近两年，五大新城的热度非常高。嘉定新城的新房战绩格外突出，一马当先。青浦新城和奉贤新城的新房市场也很热闹，竞争激烈。而松江新城呢，让很多买房人对它既有喜爱之情，又有不满之意。
一方面，交通较为便捷，生活配套也较为成熟，这吸引了众多年轻人的目光。正因如此，松江新城成为了广大有刚性住房需求的人买房的第一站。
松江新城的新房平均价格比其他新城高。对于首次置业者而言，压力较大，买到的难度也不比其他区域低。
大家可能常常会有这样的疑问：松江是怎样成为最为昂贵的新城的呢？
我们从产业与人口这个维度出发，探讨一下松江新城的房价。
1、松江新城主要供应位于核心区单价已冲破5.8万/㎡
松江新城位于松江整个板块的中心位置。它具体包括广富林街道、中山街道、方松街道、永丰街道、岳阳街道以及车墩镇等区域。
我们较为熟悉的九亭和泗泾这两个地方其实都不在其中。它们所处的位置将松江新城与上海市中心隔开了，这样就避免了松江新城出现“逐层递减”以及“被虹吸”的状况。
从近一两年入市的新房来看，五大新城目前的新房格局是这样的：
从新房的价格格局可以清晰看出，松江新城的新房均价目前处于 5.1 万/㎡至 5.8 万/㎡之间。而其他新城的新房均价，都在 5 万/㎡以下。
看完了片区均价，我们再一起回顾下近期片区内入市的一些新盘：
松江新城核心区的供应主力有金地丰盛道、首创禧瑞云庭以及中骏璟荟等。这些楼盘的房价都处于 5.61-5.81 万/㎡的区间内。
金地丰盛道拿地较早，所以整体高层的单价略低。
金地新乐里所在的车墩如今在松江新城红线范围内。此次的均价约为 3.66 万/㎡。总价不足 300 万的优势十分明显。
2、板块成熟度是天然优势
其实有在五大新城看过新房的朋友们应该都有这个感受：
松江新城在所有新城中是独特的，它拥有大片的建成区，并且成熟度最高。这一点对于其房价有着重要的影响。那么事实究竟如何呢？我们可以从数据中去探寻。
我们从地铁配套、餐饮指数、商场、医疗、超市分布这五个方面进行考量，将各类配套设施的空间分布以及可达性或距离等因素都综合起来加以考虑，进而计算出了各个维度的配套属性指数。
指数越高，意味着相应的配套设施布局更为合理，同时覆盖水平也更高。
结果很明显，数据的结论与我们的实际感受很接近。在所有新城里，松江新城的各项指数最高，这意味着它的配套设施最好，空间布局的合理性和密度也最高，相应地，它的宜居性也更好。
松江板块内的配套是天然优势，松江板块内的配套成熟度也是天然优势，目前松江板块的天然优势包含配套和配套成熟度，配套和配套成熟度也是决定松江板块房价的其中一个原因。
除了上述情况外，还有一个影响因素，即交通情况，它是上述地铁指数之外的另一面。
目前松江新城的多数新房依 9 号线而建，能够直达七宝、漕河泾、徐家汇等地，来往市区便捷。但这只是部分优势，除了载客量和交通势能高的 9 号线，松江近几年还有几个特殊的交通布局变化：
01、T2有轨电车
T2 有轨电车与地铁不同，它更加小型且轻量化。它既能直达 9 号线松江大学城站，又能把地中海商圈、泰晤士小镇、巨人网络总部等松江新城内的知名地标串联起来。这样就让松江本区域的各个板块之间实现了互通有无。
02、沪松快速路
沪松快速路对松江板块自驾格局的改善作用很大。它衔接漕宝快速路，还承担着松江至中心城的中长距离交通。
03、松江南站
最近，松江新城也公布了中央活动区“松江南站”的最新规划：
核心区的总开发规模接近 500 万㎡。其中包含 130 万㎡的松江枢纽。还有最高达 320 米的地标建筑群。约有 12000 套全新的商品住宅，每套的平均面积在 90 到 100㎡之间。以及 200 万㎡的商业、办公、研发设施等。
全新的松江南站按照规划，其总规模为 130 万㎡。它与虹桥站的规模是持平的。而老南站的规模约为 7800㎡，全新的松江南站比老南站整整扩大了近 167 倍。
更重要的是，松江南站不仅是一个高铁站。它还具备其他许多重要功能，比如有住宅，有商业办公，有文化演艺场馆，是各种交通功能的集散地，完全可以说是上海的西南大门。
要知道，以上这些所有的利好并非只针对一个小区域。它会给整个松江新城带来益处，并且还会给全市进行输血。
这是其他新城都没有的优势。
3、产业与人口
当然，松江新城能在五大新城中被称为“老大哥”，这并非只靠“吃老本”就能稳住位置。其后发优势同样明显：
承担发展上海科创之城重任的板块中，张江科学城是最先的。而 G60 上海松江科创走廊是第二个，这里的排名是按照起步时间来计算的，与能级无关。我们来逐条分析一下原因：首先，张江科学城在发展上海科创之城的进程中处于领先地位；其次，G60 上海松江科创走廊起步时间相对较晚，但也肩负着重要使命；最后，从起步时间的角度来看，张江科学城先于 G60 上海松江科创走廊，所以说张江科学城是头一个，G60 上海松江科创走廊是第二个。
2020 年基本形成 G60 科创走廊框架体系。之后，松江新城后续的发展目标十分明确。
2030年—建成G60科创走廊创新体系；
2050年—建成具有全球影响力的科创走廊。
官方的定位透露出松江新城及其周边未来的发展方向，也透露出其产业浓度。
其次，G60 科创走廊是一个国家级产业规划。它是长三角一体化发展国家战略的重要组成部分。其产业布局需协调江苏、安徽和浙江这三个省以及 9 个城市的产业共同发展。这一任务难度较大，但能量也足够高。
首先是产业丰富度，G60 科创走廊是产业集群的总称，由多个产业园构成。其次是连贯度，这保证了整个体系内产业的联动以及互相促进。
而松江新城刚好是整个产业园的核心和龙头位置，优势可想而知。
除此之外，还有人口。
强大的产业规划需要人口来支撑和产出。松江新城的现有人口以及预期规划人口，都是一个既定的优势。
根据 2035 规划文件，松江新城未来的人口能够达到 110 万。产业与人口红利相结合，未来的松江新城，很可能会走在其他新城的前面。
4、“最贵新城”只贵新房，二手想象空间有限
说完新房价格、规划、产业与人口这些方面后，我们接着来看一个板块定价的基础部分，也就是二手房价格。
从整体所有住宅的二手房价格方面来看，松江新城并非是最贵的新城。
2017 年到 2018 年这段时间里，嘉定新城的二手房均价与松江新城的二手房均价大致相同。2019 年起，嘉定新城的价格开始比松江新城的价格高了。
但五大新城二手房的供应类型存在较大区别，所以我们把洋房、联排、叠加别墅等物业类型去除，来看五大新城近五年间高层住宅的价格变化：
对比两个图表其实就可以看出：
目前，在别墅和高层住宅方面，五大新城中二手房均价最高的是嘉定新城，而松江新城的二手房均价处于其次的位置。
所以可以得出结论，松江新城的二手房市场和新房市场是完全不同的。二手房价格在近五年有一定上涨，不过涨幅较为有限，整体上很平稳。而新房价格目前在五大新城中处于领先地位。
当下置业建议
松江新城的二手房市场状况较为明朗。其上涨幅度较为有限。倘若看中了居住环境以及配套设施，那么是可以入手的。不过，其想象空间并不是很大。
新房市场里，松江新城的房价现今处于较高水平。从各盘的认购情况去看，市场依然对其较为看好。
如果你能买新房，那么可以去打新。现在新房市场的热门红盘，买到的难度比较大。不过，它们仍然值得重点考虑。
最后还是回到了我们最为关心的房子这个问题上。目前在松江新城的范围内，三批次的金地丰盛道、金地新乐里以及中骏璟荟还没有开盘，大家可以对此予以关注。
总的来说，在三批次以及后续的供应里，松江新城可供选择的其实并不多。大家可以依据自己的积分情况，尽早进行购买！
