常辉煌的时刻。在那个时候，商品房的销售额快速增加。房价不断地创造出新的高度。房地产企业开始大力地疯狂拿地。它们希望能够朝着一千亿的目标不断前进。“地王”的纪录也经常被刷新。
克尔瑞研究中心统计显示，2016 年诞生了约 340 宗单价总价“地王”。这创下了历史新高。上海和深圳两地相继刷新了全国单价、总价“地王”。在这些“地王”中，最为抢眼的就是上海静安“地王”。
2016 年 8 月 17 日，融信中国以 110.1 亿元的总价、139%的溢价率拿下了上海静安区中兴社区地块，此地块在当时是全国总价最高的“地王”。经测算，该地块的名义楼面价为 10 万元/平方米，可售面积的楼面价为 14.3 万元/平方米，到现在依然保持着全国住宅地块的最高单价记录。
两年多的时间已经过去。如今，静安“地王”项目的建设进展情况如何呢？在市场环境逐渐趋冷的情况下，顶着光环的这个“地王”项目将会以怎样的姿态进入市场呢？近日，《每日经济新闻》的记者在实地探访静安“地王”项目时了解到，施工铭牌上显示的项目竣工日期是 2021 年 3 月，而该项目入市仍然还需要很长时间。
静安地王（东地块）施工铭牌
拿地之初 融信志在必得
《每日经济新闻》记者在现场看到，静安“地王”项目处在闸北区不夜城板块。它东起宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，并且被鸿兴路分隔成了东西两块。地铁 3 号线经过其东方向，地铁 4 号线经过其南方向，地铁 8 号线经过其西方向。其中，到 4 号线宝山路站的步行距离在 10 分钟以内，到外滩的直线距离是 2 公里，到陆家嘴的直线距离是 3 公里，称其为“内环稀缺之王”是很恰当的。
起始楼板价为 4.19 万元/平方米。
2016 年 8 月 17 日，融信集团参与竞争。竞争持续了 1 个多小时，过程十分激烈。融信集团击败了 17 家房企及联合体，这些房企包括万科、融创、世茂等。最终，融信集团成功竞得上海静安区中兴社区 N070202 单元 332-01-A、333-01-A 地块。该地块的最终成交价格为 110.1 亿元。
易居克尔瑞的统计数据显示，当时全国总价最高的住宅地块是 2014 年 1 月方兴地产获取的原闸北区大宁路街道 325 街坊，其总价达到 101 亿元，也就是如今的大宁金茂府项目，该项目开盘售价为 9 万~10 万元/平方米。
彼时，全国单价最高的地块是 2015 年 12 月泰禾集团所摘得的地块。该地块位于深圳宝安区尖岗山 A122 - 0345，总价为 27 亿元，楼板价是 7.99 万元/平方米。
融信成功拿下全国“地王”之后，曾向媒体发布通稿。通稿称，融信将采取轻资产模式进行开发，此模式为强强联合、优势互补、合作共赢的形式。并且，融信会坚持股权轻资产的运营模式，携手一线品牌开发商，实现强强联合。
澎湃新闻当时有报道称，上海某房企的负责人做出预测。融信属于一家新锐房企，他们此次高价拿地是出于全国统筹方面的考虑。上海内环内的地块陆续被消化完之后，等到 2 年以后该地块上市的时候，成交价能够达到 18 万元/平方米。倘若后续周边还有其他地块进行出让，那么单价肯定不会低于这块地。
静安地王（东地块）开工情况
进展缓慢 拿地2年方动工
所有人都认为新“地王”会很快把房价推升到新的高度，然而调控似乎来得更为迅速。
2016 年的“3·25 新政”作出规定。非上海户籍居民在购房时，需要连续缴纳个税以及社保满 5 年及以上。拥有 1 套住房的居民家庭，再次购买自住房时，首付款比例不得低于 50%。购房人在申请贷款的时候，应当承诺首付款为自有资金。
2016 年 10 月 9 日发布了新“沪六条”；在 2016 年 11 月 28 日晚，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》；同日，上海市住房公积金管理委员会印发了《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》；这些政策从严执行了商业银行及公积金差别化信贷政策，在“沪九条”和新“沪六条”的基础上，楼市调控再次“重拳出击”。
融信中国拿地之后近两年时间未动工，与之形成鲜明对比的是其曾志在必得地围剿“地王”。闲置的场地被附近居民当作停车场，废弃的共享单车堆积如山，曾有媒体报道称“昔日地王沦为共享单车坟场”。
静安地王（西地块）目前仍作为临时堆放及住所
2018 年 7 月 16 日，地王开始进行建设了。《每日经济新闻》的记者在现场的施工铭牌处看到，项目名称依旧是“中兴社区 N070202 单元 332 - 01 - A、333 - 01 - A 地块新建商品房项目”。此时，有两座塔吊在忙碌地作业着，工程车辆和建筑工人频繁地进出。并且，规划方案中的下沉式广场已经呈现出了最初的样子。西地块目前围墙外没有施工相关信息，只能看到建筑工人偶尔出入，还有部分建筑材料被堆放着，以及有工人的临时住所。
记者通过查阅上海静安区政府信息公开目录中的公告得知，按照有关规定，因为要在该地块建设高品质项目，所以建设单位提出申请，希望将东地块的民防工程集中配建在西地块。同时，依据区重大办的意见以及建设单位所做出的承诺，这是符合相关政策的，因此同意建设单位把东地块配建的民防面积集中配建在西地块。
寒冬之下 “地王”前景难测
公告表明，此次出让的是 N070202 单元的 332-01-A 地块和 333-01-A 地块，这两块地的面积为 31034.1 平方米，容积率是 3.54，总的建筑面积为 10.98 万平方米。虽然它是商住地块，然而依据规划，住宅的比例能够达到 90%，商业占 10%。
静安“地王”项目的建设工程规划总平面图，其图片来源为静安区规土局官网。
该地块出让条件与其他中心城区宅地相同，较为严苛。其中规定中小套型住宅建筑面积不得低于 80.0%，具体为 79022.9 平方米以上。并且要求持有 100%的商业物业，还要配建保障性住房 5.0%以上等。根据静安区规土局审定的工程设计方案，目前东地块正在施工，其限高 100 米，建筑层数限定为 2 至 29 层。
估计来看，在 90%的住宅面积里，有将近 3000 平方米的配套设施，还有 5000 平方米的保障房以及 14000 平方米的自持房，最终能够出售的住宅面积大概只有 77000 平方米。在 931 套住宅套数中，80%需要做成小户型。
限价之下，有市场人士评价，这篇命题作文可谓是“又贵又难”。
2016 年 12 月 2 日，万科宣布入股，其拥有丰富操盘经验且品牌溢价更高。万科以 53.95 亿元入股，持有静安项目 49%的权益。在此之前，万科从置集团手中收购了静安地王所在的宝昌路上的高端项目，之后将其更名为万科翡翠雅宾利，并且成功让该项目登上 2016 年上半年上海的豪宅销冠宝座。
《每日经济新闻》记者查阅多个二手房交易平台后发现，目前在该项目周边，万科翡翠雅宾利的二手均价约为 95000 元/平方米，新湖青蓝国际的均价大概是 84000 元/平方米，与“地王”紧邻的蒙特利名都城在售的二手房均价在 70000 元到 80000 元之间，而静安“地王”项目仅仅是楼板价就达到了 14 万元/平方米。
万科入局该“地王”项目后，不少市场人士依然对未来项目上市前景不看好。一位分析人士不愿具名，他表示：“这个项目必定会亏损，只是亏损的额度大小不同罢了。”
中原地产的首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者说道：“当时全国各地有一批地王，这些地王大部分都已经出现了亏损情况，而静安地王项目的前景不是很乐观。”
易居地产研究院智库中心总监严跃进态度相对乐观。他认为，上海的一些高端楼盘开始进入市场了，这表明上海开始采用更加市场化的定价模式，这对一些高端楼盘具有积极意义。同时，房地产政策目前已经进入了“不收紧”的阶段，所以不需要过于悲观。
每日经济新闻
