我是一个喜欢研究“倒挂”现象的地产老法师，已经有一两年的时间没有写过关于“倒挂盘”的内容了。
一手房价格持续不断地飙高，而二手房价格则在持续滑落。在市面上的新盘中，即便那些位于市中心的顶级豪宅们，也几乎全部都是“正挂”的状态。
但这个项目，算是例外。
嘉里金陵华庭位于黄浦外滩中心。它是当下仅存的一个仍有“高倒挂”的新盘，并且还是多重倒挂的。
下面我就来详细给大家算一笔账。
约18.9万元/㎡的金陵华庭
到底什么水平？
我们先来看看像金陵华庭的位置。
宇宙中心黄浦心脏地段，上海地理位置绝对的几何中心。
距离人民广场大概是 420 米，从整体的东侧到黄浦江大概是 260 米，住宅部分到黄浦江大约是 900 米。
黄浦有外滩，可看江。这样天赋极佳的顶豪产品，18.9 万元/㎡的均价靠谱吗？
示意图，仅供参考
1）不可思议的土拍剪刀差
从这几次土拍中可以看出，上海楼市呈现出一个趋势，即开发商拿地的成本在逐渐升高。
地价水涨船高、地王不断刷新，上海的新房格局已经完全乱套了！
静投 095 - 7 地块的楼板价已经达到了约 16.23 万元/㎡，这一价格令人震惊。
金陵华庭的建面约 270㎡户型，其均价约为 16.8 万元/㎡，这个价格几乎与静投 095 - 7 地块的地价相同，即意味着：
黄浦外滩的东西是“面包”，静安的东西是“面粉”，然而它们的价格竟然是一样的？！这实在是太离谱了！
示意图，仅供参考
2）金陵华庭的入市价≈地价？！
其实存在一个很有意思的现象，那就是现在的土地拍卖价格基本上和同一板块楼龄为 20 年的房价是相等的。
源自：链家二手均价
其实这个还不是我们主观臆想的，是有官方文件背书
源自：上海税务公众号
也就是说，20 年后的住宅仅剩下土地的价值，而其上面的房屋建筑价值几乎趋近于 0。
地块价格等于 20 年房龄的品质住宅价格，当前的价值规律就是这样看待新天地的。
翠湖天地御苑于 2006 年交付。目前其成交的中位数为 17.99 万元/㎡。若按折旧来计算，如今该建筑的价值几乎归零。
源自：链家成交截图
黄浦核心区的宅地价格现在需要达到 18 万元/㎡左右，这样才符合这里的土地价值。
嘉里金陵华庭附着在土地上，它该有多少呢？这个空间就留给大家去想象吧。
示意图，仅供参考
3）城市更新王炸，比黄浦新房门槛低了4万元/㎡？！
再来看黄浦的新房格局：
全市新房的价格体系在进行重构。黄浦只要有新地块被拍出，就一定会不断突破价格的上限。
24 年翠湖六期开始入市，价格为 21 万元/㎡。嘉里旁边的余庆里受到很高的呼声，大家都期望它能成为黄浦的下一个单价新地王。
也就是说，从这个土拍的走势来看，余庆里未来的售价很有可能会突破 21 万元/㎡以上。
示意图，仅供参考
位于黄浦城市更新区域，处于“十字中轴交汇点”。这一项目是外滩 20 多年来规模最大的城市更新项目，同时也是唯一的住宅供应项目，直接使珍稀度达到了满值。
4）约67万方超级综合体的原始股，赢麻了！
未来金陵华庭是约 67 万方城市更新项目的核心住宅，它将与 2 栋地标写字楼以及约 12 万方骑楼特色低密风貌商业（其规模是新天地的 2 倍）一同构成复合业态。
金陵华庭是整个地块的原始股，它的价值潜力很不一般，我们能够以翠湖一期作为参照。
我进行了查询。当年翠湖一期在 2002 年的价格为 1.6 万元每平方米。现在的成交均价是 16.1 万元每平方米。
翠湖二期到 2005 年时，经过 3 年城市更新，当时售价为 6.5 万元/㎡，如今售价是 17.99 万元/㎡。
翠湖1期的年化增幅10.2%，超过2期5.6%一倍以上！
示意图，仅供参考
这就是原始股的厉害！
1.6 万元/㎡到 6.5 万元/㎡存在巨大价差变化。原因在于：在二期销售的时候，新天地北里商业已经开业 3 年多了。
现在的嘉里金陵华庭，就像20年前的翠湖一期，一切方兴未艾。
唯一不同的是这次原始股的品质远超当年！这个我后面再展开讲。
示意图，仅供参考
5）2倍于新天地的超级文化IP，未来价值不可限量
物质决定价值的基础，文化才决定价值的高度。
文化底蕴才是嘉里永恒的生命力。
由此带来的前沿生活方式，会形成一个超级城市 IP，这个 IP 堪比武康路，并且会超越新天地。
效果图示意，仅供参考
我们以新天地为例。新天地的风貌商业，其中南里加上北里的总面积为 6 万方。
23 年的时间里，翠湖一期的成交均价从 1.6 万元/㎡开始。如今，成交均价达到了 16.1 万元/㎡。价格飙升的幅度非常大，暴涨了 906%。
示意图，仅供参考
金陵东路街区的商业面积达到了 12 万方。它最大的特色在于有着沿着道路两侧的骑楼。这里是上海唯一的、华东最大的骑楼风貌保护区。
效果图示意，仅供参考
嘉里建设对在地文化及历史风貌予以充分尊重，在进行更新时，将传统骑楼建筑风貌群、上海石库门以及里弄小巷等这些具有上海特色风貌的元素糅合在一起。
效果图示意，仅供参考
住宅仅有 12 万方，商住比接近 1 比 0.89。将两者进行比较后可以发现，新天地旁边的翠湖天地商住比接近 1 比 9，相比之下，其住宅显得更为密集。
金陵华庭中更稀缺的住宅所占的比例，不仅使得其收藏价值自然更为高昂，而且还营造出了一种充满烟火气的生活氛围。
日常步行回家时，会穿过金陵东路的特色骑楼。在这过程中，上海滩的百年历史仿佛在眼前徐徐展开。一边呈现的是世间的繁华景象，另一边展现的是家庭的温馨氛围。
效果图示意，仅供参考
更顶的超级豪宅
产品价值MAX
金陵华庭的产品并非只是简单地堆砌昂贵元素。它深入挖掘历史文脉，塑造出与城市气质相契合的封面大作，同时也打造出更具质感的生活方式。
现代质感的铝板与玻璃相互搭配，同时结合香槟色金属线条，再加上弧面转角，共同勾勒出了现代大气的建筑立面。这种建筑立面代表着城市在百年骑楼风貌之上的向上更新生长。
效果图示意，仅供参考
1）独特石库门风貌会所
金陵东路特色的骑楼把建筑的边界进行了延伸，而金陵华庭也把“家的边界”延伸到了社区。
小区打造了独栋会所，独特的石库门里弄造型艺术感十足。
每位业主都能在这里找到属于自己的活动空间。这里有多功能厅，业主可以在这里尽情享受。这里还有健身房，业主能在此进行锻炼。这里也有室内恒温泳池，业主可以在其中畅游。
2）更追求生活品质的大牌奢装
嘉里华庭将高格调的生活品质延续到了室内。它严选国际大牌，全面考虑业主舒适生活的点点滴滴。这样的装标在豪宅中是非常少见的。
厨房选用的是 Poggenpohl 橱柜，只有地标级顶豪才会选用这种橱柜，上海上一个使用这一品牌的豪宅是云锦东方二期；瑞士的 V-ZUG 是国宝级家电品牌，其全进口厨电七件套被称为厨具界的爱马仕，也是米其林大厨的首选，深圳湾一号、北京缦合等地标豪宅都选择了它。
卫生间精选了意大利高级品牌 GESSI 的龙头与花洒，以及全屋的 TOTO 智能马桶（保姆间除外）。这种配置目前在黄浦核心区以外的豪宅中未曾见到过。
主卧更是打造了全套欧系进口整柜衣柜，塑造高雅的艺术氛围。
一般豪宅中中央空调会选用大金。新风地暖采用二线品牌。而金陵华庭的新风和中央空调都选用了大金。
使用了品牌高档的天氟地水空调系统和全热交换新风系统，在厨房、主卫、衣帽间也配备了专属空调，这种情况非常少见。它全方位地时刻守护着舒适的体感温度和清新的空气，既能兼顾厨房防油烟，又能对衣帽间进行除湿和杀菌，并且比一般的三件套更节能。
一般豪宅仅对饮用水进行净化处理，然而该项目配备了汉斯希尔中央净水系统和 A.O.SMITH 热水系统，不但饮用水得到处理，洗衣用水也进行了软化，既能呵护衣物，又能时刻关注用水健康。
此外有富士达电梯系统，它时刻守护业主的安全和便利。还有华为智能家居系统，同样时刻守护业主的安全和便利。另外有海康威视可视对讲系统等智能家居系统，也时刻守护业主的安全和便利。
金陵华庭在装修工艺和细节处理方面很考究：一是甄选自然影木，并用其搭配不同的天然大理石，从而打造出空间自然高贵的氛围；二是更好地隐藏管线，使得视线触及之处整洁舒适，让生活的日常被艺术感环绕。
3）稀缺纯大户型塑造圈层
不仅是装标奢华，嘉里金陵华庭的户型更是纯粹的豪宅配置：
嘉里金陵华庭展现出豪宅气质，这种气质更体现在其圈层的纯粹性上。并且，它的最小上车户型建筑面积约为 270㎡。
要知道现在的楼市，大户型的供应量是比较稀缺的。而且纯大户型的社区，数量更是少得屈指可数。
数据源自房地网，手动整理仅供参考
数据源自链家，手动整理仅供参考
数据源自房地网，手动整理仅供参考
2024 年上海入市的 186 个项目里，有 4 个项目是最小主推面积在 270㎡+的纯大户型社区，且位于市区的仅有 2 个，这 4 个项目仅占总推盘量的约 1.075%。
数据源自房地网，手动整理仅供参考
4）上海豪宅界的头等舱
150 米的高度，拥有 270°的天幕视野，还能看到外滩以及三件套，外滩的顶豪配置都具备了。
这次全部都是大户型。建面在 270㎡到 288㎡再到 338㎡之间的大平层规模，一层有两户，客厅有着大面宽，还带有全景落地窗的设计，上海顶豪的气质便展现出来了。
我们分别来算算3个户型的性价比。
外滩的房子，4000 万就可以开始购买。从一房一价表来看，其中单价最低的那一套是 14 万元/㎡。
我们以这一户型为例，看下嘉里对户型的坚持：
居住体验具有纯正的豪宅感：有双入户设计，家政动线和主人动线完全分离，能将私密感与尊贵感充分体现出来。
南向 270°的瞰景客厅能够将城市美景收纳到家中，视野开阔且光线充足；北房间具有双面采光的特点，同时还有双明卫的设计。
超级收纳包含专属储藏室，还有时尚吧台，以及大尺度的中西双厨。并且每个房间都拥有专属储物空间，尤其是主卧，专门做了 4 组储物柜。
户型示意图，仅供参考
黄浦最顶的地段+最稀缺的资源+最好的产品+最好的视野。
要知道黄浦江滨江带第一线大多是超高层商办。只有黄浦滨江真外滩是低楼层建筑，它能够同时俯瞰江面，眺望三件套，享受极致城市美景。
黄浦滨江的住宅用地供应即将结束，江景豪宅每卖掉一套，其数量就会减少一套。
为了能更好地欣赏城市的绝美景色，在户型设计方面，加大了窗墙比，这样就可以将黄浦江景全部收入眼底。
户型示意图，仅供参考
总价起步是 5900 万，均价为 20 万元每平方米。把这个价格放到二手市场当中，你就能知晓它的质价比有多高了。
翠湖四期的房龄快 10 年了，300 多平方米的户型，价格是 33.3 万多元每平方米。
2021 年的翠湖五期，有 358 平的户型。该户型的成交单价接近 36 万元每平方米。
从总价段来看，翠 4 和翠 5 基本都在 300㎡ 以上，它们的价格都要 1.3 个小目标了。
数据源自链家，手动整理仅供参考
而金陵华庭建面约338㎡四房，总价段在5900万起步！
这算不算是超级大漏？！
此外还有建面约288㎡户型，空间感更舒适。
西边套，均价约17.5万元/㎡，4000+万就能捡漏上车；
东边套的均价大概是 18.5 万元每平方米。如果预算在 4500 万到 6000 万之间，就能够拿下位于黄浦滨江的景观豪宅。
户型示意图，仅供参考
户型示意图，仅供参考
值得一提的是，嘉里金陵华庭的得房率同样不低，高达约75%，
普通高层的得房率大概只有 72%左右，而超高层的得房率普遍比 70%还要低。
住在金陵华庭，既能享受到高层住宅所带来的景观视野，又拥有着舒适宽敞的生活空间。
房屋分套建筑面积计算成果表(预测)，仅供参考
写在最后
写到这里，我想说的是，从多角度的市场倒挂方面来看，它是独一无二的；从地理位置和未来潜能方面来看，它是独一无二的；从顶豪的超级产品力方面来看，它也是独一无二的。在整个市场中，不存在与之竞争的对手。
我敢说，在 2025 年的上海顶豪项目里，它具有唯一性。
这样的项目，它的价格却非常有竞争力。它妥妥地是上海豪宅界的“硬通货”。
这样的一个项目，在上海的城市格局中，注定要成为其中的一部分。它会在上海的发展历程中留下独特的印记，与这座城市的文化、经济等方面相互交融。它的存在，为上海增添了一抹别样的色彩，成为上海故事中的重要篇章。
未来 10 年，上海将出现下一个豪宅新标杆。或许，这就是其真正价值的体现之处。
上海中心之中，黄浦外滩“多倒挂神盘”
约67万方城市更新超级范本
嘉里金陵华庭
约150m城市天际视野
建面约270-640㎡大平层
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