讨论房价其实很无聊，因为基本上无法猜测。
但现在看来，更容易猜测，那就是未来一手房的价格会在土地出让时明确。
在上周发表的《上海房价接下来的走势大概是这样的》文章后台评论中
最受欢迎的评论之一是关于上海新房与土地联动价格对未来二手房的影响。
我们目前对每一个一手房项目的关注度很大程度上可以由其价格与周边在售二手房的差异来决定。
如果差别特别大，或者一手二手房倒挂特别严重，那么顾客就会下意识地想：我买了这套一手房，赚了很多钱。
是的，这种非常赚钱的心态将极大地影响项目和行业的未来趋势。
那么今天我们来细化这个核心数据：近一年来出让的地块是否存在明显的一手二手倒挂？
这是一篇工作量巨大的文章，也是一篇很有未来参考意义的文章，所以当你看到这么硬核的内容时，记得关注我们
01
今天的文章主要讲两部分
①反转率最高的地方在哪里？
如果这些一手房项目出现明显的一手二手房倒挂，是否会成为未来两年的热点板块和高点项目？
如果你想买的话，需要提前做好准备吗？
②反转率接近0的地方在哪里？
如果这些板块的一手和二手房价格相近，一手房源源不断的供应，从一定角度来说，二手房的未来走势也会受到影响。
购房者还需要提前关注的信息
这也是我们今天这篇文章想通过数据和大家讨论的两个核心话题。
好的，让我们开始吧
首先，针对上海一、二套住房倒挂的情况，我们首先进行了全面的数据采集
粗略的统计方法是根据第一批、第二批、第三批拍卖的81块土地，对应的未来一手房销售价格，以及其周围三公里范围内的第二套新房价格，以及房龄。房子是五年之内。比较以获得反转率
倒挂率越高，说明一手房售价明显较低，反之则持平。如果为负数，则说明一手房价格高于二手房价格（PS：部分板块周边没有次新房，所以部分板块数据会缺失）
首先，根据土地流转的地点，我们得到了这样一张数据图
红色数字代表正反转率的板块，即新房价格低于二手房，反之亦然。
可以看到，未来一手房销售的板块中，近80%都存在一定程度的倒挂。
换句话说，我们或许能够看到一个总的趋势，那就是今天一手房的整体定价偏低。
这可能就是整个定价逻辑。如果现在低，那么未来也会低。如果首次开盘较低，后续开盘就不会更高。
这就是现实
这是整条大面条
然后，我们又做了一件事情，根据每个扇区计算环的平均值，这样数据会更直观。
实际得到的数据完全在我们的预期之内。
上海各环线平均反转率为：内环18.11%、中环17.74%、外环2.13%，外环唯一负值为-7.67%
因此，内环、中环的一手房项目由于独特的定价体系，未来两年仍将极具性价比。
外环线以外的项目，包括郊区环线以外的项目，定价基本相同，相对平坦。
这个现象大家都明白，但是很多人可能不知道其中的解释。
我的眼睛里有几个信号
首先，中环的项目未来会很受欢迎。这些热门行业未来有两种可能。首先是高积分现象，也可能存在比较高的支付门槛。
所以对于购房者来说，如果你想在中环买房，问问自己是否有更多的积分或者更多的支付能力。
其次，对于外环以外的项目，由于价格相对平坦，产品实力至关重要。好的产品、好的品牌、好的信誉才能获得市场的认可。
如今，很多外环以外的项目都陷入了困境。事实上，无论你寻找多少理由，最好还是看看你做的产品表现如何。这就是答案。
02
好吧，让我们稍微微观一下，看看哪些行业可能会变得非常受欢迎。
这被认为是提前剧透。
首先，静安大宁段是当之无愧的。
目前金茂大厦二手房价格在每平方米15万元至16万元之间，金茂大厦南侧保利与金茂合作运营的项目将于明年推出。
价格仅10.5万/平方米
因为是保利和金茂的联营，所以几乎可以断定产品实力可以达到金茂的标准，所以市场溢价空间是肉眼可见的。
同样，徐汇滨江、浦东东财等几个核心区也有这个逻辑。
令人意外的是，临港主城以42%的高位成为反转率最高的前三名，包括青浦徐泾、浦东北蔡、浦东草路、嘉定南翔、浦东惠南等。
上海核心区内环、中环的这些新房依然好卖的原因有：
其平均反转率分别达到18.11%和17.74%，最高反转率达到40-50%。毫不奇怪，它们应该是触发点高、得分高的热门板块。
今年第五批新房也证实了这一现象。
近期，上海内环地区一次性供应9个新项目。我原本以为量大会分流顾客。申购前，传出不少新房降温、内环热门项目没有触发点等消息。
但最后还是被触发了
积分不高，但我们可以看到整体的支付门槛非常高。
这告诉我们，核心区的新房总是会卖得好，保持高点，而且这种热度会持续下去，未来不会下降。中环和内环的房地产仍将是上海的硬通货。
上海新房价格依然有限，内环线核心区域房源依然稀缺。再加上倒挂率的提升，上海永远不会缺乏数百万豪宅的购买力……核心区的新建热潮将成为未来上海楼市的主旋律。
03
而且，对于那些反转率低于5%的行业，价格差异非常小，几乎是均匀的。新房和次新房的价格是1：1。
分布地点：远郊及5大城市新城
主要集中在郊区环线和外环线以外的地区，如奉贤金汇、临港奉贤园区、临港综合工业区、周家嘴路、徐汇康健、嘉定江桥等
其次，五大城市的情况也温和得多。
在这些地方，新房的价格基本与周边次新房的价格接近或趋同，即新房与周边次新房的价格接近1：1。
此外，未来上海最大的供应量仍将位于外环线以外和五大城市新城。将会有大量的人只想在郊区买房然后上路。新房限价、供应量大的情况下
郊区和五大城市新房大概率不会过热。这本质上就是上海调控的本意，让刚需在郊区买房的人撤离中心城区的密度。
因此，未来上海楼市也将出现一定的分化。远郊区不会那么热，而核心区会继续热。
这一点在之前制作的积分图上也有体现，以后也还是这样的节奏。
04
但这里还有另一个逻辑
为什么一手二手颠倒项目如此受欢迎？
其实很重要的原因是：顾客觉得便宜
如果客户觉得自己买的一手房比二手房便宜，那么他肯定是赚到了。
那么让我们探讨一个有趣的话题：
如果这种趋势持续下去，那么接下来的趋势将会是：一手房的价格会慢慢上涨到二手房的价格，还是二手房会落入一手房的价格区间？
这是一个严肃的问题，请认真思考
如果一手房继续这样的走势，上海房价会怎样？
其实我们可以看到，今天的一手住房定价体系有一个非常重要的逻辑。
这是关于整合环线定价
这种定价体系将继续沿用。这种坚持对于开发商和购房者来说都是如此。这或许会成为未来上海一手房定价的默契。
这种默契是一种暗示：如果你感兴趣的二手房没有几把刷子，它可能会定价过高。
所以，对于二手房的走势，核心还是要看你选择的房子在市场上是否足够稀缺，是否具有排他性。
我看到的前滩的房子仍然很受欢迎，这是因为位置稀缺；我在仁恒看到的二手房还是有溢价的，这是因为他们的产品能力很强；看到改善后的面积有150平方米，流通性非常强。这就是供给侧的稀缺性
这些都可以充分保值二手房的价值。
所以如果你关心二手房的未来，最好还是看看自己的房子和地段好不好。
同样的逻辑也适用于郊区
那么，上海郊区的二手房会不会越来越难卖呢？哪些最难卖？
是比较老的二手房，没有硬性学区吗？哪些行业不受政策规划青睐？
这也给了我们更多的启发。如果考虑在郊区买房，哪些地方的新房转成二手房后价格最坚挺？
这就是我们今天分析这些大量数据的原因。或许可以给你一些参考。
在文章的最后我想发起一个投票：
一手限价收紧、二手贷核查政策收紧，导致市场降温。未来当限价新房源入市变成二手房时，新房源会涨还是二手房会跌？
或者两者会盛衰然后保持不变，或者目前还不清楚。
您对此有何看法？您也可以留言分享您的看法。我们来讨论一下上海新房限价对二手房的影响。
