小作文终于落地了！
中国人民银行行长潘功胜在 9 月 24 日的国新办发布会上进行了宣布。此次宣布内容包括降低存量房贷利率以及统一房贷最低首付比例。他引导商业银行把存量房贷利率降到新发放房贷利率附近，预计平均降幅约为 0.5 个百分点。同时，统一了首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例从 25%下调至 15%。
伟哥之前曾进行过分析，之前的那篇小作文表明降低存量房贷利率 80 个基点的可能性不大。
1：存量房贷降低利息的影响
中原地产研究院进行了统计：当场的存量房贷，其平均利率大概为 3.92%，新增的房贷，其平均房贷利率约为 3.3%。这意味着存量房贷的平均利率与新增房贷的平均利率之间的利差大约在 60 多个基点。
如果降低 50 个基点，那就意味着存量房贷和新增房贷的平均利差基本只有 10 到 15 个基点！这对之前的购房者而言是个极大的利好！
50 个基点降低了，这意味着对于每个有存量房贷的购房者而言，100 万的贷款在 30 年的期限内，每月的月供会减少。这个减少的额度大约是 280 元。并且在 30 年的时间里，能够减少的利息支出达到 10 万元。
央行《2023 年第四季度中国货币政策执行报告》显示，已有 23 万亿元以上的存量房贷利率完成了下调。调整之后，加权平均利率为 4.27%，而 2023 年 12 月 5 年期以上 LPR 是 4.2%。通过此次调整，平均降幅达到 73 个基点，每年能让借款人减少约 1700 亿元的利息支出。
实际经过一年多的时间，进行了 2 次降息。当下市场的 lpr 已降至 5 年期以上 3.85%，降低了 35 个基点。这意味着 2023 年四季度之前的平均存量房贷，在当下执行的房贷利率已降低至 3.92%左右。
考虑到各地情况有所不同。整体而言，除了一线城市之外，大部分城市的存量房贷，其利率已经很少会在 4%以上了。在这种情形下，若按照彭博社所说的再降低 80 个基点的所谓“小作文”，那岂不是要降低到 3.2%？
“517 新政”实施后，新房首套房和二套房的贷款利率一直处于下降态势。央行所发布的《2024 年第二季度中国货币政策执行报告》表明，到 6 月末，新发放的个人住房贷款加权平均利率已降至 3.45%，并且在 7 月时还降低了 10 个基点。
中原地产研究院的统计数据表明，2024 年 8 月全国首套房的平均利率降至 3.25%左右。同时，二套房贷款的平均利率为 3.6%。整体来看，8 月的房贷平均利率约为 3.3%。
房贷利率整体而言已经历经了多轮下调。从调整的幅度方面来看，各个地方对于房贷利率的降低情况展现出了差异。当下，大部分城市的首套房贷利率已经降到了 2.9%至 3.4%这个区间之间。
目前，一线城市中 5 年期以上房贷利率最高的是北京和上海，均为 3.4%；而广州的利率低至 2.9%。二线城市普遍的利率为 3.1%，其中南京的利率低至 2.95%。
中原地产研究院的统计数据表明，在 2024 年 8 月，全国首套房的平均利率降至 3.25 左右。同时，二套房贷款的平均利率为 3.6%。
降低存量贷款的好处！
存量房贷利率的调整较为复杂，它涉及多方面的利益以及市场预期，确实牵扯到经济层面的考量，也牵扯到金融层面的考量，还牵扯到社会层面的考量。
当下房地产市场最为缺乏的是信心。稳楼市救市的目的在于拯救经济。经济复苏最为重要的一点就是拉动消费。如果存量房贷利率能够再降低一些，那么对于普通老百姓而言，每个月就能够多拥有一些钱用于消费。
北京统计局的数据表明，在 2024 年的上半年期间，对于北京规模以上的餐饮业（也就是年营收在 1000 万元以上的）来说，其利润总额为 1.8 亿元。并且，与去年同期相比，该利润总额下降了 88.8%，利润率更是低至 0.37%。
上海统计局 2024 年 2 季度的数据显示，年主营业务收入超过 200 万元的住宿和餐饮业企业，其营业利润数据累计亏损 7.7 亿。
从各方面汇集的数据表明，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、矿泉水等这些民生消费都呈现出全线下滑的态势。这直接给市场传递了相关信号。地产业的低迷使得大多数人不得不节衣缩食，进而对终端消费产生了影响。
存量房贷利率较高，这对消费产生了影响。当下的核心需求依然是给市场信心。倘若能像 2009 年那样，将存量房贷利率与增量房贷利率一刀切地拉平，那么对于市场而言，会产生很大的积极影响。
存量房贷会再次降息，这是必然的。然而，降低 80 个基点的可能性不大。因为当下市场中，平均存量房贷利率已经跌到了 3.9 左右，新增贷款的平均利率在 3.3 左右，利差仅有 60 个基点。
本次降低意味着，在未来一段时间，大部分购房者能够将利率降低到 3.4%左右。
2：二套房首付降低的影响
当下市场，此政策主要对一线城市产生影响。从全国范围来看，大部分城市中首套房和二套房的分界线已逐渐淡化。仅一线城市的二套房首付依然明显高于首套房。预计这种情况对于北京、上海、深圳等一线城市会有一定的积极影响。
后续还有可能的重磅政策：
930最有可能出台的政策！
降准降息在路上！房贷利率有望降低到3以内！
土地供应调整！
8 月 28 日，深圳公共资源交易中心进行了公告的发布。该公告的内容是出让宝中的一宗宅地。
值得注意的是，此宗地取消了对最高地价的限制，并且按照“价高者得”的规则进行竞价。
中央政治局会议提出要统筹研究关于消化存量房产以及优化增量住房的政策措施。相关政策措施或许可以从控制供给和加快去化这两个方面来展开。因为新房供给的源头是土地供应，所以消化存量和优化增量的政策措施也需要与土地市场相结合，进行统筹安排。
买房送户口
财联社报道称，广州南沙区有“买房即可落户”的消息传出。官方尚未公开发文确认该楼市政策的真实性，然而在楼市销售的最前线，房产中介及售楼处工作人员表示，政策已经在执行。实际上，不只是广州，佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市都已先后实施买房即可落户的楼市政策，其目的是提高人们买房的积极性。住房政策正在与人口政策、人才政策相结合，这已成为一种趋势。同时，买房送户口的时代又回来了。
很多城市的公立学校入学政策与户籍有联系，只有本地户籍的儿童能享受本地公立学校教育资源。当下“人口红利”在逐渐减弱，各城市都在努力放宽落户政策，其目的是增强对人口和人才的吸引力，让人口结构得以优化，以此提升城市的竞争力和经济活力。
税费减免
北京市近期发布了新的房地产政策实施意见。该意见包含适时取消普通住宅和非普通住宅的标准。此政策变动表明，在未来的税费缴纳等环节中，非普通住宅和普通住宅将遵循相同要求。这有助于降低购房者的置业成本，尤其对于购买大户型房屋的人而言，他们可能会享受到更低的契税税率。此外，满 2 年的非普通住宅以前需按差额征收增值税，其税率为 5.3%。普通住宅以前是免征增值税的。取消标准后，这种在增值税征收方面的差异将不再有，从而进一步减轻了非普通住宅交易的税费负担。
未来可能出台的购房税费政策如下：可能会有购房契税、增值税等税费的减免政策，以此来降低购房者的交易成本。比如，对于购买首套住房的购房者，或者购买特定类型住房（像绿色建筑、保障性住房等）的购房者，会给予一定比例的税费减免。
二手房在房地产市场中的地位越来越重要，可能会对其交易税收政策进行优化。比如降低二手房交易的个人所得税，也会降低增值税等。这样做是为了活跃二手房市场，促进住房的流通和置换。
市场期待930出台重磅政策！
2024 年开始后，中央多次着重提及房地产的重要性。稳定房地产对于稳定宏观经济的大盘有着极为关键的作用。在 517 为今年房地产调控政策确定基调之后，最近的几次国务院常务会议进一步清晰地明确了政策的方向，并且释放出了更为积极且有力的信号。只要市场存在不稳定的情况，政策就不会停止。房地产在供给端和需求端的政策有希望进一步进行优化和调整，各地针对去库存的相关举措肯定会加快推进并予以落实。
930是一个重要的时间节点！更多的政策在路上！
