1 月 29 日晚，经济观察网记者丁文婷获悉，《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》得以发布。该通知对上海辖内的商业银行提出了要求，包括差别化住房信贷政策的执行以及住房信贷管理等方面。同时，要严查并打击违规流入楼市的资金，从资金端来管制购房需求。
一周前，上海发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。该意见中对假离婚买房以及增值税缴纳年限进行了调整，其目的也是从需求端来实现降温。
从采访得知，在上海楼市的这一波火热行情里，多种需求共同推动了房地产市场。学区房率先上涨，落户政策得以放宽，拆迁改善需求以及投资客的进场等因素，逐步使得上海二手房的成交量得以提升。
易居研究院智库中心的数据表明，在 2020 年 9 月，上海的二手房成交数量突破了 3 万这个大关，并且还在持续上升。到了 12 月，其成交量达到了近 39000 套，与去年同期相比翻了一番，同时也打破了自 2017 年以来的二手房单月成交量的纪录。
2020 年全年，上海的二手住宅在这一年里累计成交的数量超过了 30 万套。同时，上海的新房成交套数也达到了 7 万多套。这就表明，有差不多 38 万个购房者手中持有房票，并且他们都涌入到了这一波购房的潮流当中。
虽然难以凭借大数据明确呈现出这几十万购房者的画像以及数量比例，但是我们依然在努力描绘出这波行情的需求者的大致模样，希望能够看到在火热行情中那庞大且复杂的需求群体的一个侧面。
置换学区房
2019 年底，“私立学校将实行摇号”的小道消息在各大亲子群中传播开来。唐奇的孩子只有 3 岁，但他有预感，一旦政策出台，学区房就会变得很抢手。于是他果断采取行动，在 12 月份将自家位于松江九亭地铁站附近的房子卖掉，全家搬到了出租屋里。
2020 年 3 月，上海市正式推出了《2020 年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》。公办学校和民办学校同步进行统一招生。如果民办学校的报名人数超出了招生计划，那么就需要通过“摇号”的方式来确定入学资格。
这意味着以往把公办学校当作“保底”，然后去冲击好的民办学校的这种方法不再适用了。如果选择了民办学校，要是落选了，就很有可能会被统筹到区内排名比较靠后的公办学校。选择对口的优秀公办学校，显然是一种更为稳妥的选择。在政策效应的推动下，很多家长开始考虑着手去置换或者购置学区房。
唐奇原本因为疫情影响看房停滞了一段时间，之后他加紧了买房的步伐，最终在 2020 年 5 月买下了莘庄的一套学区房。“下手快”的唐奇让周围的家长们很是羡慕，而这些家长中的大多数是在政策出台后才察觉到的。
郑同夫妇陆续听到身边同事换了或准备换学区房，之后就变得焦虑起来。原本他们并不着急置换学区，可这时也把自家房子挂牌出去了。然而，“觉醒太晚”，原本有意向购买的徐汇区没有符合预算的学区房了。
某知名中介公司的一位从业人员称，从 2020 年年中起，他所在片区的学区房，去化速度比往年显著加快。只要学区房没有硬伤，一周内就会被抢购一空，快的话只需一两天时间。
优质学区房很紧俏，这带动了学区房价持续攀升。唐奇位于闵行的那套学区房，在购买时单价还不到 7 万，而现在单价已经超过 10 万了。
关键是小区可供出售的房源不多了。唐奇说，2020 年 6 月，该小区同户型有 20 多套可供挑选，而现在挂牌的只剩 6 套。尽管在外租房一年存在诸多不便，唐奇依然觉得这波“赶早”很值得。唐奇表示，松江九亭的房子从 2019 年年末他卖出时到现在总价上涨不超过 40 万元，而他置换的学区房半年就涨了 300 万元。
紫竹半岛花园因对口华师大二附中而成为闵行的“网红盘”，曾经在郑同夫妇的关注范围内。2020 年年中，其成交单价约为 7 万元。到 12 月，成交单价已逼近 10 万，总价超过千万，超出了郑同夫妇所能承受的范围。紫竹半岛花园的位置紧邻申嘉湖高速，与市区相隔较远，距离即将开通的 15 号线终点站步行约 2 公里。郑同表示，除了学区方面，该小区的优势并不突出。
刚需抢滩
学区房动辄大几百万、上千万，这吸引了众多置换需求。相对偏远且便宜的房源，成为了大多数刚需的选择。
2020 年年底，社保满 5 年就可获得购房资格。小陈通过摇号买到了一套新房，该新房位于嘉定区安亭镇。即便此地处于郊外环沿线，距离市中心超过 30 公里，楼盘仍收获了超过 200%的认筹率。小陈表示，很多人都是刚需来摇号。这个盘单价不到 4 万，总价在 300 万左右，对于刚需客而言，是为数不多的上车机会。
有不少像小陈这样的人。多名房产中介向经济观察网透露，在今年接触到的刚需客户里，有很多人是因为社保“满五”而选择购房的。
2016 年 3 月 25 日，上海对于外地人买房实施限购政策，限购年限从 2 年延长到了 5 年。在这之前，有一批需求被压抑了几年，而到了 2020 年，这些被压抑的需求得以集中释放。
值得注意的是，居转户落户上海的人数在不断创新高。据经济观察网统计，2019 年通过居转户落户上海的人员超过 1.3 万人，2020 年比 2019 年增长了 40%，平均每月有 1500 多人落户上海。
拆迁改造释放出了大量的购房需求。上海市房屋管理局消息显示，在 2020 年全年，上海完成了旧区改造 75 万平方米，受益居民有 3.5 万户，这两项数据分别达到了原定目标的 137%和 125%。
黄浦区厦门路板块的拆迁户陈阿姨告知经济观察网，临近小区的评估单价已出炉，约为每平方米 5.6 万元。她在社区内有两套房子，经计算，大几百万的拆迁款能在外环内购置一套老房子居住。陈阿姨表示，大部分拆迁户会选择货币补偿而非安置房，因为他们习惯在市区居住，而安置房通常位于远郊。
2020 年，上海户籍政策放宽了。这向市场发放了更多购房名额。2020 年 9 月，《2020 年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》得以发布。上海交大、复旦、同济和华东师大的本科、硕士、博士应届毕业生，都能够获得落户资格。仅计算这四所学校的本科毕业生，就表明上海每年会新增至少一万张房票。
潜在房票的增加给上海楼市释放了更多信号。
置换蠢动
信号刺激下，更多置换需求蠢蠢欲动。
中山公园附近一家中介门店的店长向经济观察网透露，从 2020 年 10 月份起，其门店每天来看房的客户数量约为 10 组。此数量比去年同期增长了约 40%。在这些看房客户中，有 7 组属于改善性住房需求的人员。小面积换成大面积，老公房换成次新房。一方面，疫情对大家的心态产生了一些影响，大家希望改善居住环境；另一方面，市场上的需求增加了，带动房价有了上涨的苗头，所以大家都想配置更优质的资产。
王迪一直关注着上海楼市的动向。从 2020 年年初起，他就计划把宝山顾村公园附近的一套三居室置换到长宁区古北板块。5 月份开始，他陆续去看房，并且交纳了意向金。到 10 月份时，他已经给 5 个业主下了意向金，然而，因为业主不卖了或者已经卖掉了，所以这些意向金都没能促成成交。
在这个过程里，王迪察觉到了买卖双方地位一直在发生转变。王迪说，在 5 月份与业主谈价的时候，对于 700 万的房子，业主还能让价 10 万元，可后来就一分钱都不让了，最终变成了买家“竞价拍卖”或者卖家直接加价。到了 10 月份，古北板块的小户型已经到了没有房子可以购买的地步，王迪察觉到了异常，便迅速在大虹桥板块购置了一套次新房。
这套次新房从 11 月份成交到现在涨幅约为 30 万元。宝山区顾村公园的原小区在 2020 年的涨幅未达 10%。王迪说：“宝山那套房子不太好，我一直有出售的想法，只是恰好借着这一波行情进行置换以保值。”
居住在闵行区的小李也是顺大势的。2020 年年底，小李决定置换自己位于闵行区的另一套房子，那是一套老破小且非学区的房子。他通过摇号，从 300%的认筹率中成功脱颖而出，最终购买了奉贤南桥的新房。
刚需与置换需求叠加，上海二手房市场一直很活跃。易居研究院智库中心数据显示，2020 年 9 月，上海市二手房成交量比第一季度月均 1 万多套增长到 3 万多套。2019 年同期，这一数字是 2 万多套，同比增长接近 45%。同时，上海全市每平方米的成交均价同比增加了近 4000 元。
留学生归国需求几何
成交量攀升会推涨房价，同时也会带来更多焦虑情绪。在 2020 年四季度，有更多手持房票且犹豫不定的刚需客以及投资者们纷纷开始跑步入场。
11 月完成网签的徐祥觉得自己赶上了“末班车”。他 2018 年归国后到上海找工作，2020 年 10 月拿到户口后就迅速行动，看房、交定金、签合同在一个月内全部完成。让徐祥没想到的是，从 11 月份成交到现在不到三个月，房子涨了 100 万。
2019 年留学归国的严方，由于未达到落户规定的缴纳社保基数，所以未能拿到户口。原本他并不着急买房，他认为因为没户口所以着急也没有用。严方心态很好，然而在两个月内，他已经两次前往公司人力资源部，希望能够尽快解决户口问题。
跑步落户的背后有着希望跑步上车的想法。现在说不着急是不现实的。严方称：“依照当前的形势，难以知晓在 2021 年 2 月份拿到户口之后，还能否买得起房。”
2020 年初，何迅因国外疫情形势而选择从欧洲回国就业，他的情况并不幸运。按照社保基数规定，他最早得在 2021 年下半年才能拿到户口。何迅表示，很多人称受疫情影响有大量留学人员回国，从而增加了上海的购房需求。然而实际上，除了上海本地人之外，2020 年回来的留学生找工作以及落户都需要时间，基本上没办法推动上海楼市的这一波上涨。
投资客
上述知名中介的店员向经济观察网称，其所在店铺按照公司划分需维护 3000 户。2020 年年中，该店铺的挂牌数量能达到 30 余户。而现在，仅剩下 8、9 户，并且这些剩余的都是不诚心卖的。
刚需青睐相对偏远且便宜的楼盘，与之相比，市区新房以及优质二手房成为了投资客们的战场。
1 月末的某一天，前滩一家中介公司的小吕下班回家时已经到了晚上 11 点。从 8 点开始一直到 11 点，他都在忙着接电话以及帮客户找房子。
小吕判断都是投资客。因为新房摇号中签概率低，许多投资客等不及新盘，转而投向二手房。一位深圳来的投资客，在深圳已没有购房名额，所以来到上海。他正在谈的一套位于黄浦区的江畔豪宅总价超过 5000 万。小吕了解到，下半年，该投资客还会从亲友处获得两个购房名额，到那时他还会来买。而另一位投资客则是上海本地的，考虑投资浦东三林的房子。
王迪向经济观察网表示，他在买房过程中接触到了许多投资客。其中有一位从深圳来的投资客告诉王迪，目前深圳对炒房行为的管控比较严格，经营贷也有所收紧，然而上海的房价与之相比仍存在上升空间。
谈到 1 月 21 日上海出台的相关意见对需求与房价的影响，多名房屋中介称影响较小。假离婚虽存在，但占比不高，新政只是阻拦了一小部分“擦边球”行为，市场需求未受明显影响。一些房屋满 5 年的业主觉得自己有了更大比较优势，进而借机提价。许多客户认为新政来了，价格会下降。然而，没有一位业主降低了价格。小吕说道。
（应受访者要求，文中受访者均为化名）
