上海房地产市场发展态势分析
改革开放历经 30 年，就上海房地产来讲，这 30 年是规模迅速扩大的时期，也是水平大幅提升的阶段。市场体制得以建立，且不断发展，市场化进程持续推进，如此一来，上海房地产市场获得了快速发展，取得了长足进步，于投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标方面，均实现了跨越式发展。
这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。之所以如此，是因为2007年国务院24号文明确了政府在住房保障方面的职责标志着住房改革明确了“兼顾效率与公平”的新方向，同时也标志着“市场机制和政府保障相结合”的住房建设新模式开始得到确立。并且，上海提出每年400万平方米、五年2000万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。
2008年，上海房地产投资平稳，开发平稳，供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因受国内外宏观经济变化影响，市场化新建商品住房交易量下降，因受国内外宏观经济变化影响，存量房交易量下降，2008年10月下旬，国家出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施，2008年10月下旬，上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施，出台措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。
在2009年上半年的时候，上海房地产业达成了增加值411.77亿元，相较于2008年同期而言增长了22.6％，其增幅同比还提高了29.6个百分点呢。商品房销售面积为1572.21万平方米，和2008年同期相比增长了27.9％。当中，商品住宅销售面积是1443.12万平方米，增长幅度为34.8％。然而房地产开发投资有623.63亿元，出现了下降3.1％的情况。
以后，处于全上海全身心筹备世博盛会的情形下，国务院给出上海金融中心、航运中心的获批答复，这会极大刺激上海宏观经济以及城市基础配套的发展，同时也会得到各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济飞速发展成为必然结果，这是很肯定的事情。
具体把情况体现至房地产这一领域，“两个中心”的建设，会直接致使上海几个处于热门状态的商务中心（CBD）相关板块出现积极态势，进而使房地产市场迎来利好并向外散发。
从上海房地产业来看，世博会的所谓“后发效应”，说不定比“先发效应”还要大些。按照国际展览局的规定以及历届世博会的惯例，所有外国国家馆都是临时建筑，所以世博会建筑里的大部分都要被拆除，会有几百万平方米的新建筑取而代之，这样一来，对开发商而言，就暗藏着巨大商机。
实际情况是，后世博时期的发展已然在进行筹划了，依据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010 - 2020）发展战略研究”，以算作代表的三林世博功能区的浦东世博周边区域，打算在后头建成一个被称作“世博新城”的地方，使之变成上海的第五个城市副中心，世博园区未来二次开发之际的这些土地供应会成为好多地产巨头争抢的目标，当然咯，由于世博建设所带来的已然成熟的格局，地价也会跟着因此而提高。
08年危机过后，全国房地产市场又迎来了一波呈现井喷态势的情况。北京、上海、广州、深圳这几个一线城市的房价更是上涨了将近50%。在此情形下，我们能够简单回顾一下2009年至2010年期间上海房地产市场的发展状况，并且预测一下未来五年上海房地产市场的走势。
1．上海房地产市场发展状况
一、2009年到2010年期间的上海房地产市场，其销售状况，可通过这个链接查看：http://scdc/p_100.html ，点击链接后进入的页面会呈现相关内容。
在2009年的时候，上海的商品住宅市场展现出一轮速度很快的反弹情况，其回升的势头十分强劲，成交量是逐波升高，在全年累计成交的商品住宅达到了2643.84万平方米，跟同比相比是大幅度上涨了70.1%，从市场的表现方面来看，呈现出量价一齐增长，拿一方面来说，因为08年的地产市场处于低迷状态，悲观的情绪四处弥漫，前期所积攒的购房意愿集中进行了释放，这相当有效地拉高了09年市场的成交量，再拿另一个方面来讲，银行信贷规模的增长对购房需求的增加起到了刺激作用，改善型、投资型需求陆续进入市场，高端住宅很快变得畅销，成交量持续上涨，价格也不断地往上升扬。自1月起，住宅成交同比增幅持续上涨，到10月时，达到年度峰值，当月共成交住宅规模为244.91万平方米，同比大幅上涨幅度达185.0%，随后增速渐渐放缓。
二、对2009年到2010年期间的上海房地产市场走势展开分析，该市场相关链接为（http://scdc/p_100.html"\t"_blank）。
2009年，上海住宅成交价格，因需求增长的刺激，呈现出快速上涨的趋势，在12月的时候，上海住宅成交均价为12308元每平方米，相较于08年同期上涨了25.48%，比年初（10079元每平方米）上涨了22.12%。去研究其中的原因，开发商快速推盘来回笼资金，当前多数企业资金充裕，在一定程度上带动了价格上调，与此同时土地市场回暖，溢价相较于08年十分明显，地价攀升成了房价上涨的一个重要的内在推动因素。
三、2010年上半年，上海迎来一个房地产市场，其页面链接为（http://scdc/p_100.html"\t"_blank），该市场具有成交情况，而且是这样的成交情况。
在2010年上半年期间，上海商品房有成交情况产生，其在这半年里累计成交套数为59361套，成交并形成的面积是615.12万平方米，成交面积与同比09年相比较呈现为下跌态势，下跌幅度达到49.75%，和同比08年相比较也出现了下跌，下跌比例为29.97%。此后具体到6月份，上海地区商品房达成共成交套数8835套，成交而形成的面积为87.6万平方米，成交套数和上月相比实现了增长，实现增长幅度为20%，与同比09年同期相比较出现下降，下降幅度为65%。
楼市遭遇“冰冻期”，供应成交纷纷缩水。2010年1月，上海楼市延续了09年12月份的活跃成交状况，然而，2月份因受传统淡季的影响，成交变得较为低迷，而后，市场经历调整期，3月、4月走出本年上半年小高潮，形成连续上涨2个月的局面，4月下旬新政出台，楼市首次呈现出明显的供大于求态势。5月，上海商品住宅成交面积是31万平方米，环比2010年4月大幅萎缩，萎缩幅度达70% ，同比09年5月减少了84% ，供应面积与成交面积的差值拉到06年上半年最大 ，6月供应成交双双缩水 ，市场观望情绪蔓延 ，开发商惜盘如金 ，纷纷延迟开盘时间。2010年4月下旬 ，楼市遭遇“史上最严厉的房地产调控政策” ，该政策涵盖政府监管 、金融政策 、交易税费 、土地交易 、房源供应等多个方面。这些政策，对第二季度上海楼市供给与需求的状况，产生了直接影响，致使上半年楼市，遭受了“冰冻期”，房屋成交面积，创下了达五年以来最低的纪录。
四、对2010年上半年，上海房地产市场，也就是那个有着网址（http://scdc/p_100.html"\t"_blank）所指向页面的市场，进行动向分析。
中央经济工作会议在2009年底召开之后，中央针对房地产调控力度持续加大，特别是在4月份有新“国十条”等政策颁布，导致2010年上半年上海楼市供求大幅缩减，其中，上海2010年1到6月商品住宅成交面积仅为490.74万平方米，与2009年下半年相比环比大幅下滑65.2%，和2009年上半年同期相比跌幅也超过6成，创下了自08年以来同期交易的新低纪录。2010年上半年，上海住宅市场持续低迷，一方面，调控政策致使市场预期被看淡，供求双方僵持观望的博弈心态不断加剧，另一方面，政策抑制投资、投机性需求时，对刚性自住需求以及改善型需求也起到了一定限制作用，传统销售旺季也有了供求大幅下滑的惨淡局面。
2．上海房地产市场走势预测
一、对2010年至2015年期间，位于上海的房地产市场，通过（http:\/\/scdc\/p_100.html"\t"_blank，其进行需求预测。
从后市情形来看，鉴于上海楼市调控细则未曾出台，所以住宅市场未来发展趋向存在一定变数，不过总体趋向会在现有基础上有所改进，也就是说，最晚到三季度末时，上海市场总体供应以及成交量会有所上升，价格会向下有一定幅度的调整。详细来讲，要是当前政策不变，依照开发商现有的资金实力，预估未来2至3个月内市场月度供求量还会维持在100万平方米，4季度交易状况会出现较大幅度的提升，然而力度仍会低于09年同期。针对价格这块，预估到了第三季度的时候，会出现比较普遍些的折扣情形，从近期整体的市场当中，可以看到原本滞销的楼盘，经过打折到一定的程度之后，就开始热销了这种情形进行判断，预估价格会在现有的基础之上，往下降大约百分之十五到百分之二十这个幅度 ，对于未来政策相应的走势来讲，在当下这样一个经济隐含着过热、人民币重新启动升值进程的具有微妙性质的时刻，预估了本轮调控的力度以及范围，将会在现有的基础之上，继续维持稳定的状态 ，房产税截至现在其仍然是政策的储备内容，但是要是调控所产生的效果不太好的情形下的话，那预估就会出台，一直到市场出现实质性调整为止。
下面是，二零一零年至二零一五年期间的上海房地产市场，（此处为链接：http://scdc/p_100.html ，点击会跳到新页面），这里面存在着机遇，同时也伴有风险。
国家实施适度宽松的财政政策以及货币政策进行引导，上海房地产发展所处的宏观经济大环境，并未出现明显的改变，与此同时，城市化进程持续推进，新增人口对于住房的需求不断在增加，受此影响，2010年上海房地产投资将会稳定地增长，世博效应也会进一步促使上海房地产市场增长，所以2010年住宅市场需求前景相对比较乐观。
薛钧 0922040283
